房企流动性仍紧项目烂尾风险犹在新加坡房企弯道超车(图)

记者/ 钟黛

楼市局部回暖，一家新加坡房企弯道超车。

克而瑞数据显示，6月份，仁恒置地的销售额为106.2亿元，环比大涨589.61%，同比大涨95.22%，在全国销售40强房企中，同比涨幅仅次于越秀地产。

这一成绩得益于仁恒置地在上海、杭州的多个高端楼盘热销。其中，套均总价高达1600万元的上海仁恒海上源，开盘当天日光，平均每五个人抢一套房。

不做高周转、不做高杠杆、不做低品质，仁恒置地早年的经营理念与当时的主流房企背道而驰。

当下，房企流动性仍紧，项目烂尾风险犹在，仁恒置地的超车，在意料之外，亦在情理之中。

豪宅火爆

上海豪宅率先回暖。

进入6月，新房认购重启，8个单价超10万元/平方米项目备受热捧。

其中，最火爆的项目是位于上海杨浦区的仁恒海上源，均价约11.5万元/平方米，套均总价约1600多万元。

6月28日开盘售罄，300多套房源收获1760组认购，认购率近500%，是上海今年第二批次新房中认购率最高的项目。

2021年10月至2022年6月，仁恒海上源3次开盘，认购率从274%升至392%，又来到476%的高点。

克而瑞研报指出，仁恒等房企在产品力方面具有优势，高品质造成项目热销，且老带新效果好，较少使用分销。

在今年的业绩会上，仁恒表示上半年计划在上海推售6个项目。

截至5月底，仁恒完成4个楼盘的推售，其余楼盘将在下半年推售。其中，原定于上半年推售的华发仁恒苏河世纪，已于7月11日首次开盘，开盘当天即售罄。

此外，7月14日，上海今年第三批次新盘名单披露。老盘仁恒海上源加推大户型产品，共计266套，取证单价11.98万元/平方米，较此前开盘上浮4800元/平方米。

2022年，仁恒置地上市的项目主要集中在上海、深圳、南京和苏州等一二线城市。

克而瑞研报指出，今年6月房地产销售出现拐点，下半年有望逐渐回稳。

部分核心一二线城市，下半年随着供应放量，成交有望同比转正。对于市场需求及购买力明显透支的三、四线城市，企稳复苏仍需时间。

规模进阶

仁恒置地为新加坡企业，主攻中国内地与新加坡市场。其创始人为钟声坚，祖籍广东陆丰。

年轻时，钟声坚曾开过造纸厂、化肥厂、印刷厂等。一位企业家告诉《21CBR》记者，多年前他与钟声坚初相识。

“那时候我们都很年轻，很穷。我们坐在一个廉价酒店房间的地板上，对着一张世界地图畅想，我们今天在地图上这一点，5年以后会怎样？10年以后又会怎样？如今，他实现了自己的计划。”

（钟声坚）

凭借着逐步积累的财富，钟声坚在上世纪90年代进军房地产，成立了仁恒置地。

进入内地市场初期，仁恒置地重点布局高能级城市的核心地段，从最初的上海、南京，逐渐拓展到全国多地，仁恒的高端产品也逐渐收获了“豪宅标杆”的美誉。

截至2021年年末，仁恒置地在中国境内的总土储为964.6万平方米。其中，南京土储超150万平方米，深圳、上海的土储皆在百万平方米左右。

钟声坚曾对媒体称，自己的志向不在于一时的得失，而在于营造一个几百年后依然活着的企业。他表示：“钱是流动的，没有名字，今天赚100亿仁恒置地集团董事长，明天还是100亿。但是产品是有名字的，比如仁恒河滨城。”

仁恒置地的规模与增速并不突出。2016年至2018年，其销售额维持在200亿元级别。

不过，竞争环境的变化，行业集中度不断提升，促使仁恒置地不得不提速。

2018年至2020年，仁恒增长迅速，合同销售额从249亿元上涨至785亿元，年复合增长率超过75%，行业排名从第80位上升到前50位。

总的来看，仁恒置地走的是适度扩张的风格，在规模进阶的同时，也着手降杠杆。

标普的评级报告曾指出，以债务/EBITDA的比率衡量，仁恒置地的合并杠杆将从2019年的7.5倍下降到2020年的5.5倍至6.0倍，2021年将下降到4.5倍至5.0倍。

截至2021年年末，仁恒置地持有现金218.2亿元，同比上升26%。现金短债比2.37，同比上升0.27，主要是受益于项目回款率高。

钟声坚曾表示，对于冲击千亿目标仁恒置地集团董事长，“我们一直在想，不敢说。”他提到，房地产是财务驱动的行业，潜在风险很大，每家企业着力点不同。对仁恒来说，防守第一，发展第二。

下沉风险

早年，仁恒置地的投资集中在高能级城市的优质地段，早期项目利润率颇高。

近年来，高能级城市土地成本走高，同时限价调控，限制了仁恒的溢价空间。仁恒转而下沉，开始在一二线城市非核心区域、低能级城市拿地，同时加大合作开发的比例。

体现在财务数据上，仁恒置地的毛利率往下，2018年毛利率为46%，2019年为41.2%，2020年下降至36.4%，2021年下降至25.6%。

克而瑞研报认为，毛利率下滑与仁恒产品线有一定关系，近年来为了追求规模，主打高端市场的仁恒置地也开始布局刚需市场，会对企业毛利率产生影响。

2021年11月，在江苏盐城东台市，仁恒联手盐城城投、东台城投竞得一宗住宅用地，成交价7.7亿元，成交楼面价8100元/平方米。这是仁恒首次走向县级布局，在江苏进一步下沉。

2021年全年，仁恒置地新增土地储备建筑面积124万方，拿地金额226.2亿元。

其中，一线城市拿地金额占比23%，全部位于上海；二线城市占比21%；三四线城市占比56%，全部位于江苏省。2021年，仁恒置地首入无锡、扬州等三线城市。

（仁恒河滨城）

标普在2021年曾指出，过去三年，仁恒置地的成交率保持在高位，主要是因为该公司的房产位于长三角和大湾区较高线城市的黄金位置。

当下仁恒在较低线城市的可销售资源不断增加，售罄率较低，在这些城市的周期面临更大的不确定性。

近两年来，仁恒在多地的楼盘被曝存在质量问题。2021年12月，天津仁恒公园世纪引发业主大规模维权。今年来，仁恒已撤销成都、西安两个城市公司。

“市场容错率更低了，以前投错标、做错了，可以快速赚钱补回来，现在看来很难。”2021年3月，钟声坚曾在业绩会上坦言。

面对下行市场，仁恒同不少品牌房企一样，正经历着考验。

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