二首房营业税免征期由5年新的税收政策有哪些变化

2015年3月30日，央行、住建部、银监会联合下发通知，推出楼市重磅新政，二套房贷首付比例降至四成；财政部出台税收新政，二首房营业税免征期由5年改为两年，新的税收政策有哪些变化呢，下面为大家进行解读：

一、二手房年限要求降低

财政部和税务总局在2011年出台了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》【财税〔2011〕12号】文件，对二手房交易缴纳营业税的区分年限是5年，而现在，财政部和税务总局将这个年限缩短为2年，也就是说，以前购买的二手房要满5年才可以享受营业税免征，新政策将这一门槛降低到了2年。此前在二手房交易市场经常出现的“满五”将变为“满二”，从而大大降低购房后再出手的锁定年限要求。

二、“满2年”如何界定

根据《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知(国税发[2005]172号)》

营业税年限这样界定：

1、房改房：以公有住房买卖契约、购房发票或收据、产权证等注明的时间，按“孰先”的原则。

2、商品房：以契税完税证、产权证等注明的时间，按“孰先”的原则。

3、继承、遗嘱、离婚、直系亲属赠与、遗失补办等方式取得的住房以原购房时间连续计算。

4、拆迁偿还、非直系亲属赠与取得的住房，以本次领证时间计算。

三、缴税发生了什么变化

在上述年限发生变化之外，税率方面等没有发生明显的变化，继续延续之前的标准，即：

1、契税：面积在90平米以下并且是首套房的缴纳1%二手房过户免税，面积在90平以上144平以下缴纳1.5%，面积在144平米以上的需要缴纳3%。对非首套住房，不论面积大小，均按3%征收契税。

例：张某2015年3月31日购买一套89平方的商品房，价格62万元；王某3年前已购一套住房，为改善居住条件，3月31日又购买一套122平方的商品房，价格73万元，请问，张某和王某各需缴纳多少契税？

张某：首套住房，小于90平方，按1%缴纳契税。应纳税额为620000*1%=6200元

王某：非首套房二手房过户免税，按按3%缴纳契税。应纳税额为730000*1%=21900元

此次政策调整不涉及契税，仅涉及营业税及相关附加。

2、营业税：税率5%，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

3、个人所得税，按销售额核定征收1%，或者查账征收20%， 5年以上并且是家庭唯一住房的可以免税，此次调整未涉及到个人所得税。

四、何谓非普通住宅与普通住宅

满足下列条件之一的为非普通住宅：

1、建筑面积在144平米以上。

2、小区容积率低于1.0。

3、实际成交价格高于同级别土地上住宅交易平均价格1.2倍”。

反之为普通住宅。

四：案例：100万元住宅税收差多少？

注意：普通住房和非普通住房税收不一样。

例：李某2015年1月20日购买徐某一套商品房，面积145平方，价格100万元，徐某于2012年2月购置，当时购置价为73万元，请问徐某应缴纳多少税收？若李某2015年3月31日购买，徐某又应缴纳多少税收呢？

分析：

1、李某2015年1月20日购买徐某商品房时，徐某购置时间超过两年不到五年，按财税〔2011〕12号的要求，不论是普通住房还是非普通住房，都应全额纳税。

应纳营业税及附加=100*（1+5%+3%+2%）=5.5万元

相关附加为城建税、教育费附加、地方教育附加费。

2、李某2015年3月31日购买徐某商品房时，徐某购置时间超过两年，按按财税〔2015〕39号的要求，因面积超过144平方，为非普通住房，应差额征税。

应纳营业税及附加=（100-73）*（1+5%+3%+2%）=1.485万元，少了4.015万元。

上例中若为普通住房，则新政前因未满5年应纳营业税及附加5.5万元，新政后因满两年则无需缴纳营业税及相关附加，省了5.5万元。

个税方面，由于未满5年，仍需要缴纳。