房价下跌的时候，还有什么理由去找开发商要退钱？

01、前言

买房消费，如果大家真的都认为买房是一种消费行为的话，那么房价下跌的时候，还有什么理由去找开发商要退钱呢？

房子都是消费品了，房价下跌就很正常了，就像你去买个车，买个家用电器，后面人家做活动降价了，你能去找人家要求退钱吗？

还有那个保障性租赁房的这个，这玩意本来对楼市就是一种利空了，居然怎么就成了利好了。

上面给保障性租赁房开绿灯，这就意味着上面很重视这个，以后那么多保障性租赁房出来，房子的供应增加了，人口却变少了，这个很明显是个利空，居然还成了利好。

只能说，现在房地产行业真的不景气，所以才有点消息，就说是利好。

一些房产专家，把当下的楼市比作2014年或者2015年的楼市，但实际上当下的情况和2014年、2015年，有本质的不同了。

先不说当下降息、降准等幅度不如2014年、2015年，就单说限购没放松，这点就已经远不如2015年了。

因为2015年的时候，全国除了四大一线城市，其他所有二线城市，限购都放开了，并且2015年一年内，降息了5次，降准了5次，而现在才哪到哪，和2015年相比，差大一截。

再从客观上来讲，当下居民储蓄率不断的降低杭州首套房首付比例2016，意味着大家的口袋里面都没钱了，人口出生不但的下跌，人口负增长也要成为现实了，GDP从过去的保六，变成保5，等等的。

客观因素都发生了变化，这个时候还说当下楼市是2015年全国房价大涨的前夕，那不摆明了忽悠人吗？

现在的情况是，能把全国的房价给稳住，都算不错了。

城市房价之间，是有一个平衡点的，这个平衡点被打破，那么所有房价都会跌。

就像日本、美国，他们的房价当时出现问题，泡沫刺破的时候，全国房价都跌了，并且是越大的城市，房价跌的越多。

很多人如果光看那些碎片化信息，会误以为日本房价就只有东京高，其他的城市房价都不高，而实际上是东京的房价也不高，日本其他城市房价也不高。

大家可以看日本这些城市的房价，差距都不大的，一线城市是二线城市的两倍，二线城市里面又分成了强二线和弱二线，接着底线的那些三四五线城市，房价和上面那些城市，差距并没有被拉开。

这就是说明了，如果小城市的房价大跌，那么大城市的房价，也铁定保护不了的。一荣俱荣，一损俱损。

楼市已经不是稳定增值的代名词了，高收益和稳定，这两者本来就不能同时兼得。过去是时代的红利，让大家产生了一种错觉，那就是买房可以享受稳定还有快速增值，但实际上这是一个错觉。

没资源、没技术的人，都将在楼市里面成为韭菜。

02、房东都不肯低价卖房，高端购买力不肯接二手

根据透明售房网数据显示，刚刚过去的6月份，杭州市区二手房成交超7000套，相较5月份增加了1700多套，是这半年内，销量较高的一个月。

政策出台落地后，成交量在逐渐上升，不过，二手房的价格并没有涨，有的房东为了促成成交，还降价了。

业内人士则认为，目前杭州二手房挂牌量上涨，购房者可选余地较大，所以，房东趁新政带来的利好进行涨价的空间并不大。

而新房方面，杭州新房市场一直以来都比较平稳，受下行趋势的影响较小。由于土地集中供应，今年上半年的新房供应较少，成交量只有4.35万套。

虽然“红盘”依然存在，但眼下，购房者更趋于理性，更多的是从自住等刚需考虑出发。

据透明售房网数据，2022年上半年，杭州市区二手房成交2.5万套，新房成交4.35万套。

当下杭州楼市的怪现象：每一位房东都不肯低价卖房，90%以上的高端购买力不肯接二手。

于是，二手房成了空中楼阁，倒挂的新房成了疯抢的目标。

这种怪像，使得杭州的二手房市场已经畸形了，陷入了博傻阶段，不仅把每一个接盘的客户都当二愣子，还以为他们都很有钱，还以为自己很幸运能够撞到有钱的二愣子碰巧买自己的房子。

