“新深圳速度”的棚改项目(组图)

作为深圳最大的棚改项目，南华村棚改进程又进了一步。

上个月，南华村因公示改造专项规划，再次进入大众讨论热点。

它被认为是史上最强的棚改项目，曾创下15天签约率99.6%的“新深圳速度”。

住鉴局上周去南华村走了一圈，发现几个比较炸的点：

1、九年一贯制小学可能升级，中介称实验集团和外国语集团在竞标学位

2、周边环绕2大旧改，一个建设福田海岸城，另一个规划紧跟河套走

3、南华村棚改村子已拆除完毕，地基已打好，但目前施工进程缓慢

4、深圳最贵棚改，拆赔补偿方案达深圳最高标准

南华村位于福田深圳河畔，河对面就是香港。

南华村建于1984年，是深圳第一批公务员和教师福利房，后逐渐转为商品房。

地处深圳这座一线大城的外缘，南华村不算小，占地面积约16.19万平方米。

2017年被政府纳入棚改规划的南华村，现已进入房屋拆除阶段，规划范围就是下图标注的这块地。

北至滨河大道，东到连港路，南临深圳河，西至华强南路，处于河套西区。

1、南华村棚改现状：

地基已打好，但施工进度缓慢。

如今的南华村，是一副由建筑围栏、已打好地基的工地和零星建筑工人组成的画面。

夏日里，卡车频繁地往来于工地周围，沿着南华村新建的外围铁栅栏，一直延伸了约莫200米，车里车外堆放着各类建筑用材。

南华村一幅整工待发的模样，但动静很小，且工程进度缓慢，没有丝毫热火朝天开建的迹象。

在正式拆除之前，这里2700户人家扎根，总规模大约有70余栋。

从最早毗邻中心区，到后来被城市的发展边缘化，再到2018年被纳入深圳城中村改造项目，南华村前后历经35年。

拆迁前的南华村 图源 深圳新闻网

2019年棚改启动签约时，就有居民表示，这次棚改真是一场“及时雨”。

去年，南华村棚改补偿方案出炉，达到深圳棚改最高补偿标准。

业主可选择按被搬迁房屋建筑面积的1:1.2置换安置房建筑面积；或按被搬迁房屋套内建筑面积1:1置换安置房套内建筑面积等。

2、未来规划新建住宅除回迁房外，皆为人才房和保障房，且小学学位或将升级

由华润“操刀”代建的南华村，棚改之后将会如何，相信是大家的关注点。

从公示规划看，南华村的功能定位是：改造后将作为服务中央活力地区、深港创新合作区的“绿色人才社区”。

未来南华村除回迁房外，主要建人才房、保障房和居住配套。

其中规划九年一贯制学校1所，9班幼儿园1所，18班幼儿园1所，另配建社区体育活动场地等，剩下就是商业、写字楼和人才公寓。

图源 福田区城市更新和土地整备局

南华村原本的学校不算好，旧校址拆迁后，搬到了皇岗路旁的田面新村附近。

南华村附近居民透露，南华村内的小学可能会迎来升级，传言是实验集团和外国语集团在竞标。

深圳家在论坛，还有网友说可能是深圳实验小学和深圳实验中学。

图源：家在论坛

“周边学校都一般，要是学校升级成第二梯队，房子会有所升值。”

