商业房地产评估需要注意的一些事项（二）——商业地产

商业地产是指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产。狭义的商业地产主要只用于零售业、批发业的房地产，主要包括百货店、商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场、便利店、专卖店、仓储商店等。广义的产业地产既包括零售业、批发业的房地产，还包括酒店、餐饮、娱乐休闲、商务办公等房地产。

今天主要讨论狭义的商业地产的评估，也就是商场和店铺的评估。商业物业有大的商场也有小的店铺。相对于住宅、办公和工业物业来说，商业地产的价值评估考虑到的影响因素最多，遇到的情况也最为复杂。下文主要从商业地产的特点、现场勘查注意事项、评估方法三个方面阐述商业房地产评估需要注意的一些事项。

一、商业地产的特点

1.收益性

商业地产属于经营性房地产，其主要特点是能够获得收益，其收益由商业租金收益、物业升值变现收益等多种收益，同时随着商业经营的开展还会产生递延附加值。

2. 经营方式多种多样

商业地产经营方式有出售、只租不售、租售结合。

3.回收期长

根据目前地价及收益来看，商业地产回收期一般在12-15年，国际上比较成熟的商业项目大约需要20年的回收期。

4.区域影响大

商业设施的外部性和集聚效应对于一个城市和对于一个区域都会带来比较大的影响，从某种角度讲商业项目也是政府的公共平台，对市政、交通、市民的生活方式甚至对地区经济都会有影响。

5.垂直空间价值衰减性明显

商业地产的价值在垂直空间范围内表现出明显衰减性。一般来说商业物业的价值以低层为高（高层商业物业顶层有景观等因素，比较特殊）2017商业用房交易税，向上的方向其价值呈现快速的衰减，越到后面，价值衰减则越慢。这是因为低楼层对于消费者而言具有最便捷的通达度，不需要借助于垂直方面的交通工具，而向上的楼层需要借助交通工具，便捷度随之减弱。

二、现场勘查需要注意的事项

商业地产的实物状况、权益状况和区位状况都会影响到其价值。

1. 实物状况

⑴建筑结构

建筑结构---混合结构和钢混结构较多，钢结构比较少，在房地产权证或者交易中心的登记簿信息中可以查到。

⑵建成时间

建成时间---建成时间涉及到建筑物的剩余可使用年限及维修费。

⑶空间布局

空间布局---整体建筑物内部的空间布局，着重考察建筑物内部人流的流动方式。另一个就是待估商业内部的空间布局。出入口的位置，是在建筑物内部的，还是临街道，都会对商业地产的经营产生影响，进而也会影响到商业物业的价值。

另外，一些大型商业用房往往要分割出租，其内部空间能否灵活的分割，对其收益也会产生较大的影响。因此，对商业地产进行估价时，要适当的考虑其空间布局。

⑷楼层

楼层---通常状况位于底层的商业用房价值要高于其他楼层的商业用房。根据估价实践，大型商业大厦二层的价格可能是底层价格的50%-80%2017商业用房交易税，三层为底层的40%-60%，然而对于一些社区内的商铺，二层价格可能只有底层的35%-50% 。

我们现在评估大多都是2层、3 层和 4 层，分别取1层的 70% 、60% 、50% 。但是如果有自动扶梯上下，首层商业用房与其他层商业用房的价格差距将大大缩小。这个主要根据估价师现场勘查的情况，2 层、3 层和 4 层的便捷程度以及楼层差异对人流的影响程度来判断。

⑸净高

净高---商业地产的室内净高偏低则会产生压抑感，不利于经营；若净高超过合适的高度，建筑成本会提高，也无助于房地产价值的提高。但是有些商业用房超过5.5米，可以隔层增加使用面积，我们要考虑到其收益的增加，进而会影响到商业地产的价值。

⑹面积

面积---根据商业业态的差异，商业经营要求的不同，商业用房所需的经营面积会存在较大差异，如百货商店的经营面积一般需5000 平方米以上，超级市场500平方米以上，而一般的临街店铺仅为几十平方米。因此对商业地产进行估价时应区分，不同的经营业态对面积有不同要求。

⑺设施设备

设施设备---主要是电梯、空调、新风等设施设备对商业地产的影响。

⑻装修

装修----商业地产外立面的装修，内部公共空间的装修，这些都会影响商业房产价值。

2.权益状况

⑴所有权或者使用权情况

土地所有权状况、土地使用权状况及房屋所有权状况。

⑵他项权利设立情况

他项权利的设立情况主要是影响抵押价值。

⑶限制情况

建筑物的限制情况，可以到房地产交易中心查询，主要是法院封查信息等。

⑷出租或者占用情况

租金、租期。如果是租期短于一年，我们在评估的时候可以不考虑。如果租期长于一年， 我们在评估时则要考虑租赁情况的影响，分租期内和租期外两个阶段进行评估。

3.区位状况

区位状况包括位置状况 坐落、方位、与重要场所的距离、临街临路状况、朝向、楼层等。

影响商业地产价格首要因素是所处地段繁华程度，繁华程度越高，商业地产价值越高。

临街状况也是现场勘查的重点：商业地产一般都是临街的，其临街的具体分布情况对其价值也产生影响，在一条路上相距数米，将可能呈现不同的价格或租金水平。一般来说临街面越宽越好，多面临街，有利于商业地产价值的提高。

三、商业地产常用评估方法

根据《房地产估价规范》 ，商业地产估价可以选择比较法、收益法、成本法等。为准确评估商业地产市场价值，基于商业地产的收益性特点，在商业地产交易比较活跃的地方，目前主流的方法适宜选择比较法、收益法。对于成本法，可以选用，但一般不宜作为主要方法。

1、比较法

比较法是通过类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法；较具体地说，是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。

主要就是要注意可比实例的选择。实例是否可比，选取的实例与估价时点最好不要超过一年，楼层、结构相同，面积相差、临街情况不要相差太大。商业地产的转售转租比例比较频繁，特别是小型商铺，较易获得比较实例，所以在商业地产评估时，比较法是一种常用方法。另外，在用收益法评估商业地产的客观租金时，也可用市场比较法进行租金的测算。

比准价格 = 可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况修正系数×房地产状况修正系数

2、收益法

收益法是根据估价对象的未来收益求取估价对象价值的方法，即预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。

主要注意市场租金的选取，市场租金是用比较法比出来的。特别要注意租赁合同的租金，拿到委托方提供的租赁合同，要有合理的判断，对于一些明显高于市场情况的租金，不能按合同来计算。因为这种租赁关系是很不稳定的，租客很容易选择替代的商业的物业来减少成本。如果不按租赁合同计算，要在评估报告中写清楚，不按其计算的理由。

商业地产的价值体现在其获取收益能力的大小上，所以收益法是商业地产估价常用的方法之一，它是以预期收益原理为基础，其主要的工作是测算是商业地产的净收益、收益年限和收益率，在具体操作过程中要根据不同商业业态、类型区别对待。

基本公式如下：

其中：

V——房地产在价值时点的收益价格

A——房地产的未来第一年净运营收益

Y——房地产的报酬率（折现率）

g——净收益逐年递增的比例

n——房地产的收益年限

t——收益递增年限