天底下，哪有这样的好事？

特别是一些投资客比例很高的红盘，如果又想卖高价又想快速出货，已经绝无可能。

手握资金的客户，不要急，慢慢来。

除了打新，接下来的半年，不要贸然接二手，让那些心存幻想的房东们，先在梦境里多待一会儿。

要知道，梦，迟早会醒的。

给大家重温一下，2011年温州房价泡沫破裂以后的全国楼市走势，当年2011年温州房价泡沫破裂，间接的导致全国房价都跟着下跌了一轮，大家可以翻看自己城市的房价走势，从2011年温州房价泡沫破裂后直到到2015年，这五年来，全国房价基本上都没有涨，反而有很多城市房价还跌了20%到30%，像是温州房价腰斩，现在的温州房价也才只有2011年的70%左右。

在2011年房价小泡沫破裂之后，我们先后用了降息、降准、两成首付，甚至一成首付，也就是极限一刀流，并且当时全国城市里面，除了四大一线城市以外，所有二线城市都放开了限购，也就是你想怎么买就怎么买，结果呢？

房地产还是起不来，结果才在无奈之下，搞了一个棚改去库存，直接拆掉老房子，给他们发钱，让他们去买房，才把房价给拉起来的

所以现在你看到的那个2成首付，还有什么降息，这些都小儿科，就算后面限购全部放开了，也没有什么用，这些都不是根本性因素。

只能说是让一些普通人成为炒房客的接盘侠，让一些本来被套死的炒房客，有机会离场而已，改变不了大的趋势。

03、什么是城市鹤岗化？

这段时间大家应该都听到了长三角和大湾区都出现了城市鹤岗化消息，这种情况其实一点都不奇怪。

因为当全国人口增长数量越来越少时，等到了人口负增长的时候，而这个趋势无法逆转的话，那么哪怕是那些大城市，都会出现人口减少。

大家想一个简单的情况，各个地方人口都是减少的，大城市虽然有外地年轻人流入，但是这些外地年轻人本质上是这些小城市的人。

而当这些小城市的人去了大城市以后，大城市的人口增加，小城市的人口减少，慢慢的，小城市的人口就会被大城市榨干以后就没得榨了；而去到大城市的年轻人，他们又因为各种生活压力，比如说买房，迟迟买不起房也结不成婚，谈不到对象就一直单身。

我们可以看国内那些大城市的人口出生数量，也是减少的，只是减少的比小城市慢一些而已。

鹤岗化，如果不能扭转人口负增长的话；鹤岗化，并不会只成为小城市的专属，一些大城市也会步入鹤岗化的。

所以一般来说，当城市化达到了一定程度的时候，就会出现逆城市化，让年轻人再到小城市里面去生孩子，延缓这个人口负增长。

想想如果到了那个时候，投资买房得有多难。

一些人认为，只要把大城市的房价给稳住，小城市房价稳不稳无所谓；而实际上，如果小城市的房价都跌成那样了，大城市房价也必然会被拉着下跌的。

大城市的房价和小城市的房价之间，显然要达到一个平衡点。而这个平衡点，被打破了，原有的房价体系，就会出问题。

就像黑龙江的房价，低的全国都出名，鹤岗等城市都是黑龙江的，那么你在看哈尔滨的房价，在各大城市里面，哈尔滨的上车房价，是全国较低的。

这就是因为哈尔滨只能虹吸黑龙江省内的人，而省内那些人的资产又大部分都在房子上，当省内那些人的房子贬值了以后，他们靠打工攒钱在哈尔滨买房，根本撑不起哈尔滨的房价。

现在国内是这样的，二线城市的人，到一线城市买房，主要靠卖掉二线城市的房子，三四线城市的人去二线城市；也是同样靠卖掉三四线城市的房子，你说如果底层的房子，出了问题，上面的房子还能卖的动吗？这是一环套一环的。

当下的楼市，房价大涨，已经不可能了，至于说再起启动房地产这个夜壶，也根本没戏。

大家可以看到今年住建部的工作会议，里面已经很明确的说了，不用房地产来刺激经济，房住不炒是在首位的。这个讯号已经是非常明确了，那就是今年房价不可能大涨，房地产继续只能趴着。

