珠海市住房发展“十四五”规划和二〇三五年远景目标纲要

昨天，珠海市住房和城乡建设局发布了《珠海市住房发展“十四五”规划和二〇三五年远景目标纲要》珠海房产新闻，在这份文件中透露了很多重要的信息，漫谈珠海认为其中最值得玩味的，就是《珠海市住房发展“十四五”规划目标》这一内容，该目标明确了珠海各片区在未来三年的商品房供应量，以及保障体系内的各种住房的供应量，其中最值得探讨的自然是商品住房的供应量。

众所周知，决定商品价格的是供需关系，当供大于求的时候，价格下降，反之则会涨价。那么就让我们通过可预见的商品房供应情况，粗浅地分析一下未来珠海各片区的增值潜力。先交代背景：“十四五“规划期间内珠海市共规划商品住房21万套，以下按供应量高低排序进行分析：

1.金湾区：6.15万套

总面积：570.95平方公里

常住人口：45.2万

GDP：815.09亿GDP（增速7.7%）

根据规划，金湾区商品住房去年 1.46万套、今年1.36万套、明年1.25万套、2024--2025年2.08万套。以上数据不难看出，金湾区未来的商品房销售压力正逐年降低，整体保持在一万多套的水平，并呈现逐年下降的趋势。但高达6.15万套的总量却是全珠海供应量最大的行政区，值得一提的是，目前来看金湾区的常住人口是珠海最少的，但商品住房的供应量确实最大的。由此不难看出，金湾区或许是未来承载珠海新增人口的主要区域。

目前金湾区最最热门的毫无疑问是航空新城，除正在销售的A片区之外，尚有开发中的B片区项目也在陆续上市。除此之外，金湾区可供开发的住宅用地面积也不在少数，未来大概率将会是本土刚需以及新增人口的承载地。经过最近3年的建设，金湾航空新城已成为珠海的一张名片，周边的公园、学校、市政等配套设施已日趋完善，未来也将会成为金湾商品住房的标杆区域。

但一旦与庞大的供应量和刚需挂上钩的话，金湾区未来房价的增值潜力就会受到影响，因为过最快增长的房价与持续的庞大供应量是矛盾的，同时刚需群体的价格接受度也有目共睹，更何况几公里外的斗门区湖心新城正迅速崛起，而商品住房单价却比金湾区便宜了万元左右，这也是未来掣肘金湾房价起飞的关键点。

2.斗门区：5.85万套

总面积：614.32平方公里

常住人口：60.89万人

GDP：468.03亿元（增速4.1%）

根据规划，斗门区商品住房去年1.1万套，今年1.15万套，明年1.25万套，2024-2025年将推出2.35万套。不难看出，斗门区的规划呈现逐年递增的态势，而5.85万套的总量其实也与金湾区不相上下。但不能忽视的是，斗门区商品住房的均价几乎比金湾区便宜万元上下，甚至于部分片区的单价尚不足万元，这一方面让斗门一直处于珠海房价洼地的地位，另一方面也让斗门未来的人口增长创造更好的条件。

漫谈珠海了解，斗门区作为人口和面积都仅次于香洲区的存在，近几年在经济方面表现欠佳，因此房价也在三个行政区中也处于地垫水平。而受此轮房地产调整的影响，斗门部分区域的房价更是受到严重冲击，部分楼盘甚至出现了6折的空前优惠，值得欣慰的是，更低的价格迎来的是更多的销量，根据媒体公布的最新销售情况显示，上半年珠海销量最好的楼盘中，前三名中斗门独占2席，前五名中斗门占据3席，足以见得斗门区虽然价格实惠，但并不乏购房者。

3.香洲区4.5万套

总面积：539.73平方公里

总人口：112.41万人

全区GDP：2598.63亿元（增速7.2%）

香洲直属GDP：1693.49亿元（增速6.5%）

根据规划，香洲区商品住房去年0.94万套、今年0.86万套、明年0.84万套，2024--2025为1.86万套。整体4.5万套的数量看似不少，但对于香洲区占全市近半数人口而言，近5年香洲区新增商品住房的总量是偏少的。不难预计，未来香洲区的刚需和刚改选择会偏少，且整个片区依旧呈现新房稀缺状态。

漫谈珠海了解到，目前香洲区的房价也是全珠海最高的片区，如炙手可热的香山湖片区的价格已经突破5万元/平，是除琴澳深度合作区之外的价格天花板。据业内人士透露，热衷于在香洲区购房的群体主要还是本地存量居民，这些老珠海人更倾向于就近置换或添置新房，相对而言外地客户选择香洲区了老城区住宅产品的数量极少。

不过从投资角度而言，香洲区未来的新房虽然偏稀缺，但存量的旧房却数量庞大，且那些旧房子的价格更是参差不齐，极大概率拉低整个片区的均价，这也或多或少导致片区整体价值的缩水。

4.高新区2.94万套

总面积：139平方公里

总人口：20.72万人

GDP：306.2亿元（增速9.7%）

珠海房产界流传有一句：南横琴、北唐家。一方面是对唐家价值的认可，另一方面也有对唐家房产的揶揄。5年供货2.94万套，不难看出唐家高新区的商品房供应确实偏少，而偏偏高新区的GDP连续3年已领跑全市，去年更是达到了惊人的9.7%的增长，这就让高新区深耕多年的产业聚集和人才培养效果呈现出来。

根据规划，高新区去年0.53万套、今年0.4万套、明年0.42万套，2024--2025为1.59万套。与其他片区多为匀速发展的态势不同，高新区是前三年匀速发展，但到后2年则直接供货量翻倍，换言之，唐家高新区或在2024--2025年期间迎来一波销量高峰期。

如果从时间线上来看的话，2024年恰好是深中通道通车的节点，而2025年则是原计划中的深珠通道开工的节点，在此十分重要的两年内，高新区的住房供应量翻倍，也就不难理解了。此外，7月19日珠海高新区还提出要建设珠海未来科技城的规划，将珠海高新区的后环片区定位为“大湾区未来科技超级试验场”、“珠江西岸应用型科技创新高地”“深珠合作桥头堡、示范区”“珠海未来型城市新中心”。足见高新区在珠海乃至大湾区中所处的关键角色。

5.鹤州新区1.56万套

总面积：235平方公里

总人口：不详

GDP：144.31亿元（增速3.8%）

作为尚处于规划中的新区，鹤州新区被寄予厚望，甚至于被认为将继承香洲区的衣钵，成为未来珠海新的中心城区。当然，这一切都还只是设想，鹤州新区目前还处于开发初期，毫不夸张地说，这里还是一片处女地，全新的蓝图将在这张白纸上展开，鹤州新区的未来不仅值得期待，更值得投一笔资，如果你能做好长达10年以上的回报周期的话。

根据规划，鹤州新区商品住房去年0.34万套、今年0.32万套、明年0.32万套，2024--2025年0.58万套，不难看出整个鹤州新区5年1.56万套的规划是非常克制的，并且节奏也是非常保守的，不难想象未来鹤州新区的商品房将会呈现稳定且持续的稀缺状态，而且由于几乎是纯新地块，因此从在未来增值潜力方面也难以估量，特别是鹤州新区规划中的交通利好逐步兑现之后，这里不一定是未来最贵的片区珠海房产新闻，但一定是未来增长率最高的片区。