昆山房地产市场太扭曲还是上海真的有不少洼地(组图)

近日，昆山房价猛涨，已经超越了部分上海远郊。很多上海楼盘打出广告，什么“花桥都2万+了，我还不到2万，我可是大上海，这里才是价值洼地”云云。

是昆山房地产市场太扭曲，还是上海真的有不少洼地？也许我们该换个理论角度来看问题：昆山嘉兴和上海远郊，他根本就不是一个市场。

如何界定一个市场，是市场营销里面的基本问题。看起来差不多的东西，不同的人群。用来满足不同的需求，就不再是一个市场。买房也是一样：买房人群不同，买房来满足的需求也不同，硬拿两个区域去比较是没意思的。3.25上海限购新政出台5个月，上海刚需购房族日渐明朗地分为两个市场：

距离5年限购期比较远，对未来落户不乐观的刚需族，开始转战昆山和嘉兴。

满足或即将满足购房资格，并且对未来落户乐观的一拨人，依旧选择上海远郊。

临沪地区

昆山已上天 嘉兴成热点

上海限购半年不到，昆山和嘉兴房价几乎翻翻。

这是昆山房价走势图，还没有统计近期花桥的猛涨，已然很惊心

昆山花桥目前均价已达2万，昆山主城玉山房价也超过1万6。凯撒在之前的文章中说过，上海刚需置业对房价的承受力是1万6-2万的单价，200万以内的总价。房价超过了这个范围，上海刚需只能再次转移战场。

7月土拍，昆山拍出楼板价1万7的地王，未来昆山房价将直奔3万，到了这个价格，刚需族就会继续被逼走。下一个可接受的地方可能是目前均价刚刚到1万的嘉善和嘉兴。

有不少上海地区生活的人从自身的感受出发，发出疑问：现在金山也才1万多，崇明一万大多，滴水湖不到2万还有地铁，凭什么这些上海地段还不如花桥贵？毕竟这里是上海啊。

其实，这么比较只因为没有看清，虽然都是上海刚需置业，但其实已经完全是两个市场了。

因为户籍制度。昆山嘉兴比较容易落户，以及解决孩子上学问题，可以让孩子哪里上学哪里高考。而如果在上海读书，但到了高中户口还没有搞定，则可能面临上海读书却要考魔鬼江苏卷的窘境，对孩子是极大的不负责任。

凯撒身边一些朋友就摆出了这样的选择题：

上海远郊买房：限购+孩子上学及高考难解决

昆山嘉兴买房：不限购+孩子上学+可能落户

正因为户籍和上学问题上的壁垒无法打破，昆山嘉兴的吸引力，未必比不过滴水湖和奉贤金山。

因为“满5”限购。那些离“满五”购房条件还远的人，真的到了5年后，还能买得起房么？那时候可能滴水湖、朱家角、崇明岛、金山卫这几个上海的天涯海角都已然高攀不起。现在只能入手昆山花桥，然后再根据情况慢慢置换。

因为双城积压。上海都市圈它不是一个呈辐射状往外延伸，离上海越远房价越便宜的简单结构。而是有苏州杭州这两个房价山峰阻隔的有限空间。昆山除了受上海辐射还受苏州辐射，未来被园区的高房价逼走的人，会陆续占领昆山城西。而受杭州房价挤压的人也可能北上嘉兴。因此，昆山房价的支撑不仅来源于他是上海卫星城昆山靠近上海的房价，更因为他是沪宁大动脉上的重要一环，未来苏州的地铁会通到昆山，与花桥站连接。这种长三角大格局下，即使昆山房价超过上海部分远郊，也不难理解。

上海之内

刚需之地一路向南：

3年前的刚需置业地周浦、泗泾已地王频出，去年的刚需置业地南桥也要上天了：6月30日，上海南桥出让宅地，楼板价3万4，未来预计要卖5万一平米。

目前刚需族所剩地段，可能是滴水湖、金山、奉贤远郊、崇明。

可以看出，未来上海刚需置业之地主要在南边，这个不难理解，看看2040年上海规划就能看出，未来北边的宝山、西边的虹桥莘庄、东边的川沙都将成为主城区，只有南边规划规格不高，目前的上海主城区在上海地图上的位置也偏北。这就给南边留下了大量的刚需置业空间。

原来这些板块大多只有区域客，上海的区域客是很忠诚的，奉贤人买奉贤，闵行人买闵行昆山靠近上海的房价，松江人买松江都是特别顺理成章的事，大家并不全市找房子。只有新上海人，才跟着价格满上海郊区找房子。如今地铁规划到了崇明，青浦朱家角也快通了17号线，原来无人问津的金山今年以来也迎来大涨，所有地方好像都在被刚需客的主流人群接受。

从南翔到泗泾，从南桥到临港。再到朱家角、崇明、金山，上海刚需一步步后退，目前已退无可退。

未来的上海可能已经没有了首置的市场，只有置换的市场。原来在临沪城市或者其他二线城市有房的，才可能通过置换买进上海。而无房族靠攒钱只能望房兴叹，也许这就是上海2040年控制人口到2500以内的大杀招？！