违规集资建房 北京吴少博律师事务所博思刚正客户至上鼎力维权(组图)

北京吴少博律师事务所

博思笃行 行法刚正客户至上鼎力维权

一、主要事实：

家住北京市的李女士来电咨询说，其爷爷于九几年以2000元的价格买下单位的一间房子，但是当时没有签订买卖合同，没有办理房产证，但是一家人一直在里面居住，现在遇到拆迁，拆迁方称该房屋为违章建筑，补偿很低。

二、律师分析：

关于公房拆迁，其中牵涉的问题很复杂。其中包括公房单位、承租人、共同居住人、有没有做“房改”？是直管公房还是单位公房等等。

结合本案，首先要看看该单位是国企还是私企，如果为国企的话，可以去房管局查询一下该房屋的权属情况。如果为私企的话可以去单位查一下当时的交易记录是否还存在，需要搜集更多有利证据来证明当时买卖合同关系存在，但是无论是属于国企还是私企，如果没有做房改，没有办理产权转移变更登记的话，该房屋的所有权依然归属单位所有，拆迁补偿理应补偿给单位。如果是属于单位集资建房的话，要统计当时出资人数，按照出资比例划分获得的补偿款每个出资者都有相应补偿份额。如果未做房改但是属于承租人或者共同居住人的，依据公房拆迁相关补偿条例给予利害关系人进行适当补偿与安置，这里视具体情况而定。

因为该房屋有一定历史年限，房屋是否属于违章建筑，取决于该房屋建设年限，因为《城乡规划法》2008年1月1日正式实施，需不需要办理规划许可证取决于房屋建设年限，因为“法不溯及既往”原则，这可能只是拆迁方压低补偿的一个借口，具体怎么补偿还得结合当地相关政策具体问题具体分析。

根据北京市拆迁政策的相关规定违规集资建房违规集资建房，公房拆迁时产权人需放弃拆迁利益，给承租人进行补偿。

（1）原承租人健在的情况下，公房由父母承租，属于父母的财产，如遇拆迁，拆迁所得利益属于父母财产的变形，性质上仍属于父母所有，父母对于其名下的财产享有完全的处分权利。对于户籍在被拆迁的公房内的子女，原则上其可以主张对拆迁安置的房屋享有居住使用的权利。基于户口而取得的补偿款也有其一份。

（2） 公房承租人对承租的公房有居住使用的权利，在征得产权单位同意的情况下，承租人可以申请变更承租人至某一子女名下。如果经过上述程序进行变更承租人，公房就成为变更后子女的财产。日后遇到拆迁，所得的拆迁利益应属于变更为承租人的子女所有，与其他子女无关。

（3）如果父母去世后，兄弟姐妹之间对于父母承租的公房拆迁所得利益有明确约定，并签订了书面协议，只要协议内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，且系各方当事人的真实意思表示，协议对于子女均具有约束力。

三、维权建议：

（1）申请政府公开对于公房的补偿方案。

（2）审查政府是否依照法定程序对违章建筑进行了认定。

（3）对被认定为违章建筑申请行政复议或者直接提起行政诉讼，要求依法给予合理补偿。

重点法条

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。

市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

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