关于法拍房的税费种类和涉税风险，自己会核算才最靠谱

购买法拍房不能只是单纯的看金额，需要看法院公告中税费承担的详细描述，然后再对照税种，关于法拍房的税费种类和涉税风险，自己会核算才最靠谱！只能授之以渔如下：

一、法拍房有哪些税费？（上）

涉及被执行人名下的税种

无论是新房、二手房还是法拍房，它们只是购房的渠道不同，法拍房的购房渠道是法院，交易程序是司法拍卖，但从税收的角度看，本质还是属于二手房交易，在法拍房的涉税种类中，关于被执行人名下的税种2017商业用房交易税，有哪些需要重点关注：

1、被执行人的契税：通常是根据其名下所拥有的房产数量、房产面积大小、房产的产权属性决定的，在1%-3%之间；

2、被执行人的增值税：增值税是参照被执行人购房时税票，或取得房本的记载日期是否满两年，如果满两年就免收增值税，如果没有满两年，增值税的计算方法为，拍卖成交价的5.6%，如果被执行人为企业，或者产权性质为非住宅的，则需要按照成交价征收5.6%的增值税；

3、被执行人的个人所得税：按成交价的1%或按房价差额的20%，但如被执行人符合满五唯一，则免征个人所得税。

如此多的被执行人名下涉税种类，我们需要如何在法拍房的购买中注意规避？具体的实操经验，感兴趣的朋友可以关注旭海观点给我留言进行探讨。

二、法拍房有哪些税费风险？（中）

税费的承担主体

上一期我们讲了关于司法拍卖中，被执行人需要承担的主要税种，那么如何规避掉这些成本高昂的税费？

旭海观点提示：

需要竞买人着重注意拍卖公告中，关于税费承担主体的详细描述。

当前关于法拍房的税费承担，法院公告90%左右都是由双方各自承担，正因为如此，就会有竞拍人麻痹大意，认为所有的税费都是各自承担，从而踩到那10%需要承担被执行人名下税费的坑。

这还不是最重要的，如果被执行人名下的房子来源是因为受赠所得，单单在其个人所得税这个税种，就将产生成交价与受赠差额20%的个人所得税。或者标的物是商业性质的高税费资产，综合折算下来，可能会远远高于自己的预期，而这个时候，就会骑虎难下2017商业用房交易税，如果想悔拍，将会面临保证金被没收，和补齐二次拍卖价差的风险。这些风险其实是完全可以规避的，具体的实操经验，感兴趣的朋友可以关注旭海观点给我留言进行探讨。

三、 法拍房有哪些税费风险？（下）

产权的属性

上两期我们讲了法拍房关于被执行人需要承担的税种，以及如何规避这些税种。这一期，我们讲如何注意规避隐藏在产权属性里的税费风险。

根据法拍房的产权属性，基本分为住宅用房、商业用房、工业用房和其他用房四类。住宅用房，作为买受人需要承担的契税区间在1%-3%之间，相对比较好把控。

旭海观点提示以下两类资产的税费风险：

商业用房和工业用房，这两类产权性质买受人的契税为3%。其次，不管你买来自住还是买来投资，当你想要再卖掉这套资产时，作为卖家，需要全额承担成交价3%的契税、5.6%的增值税、成交价1%的或差额20%的个人所得税。即便可以将该成本转嫁到买家身上，售价也将大大高于住宅的价格，导致处置难度加大。

另外，工业产权性质的资产，还需要重点注意土地的性质，是划拨用地还是出让用地，如果是划拨用地，过户时需要先缴纳巨额的土地出让金。

四、 购买法拍房有什么节税优势？

法拍房和二手房只是购房渠道的区别，它们的本质都是属于存量房的交易，所以在法拍房和二手房的交易中，我们所需要缴纳的税费和税种其实是一样的。

国家法律法规规定，卖方的个人所得税、增值税、契税都是由卖家自行负担，但是目前二手房市场中的行规，90%卖方挂在中介的售卖价格都是净收价格，也就是说卖方所需要缴纳的税费，要么是由买方承担，要么是计算在了挂牌价格里面转嫁给了买家承担。

而法拍房的交易中，除非法院公告中特别提到所有税费是由买方负担，否则90%的司法拍卖，税费都是按照国家规定，由买卖双方各自负担，因此买方实际只需要负担自身的契税就可以了。

所以在法拍房交易中，反而在税费上要比二手房节约了不少税费成本。

以上这些观点我都有在旭海观点讲过，我是旭海资管创始人王凤龙，想要进行更多探讨的，可以给我留言。