果然是深圳家长，最关心的一定是学位和房价。但我还是要提醒大家，一切以官方发布为准。

南华村的未来，绕不开河套，南华村就处于河套c区。

河套位于深港边境，分为A、B、C三个片区，其中河套A区和河套B区在香港，河套C区在深圳。

河套是深港合作的重要平台。两地明确表示，将在皇岗口岸区域，也就是河套c区和福田保税区，建设“深方科创园区”“深港科技创新合作区”。

从河套规划诞生至今，已过去24年，期间河套一直没有实质性进展。直到大湾区规划，才重新引发关注，成为深港合作的重要平台。

随着皇岗口岸被拆除重建，临时旅检大厅于去年6月启用，河套的建设终于迎来突破性进展。

此次，深圳十四五规划中，划出福田三个重点发展片区，河套作为其中之一，再提聚焦河套深港科技创新合作区。

可以预见，未来河套建设还会加速。

3、南华村附近新房极少，二手房挂牌价在9-11万/平之间

南华村一带农民房聚集，没有名校，没有概念，新房极少。

二手房，我们以京基御景华城和汇港名苑为例。

京基御景华城在南华村对面，距离赤尾地铁站非常近，与赤尾村只隔了一个栅栏。

从地铁口出来抬头望，一排排的住宅楼和民楼看起来几乎是“无缝衔接”状态，简直就是“握手楼”。

据片区中介称，南华村对面的京基御景华城2020年成交了308套，是福田去年成交最活跃的小区之一，置换率排名第一。

就近五年该小区的房价变化看来，五年间涨幅近4成。

数据来源 房谱网

中介表示，目前项目二手房总体挂盘均价在9.2-9.5万之间，与指导价相差至少2.3万/平左右。

在指导价的作用下，小面积两房户型，首付由原来的130万，提高至270万左右，差价近150万。

上个月整个小区成交只有2套，对比去年行情御景华城内部，着实惨淡不少。小区内很多诚心放卖的业主，都可以在限定范围内讲价。

再来看汇港名苑的挂牌价。据中介称，价格这么高纯属是“业主心态高”所致。

汇港名苑过去的单价始终低于京基御景华城5000-10000元/平左右。

但去年，业主开始集体抬高价格，挂牌价多在10万上下，奈何成交一直不算多。今年最近一套成交数据还是在1月份，成交单价8.2万/平。

受二手房指导价影响，汇港名苑目前陷入有价无市局面，虽有业主愿意降价出售，然而至今仍无成交数据出现。

未来南华村附近长啥样

“当南华村真正移为平地的时候，福田村、赤尾村也会给周边带来一定程度的涨幅。”

南华村被2个旧改项目包围，分别是赤尾村和福田村。

在了解完两个项目改造规划后，我几乎可以看到这片区域以后的样子。

1、与南华村一街之隔的赤尾村已在去年6月完成意愿征集

赤尾村同时靠近福田口岸与皇岗口岸，就在7号线赤尾站旁，紧挨京基御景华城。

村内建筑较为陈旧杂乱，公共配套设施严重不足，且存在一定的消防隐患，十分需要更新改造来释放更多的活力。

根据目前掌握的信息，赤尾村旧改还在前期准备阶段，此前公示的更新范围具体包括：赤尾村住宅楼一坊2栋、3栋，12栋二坊34栋、35栋。

现在的赤尾村还看不到任何改造的迹象。村民和商家悠闲地生活在这里，被问到拆迁一事，有人摆摆手，有人表示“太久了，只能等。”

村内租住的人群多为华强北的上班族，租金约在80-90元/平/月。

赤尾村虽有改造规划，但还未落实。

根据此前曝出的规划，未来赤尾村将建成回迁房和人才房共5栋，1栋写字楼，1栋公寓。

沿着滨河路一侧的区域，将布置集中商业、步行街区，同时完善公共配套设施（医疗、教育、体育活动、休闲娱乐）。

附近村民称，赤尾村整体规划定位会跟着河套c区走，未来这里会全部拆迁，但预计周期很长。

其次，赤尾村旧改范围内建筑产权归属复杂，涉及集体用地与国有建设用地，未来开工将面临挑战。

2、福田村旧改，未来将建成福田海岸城

福田村在滨河大道以南，北边连着华强北，南面就是河套片区。

福田村算是福田最早建立的片区之一，至今已800多年历史，生活配套较赤尾村相对齐全。

村里很多自建农民房，属于没有产权的小产权房，大部分楼宇低矮老旧，周边独栋商品房被农民房包围。

“里面居住环境非常差，一半以上是用于华强北生意人办公，晚上比较吵。”