大家可以再关注一点，那就是当下的各大省、直辖市的制定的这个2022年GDP任务目标，我们可以看到像是北京GDP的增速目标是5%，上海、广东、江苏、山东都是5.5%左右，这些地方是全国GDP的大头，这些地方把GDP的增速设定的这么低，你就已经能看到问题了。

如果说真的会启动房地产，用房地产来刺激经济的话，那么为什么GDP增速会设定的这么低？

2021年全国房地产上半年热，下半年冷，整体一个持平，而2022年GDP的设定增速还减少了那么多，这已经说明2022年不会拉动房地产，要是拉动房地产的话，GDP就不会设这么低了。

如果房地产税一出，那么楼市的基本属性，就会发生改变，所有的房子价值，都需要重新估计。

很多人不明白，为什么房地产税一出，房子的价值就要重新估计，是因为房地产税是一个全新的支出，是房子每年都需要缴纳的费用，而且房地产税的核心点，就是房价越高，需要缴纳的税费就是越多。

过去全款买房，一年到头就交个物业费、取暖费，而以后还要再多一个房地产税，多了这么一个损耗，房子的属性就会发生变化，投资性会被大大的缩减，而消费的属性就会越高。

我认为，随着医疗和教育未来逐渐公平化，以后50%以上的人，都不会在大城市买房了，不是他们买不起房，而是他们觉得买房没意义了。

因为过去大家买房那么积极，是因为房价一直涨，所以大家才不断的买房，而当这个房价不涨或者横盘的时候，买房的人就会非常少了。典型的就像深圳，深圳人口那么多，但是成交量却那么惨淡。

深圳难道没有刚需吗？只是因为深圳房价看不到上涨的预期了而已。

如果房价不能一直上涨，那么房子就会成为一个和汽车一样的消费品，也就是大家现在听到了一种论调，住房消费，买房是消费行为。

04、总结

现在楼市，大家就能看出来，只要掌握了舆论，让大部分房东相信房价永远涨，或者让他们相信房价今年不涨、明年涨，明年不涨、后年涨，只要房东们心里面有这个预期，那么哪怕房地产税出来了，他们依旧不会抛售二手房的，他们会乖乖的做房东，每年缴税。

现在越来越多的城市，开始搞两成首付了，这消息让很多购房者心里面更慌乱了，他们是生怕房价要大涨，再看到了一些房产自媒体的消息以后，内心就更紧张了。

其实这个两成首付，很多人对这个的理解，都有些错误。大家认为的两成首付吸引的购房群体，和实际上想要吸引的购房群体，并不是一个群体。

大家想像中的首付降到2成，去买房的是炒房客或者是这个城市的本地土著，而实际上首付降到2成，真正要吸引的人，是那些农村人。

这波楼市去库存目标群体很明显，全国库存量比较高的城市，基本上都是些三四五六线城市，这些地方，你别说首付2成了，你就算是首付1成，炒房客也不会去的，而这些小城市里面，显然有很多农村年轻人。

另一方面来说，楼市里面割韭菜的镰刀挥舞的越来越快了，只不过这次的镰刀割的不是以前的那些韭菜了，而是那些拥有几套房的中产了。

现在的房价已经太高了，还买房的韭菜，基本上也买不起了，所以这个镰刀，只能割向这些有房的中产了。

根据我的观察，那些挥舞的镰刀，主要还是利用中产那来自骨子里面的焦虑，来制造坑，让他们掉进坑里面杭州首套房首付比例2016，从而收割他们成全自己。

很多中产名下都不止一套房，但是应该也不会太多，大致上就是3套到7套之间，大部分中产拥有的房子数量，都是这么多。

少数聪明的中产，是拥有同等价值的现金，他们一般只持有一套房，其他的是现金，这些是比较聪明中产，也最难割。

现在割的主力，就是这些有房的中产。

因为这些有房的中产，他们过去的财富来源，不是靠他们打工的收入，也不是靠房租的收入，而是靠房价上涨所带来的资产升值。

当房价不涨的时候，他们大的资产上涨的来源就没了，尽管他们的实际收入并没有减少，但是在心里层面上，压力很大。