福田村体量比南华村大，规划实打实：福田海岸城未来将包含住宅、商业、公寓、办公等功能，且包含一所54班九年一贯制学校。

但福田村旧改进度相对较慢，从2016年立项至今已过去5年。

图源 深圳市规划和自然资源局

立项后，直到2019年村里公布测量通知，开始上门对房屋进行面积测量，才进了一步。

图源 深圳家在

片区中介表示，目前福田海岸城的沙盘已建好，就设立在福田税务局内，但只有业主和村民能进去看。

隔着玻璃门，可以看到一个很大的沙盘。

深圳棚改两大难题

深圳的棚改工作，从2015年开始。

这一年，深圳住建局发布《棚户区改造政策梳理汇编》，明确了棚改范围和三年规划任务。

棚改在深圳一出街就自带“改善民生+住房保障”的属性：

2016年，住建局印发的《深圳市棚户区改造项目界定标准》中，框定了棚改的范围，大体是，城中村、危旧房和城市旧住宅。且把回迁房和安置房计入棚改任务。

而棚改真正在深圳兴起，是罗湖“二线插花地”棚改项目的成功启动。

当时因该项目体量巨大、产权杂乱、无法行政征收，被称为深圳棚改“第一难”的项目。后为推动项目进展，政府投入资金300亿才解决了这个难题。

自此，棚改成为深圳老旧住宅区改造的主要模式，但经过几年探索，棚改背后逐渐显现出一些问题。

据统计，深圳符合棚改条件的老旧小区有700个左右。

但纵观整个深圳御景华城内部，截止2021年一季度，棚改项目累积33个，只有8个开工。

图源 合一城市更新白皮书

福田棚改项目最多（9个），即便如此，成功实施的项目仍寥寥无几，只有华富村北区和南华村进入房屋拆除阶段。

图源 合一城市更新白皮书

这背后的原因是：

与以往的城市更新相比，棚改实施模式不同，且难以实现盈亏平衡

旧改一直遵循“政府引导、市场运作、公众参与”的原则，市场主体是开发商。所建住宅大部分用作商品性质住房。

棚改则采用“政府主导+国企实施+人才住房”的模式，回迁房以外的住宅全部用作人才住房和保障性住房。

棚改的优势是，操作流程较旧改更直接，没有确认实施主体的步骤。而且政府主导，棚改谈判难度更小，推进速度更快。只要“双95%”就可以由政府征收。

棚改的里子是公共利益，面对签约期内无法达成拆赔协议的情况，可以进行行政征收，但政府一向对行政征收很谨慎，目前还没有棚改项目实行过此措施。

历来深圳城市更新政府介入少，相对其他城市更市场化，开发商参与程度更高。政府在老旧小区改造方面经验相对不足，这样一来，由政府牵头的棚改，对其资金跟团队专业能力都是一项考验。

同时，棚改主要收益来自人才住房租金，建设本金回收期长。

当高成本与人才住房低收益产生明显对比，项目难以实现盈亏平衡，就会导致持续性不足，难以进行。

随着棚改的不断推进，一些区域在棚改+学区房的双重助力下，推高了房价,成为许多业主投资升值的新途径。

福田整个区域，除华富北片区、南华村、香蜜二村等几个进入实质签约、开拆阶段的项目，八卦岭宿舍、鹏盛村、博伦花园、南园新村同样被带上棚改标签。

拿八卦岭片区来说，棚改利好+学位升级（荔园小学东校区，另一个是荔园实验中学），房价涨幅一度超过深圳湾。

图源 乐有家

2020年深圳主要片区房价涨幅对比，八卦岭排名第三

针对老旧小区借棚改大涨现象，去年5月底，福田区住建局发布文件，严禁业主、物业、中介炒作“棚改”概念：

对挂牌价明显高于近期市场成交均价，或明显偏离旧住宅区住房价值的房源，福田住建局将第一时间介入查处，要求有关房源“下架”。

即便如此，这类现象依然无法有效杜绝，“有心人”还是会用别的方式暗示买家。

深圳城市更新迎来新玩法

未来深圳棚改与城市更新的关系，将变为相互补充。

国家早在十三五就提出过，到2020年，基本完成现有的棚户区、城中村及危房改造。

过去两年，住房和城乡建设部（以下简称“住建部”）高层不止一次“明示”棚改将要停止：

2019年7月，住建部副部长针对未来旧城改造直言，将告别“大拆大建”和“一拆了之”；

2020年初住建部长在工作会议中指出，2020年要严把棚改范围和标准，做好棚改的“收尾”工作

取而代之的，则是全国大力开展一年之久、被列入十四五规划的旧改。

按照规划，2020年全国旧改目标是3.9万个房龄超20年以上的老旧小区，5年目标则是16万个。

我查了一下深圳棚改从2017-2021年的数据。大多数棚改项目为2019年前批复，2020年只立项两个，2021至今深圳暂未批复棚改项目。

深圳未来旧住宅改造的趋势，更像是棚改和旧改的结合。

7月9日，深圳市规划和自然资源局发布《关于进一步加大居住用地供应的若干措施》（征求意见稿）提出：坚持政府主导，市场参与；政府负责搬迁安置谈判，规划编制等后期工作。

什么意思呢？

以后旧住宅改造，可能由政府主导，市场参与。最重要的一点是，政府也许会取代开发商承担谈判拆赔协议的角色。

大家都知道，旧改的改造难度远超棚改，拆赔协议的谈判过程就足以毁掉一个旧改项目。

旧改要达到“双100%”才能动工，只要有一户不同意，就只能耗着。

虽然在最新规定中，该标准已降至“双95%”，但目前细则未出，要想进一步实行仍是个难题。（深圳城市更新条例，能救旧改吗？）

现在政府把这个最苦最累的活揽过去，以后城市更新项目拆赔谈判都由政府出面。这种旧改+棚改的“升级版”，就是强有力的“解药”。

其目的非常明确，从最难的源头上解决问题，加快城市更新项目进展速度。

深圳城市更新要想大规模推进，就必须在市场中探索可持续的创新模式，否则只能是块难啃的“硬骨头”。