40年和50年产权公寓为什么不能买的九大理由

限购、宜商宜住、低总价、买一层送一层、拎包即住……这些溢美之词充斥着各个商住项目的宣传广告上。40年产权公寓，又称商住楼，顾名思义，就是既能商用也能居住的房子。但这种多功能的房子，实际上在很长的时间里并不受待见。

近两年，房价上涨的速度确实超过了很多人的承受能力，尤其是70年产权的住宅，全国15个热点城市的住宅房价上涨基本上都翻了一翻，很多人对于房价只能是望而生畏，望“房”兴叹。

因为住宅被严格限制后，商住楼一时间成了诺亚方舟，解决了许多人的“购房资格”问题，成了许多住宅买房人的替代品。在住宅价格不断高企的趋势下，40年和50年的“商住公寓”顿时成为房产市场上的新星。

40年和50年产权的“公寓”确实价格更低，而且也绝大多数城市都不限购，但是购买这种房子也有很多风险。那么今来告诉你:40年产权公寓为什么不能买的九大理由：

第一：产权年限短。

“商住公寓”大多是40年和50年的产权年限。如果40年到期，是否会自动续期，还是要补交费用，现在都还没有定论。

第二：不能落户，小孩不能正常入学。

因为土地性质本身是商业和办公，不存在落户的说法，也无法进行就近学区划片，所以不能落户，小孩入学难。这种情况在一线城市尤为明显。有部分宣传学区，实际是学位，只有一次上学机会，属于借读。

圈圈一再反复强调买了40年产权公寓是不能办理户口，圈圈经常都在中介的朋友圈看到说40年公寓可以落户，太害人了。再次记住公寓不能办理落户，只能注册公司使用。

第三：购房首付高，利率高，贷款年限短，转让手续费超级贵。商住项目另一个被广为诟病的就是在流通环节上的高交易税费。商住房源交易成本相对普通住宅来说是非常高的。普通商品房满五年后，营业税是可以免交的，卖家只需交纳契税即可完成过户。而商住楼则不同，无论多少年后出手，无论面积大小，都需要缴纳3%的契税，而差额营业税、个人所得税同样也十分高昂，交易成本非常高。以一套200万的商住楼为例，所有与住宅相同的税都要交，而且还是按上限缴，比如5.6%的营业税、溢价部分20%的个税、3%的契税。光这几项就20多万元了。此外，商住楼还有30%-60%的土地增值税，也有十余万元，加上中介费，一套200万的商住房各项交易成本就有40万元。

相对于70年的普通住宅，公寓在转手卖出时要缴纳很多费用，这些费用加起来约占房款的10-20%。另外，一般公寓类的房子都要求高首付，一般为50%，房贷利率也是按照商用标准，比普通住宅贵高，而且最多贷款十年。

第四：居住密度大，居住环境不好2017商业用房交易税，生活品质差

商住公寓居住密度大，一般 从7-20多户都出现过，俗称立体大杂院，居住舒适度大大降低。而且物业相对不是很好管理，所以跟纯住宅小区比，居住舒适度较低。电梯使用频率过高，坐电梯等候时间过长，楼道有一户在楼道里堆放垃圾，弄得一条楼道臭烘烘的概率要比纯住宅高出很多倍。人多，背景复杂，所以环境很难保障。因本来就属于办公楼改的，后期有居家有办公，环境嘈杂。

试想一下：每天，当你穿戴整齐准备上班时，遇到的却是一群群西装革履的年轻人从电梯里进进出出，一打听才知道同层的几套房子租给了公司办公用，并且这些公司在楼道里贴上了各种广告，显示存在感。一点“家”该有的舒适和温馨都没有了。

第五：通风不好，户型不好。

回字型设计，通风采光都有问题；商住房几乎没有南北通透户型，东南西北都有户型，俗称墩子楼。纯住宅一般板楼居多，南北通透，和双阳户型居多。因为是公寓性质，更适合单身或刚结婚的年轻人住，商住房超小户型较多，最常见的面积为20-70平米。

第六：商住公寓生活成本高。

物业管理费为商业标准，高于普通住宅;为商业用水和商业用电;出于商用安全考虑，不少商住用户项目全部/部分禁用燃气。

商住房说白了以前是用于开发写字楼的地块，但是现在商品房这么紧俏，所以很多开发商把以前商业用地开发成了商品房，所以诞生了N多的公寓。所以它是商业用水，商业用电，不通燃气，这要比民用水电费要贵很多，而且很多公寓是不允许安装煤气的。但是不排除有的开发商动用关系，给通燃气。但是水一般就是商业用水，改不了，目前民用水是3.9元一吨，商业用水7块多一吨。

在地产圈流传的关于各类房产的比喻：

小产权房像小三：名不正，言不顺。

保障房像校花：狼多，肉少。

别墅洋房像女神：只能看，得不到。

新建房像萝莉：很养眼，身价高。

商用房像贵妇：买得起，养不起。

二手房像剩女：年纪大，配套全

第七：增值落后住宅一大截，后期维护成本高。

商住房作为一项房地产投资产品，其回报率也是一个重要问题。如果商住房租不出去，那么高昂的物业费、水、电支出会让人难以负担，业内人士表示，商住物业的管理费用本身就比较高，如果长期闲置在手中，“养护费”较高。

第八：后期不好出手2017商业用房交易税，接手人群少。

因为40年初产权商住公寓存在自身难以改变的缺陷，比如不能落户，小孩上学难，以及生活成本较高，未来接手人群比较少，不好出手。尤其是三四线城市，住宅的库存都很难去化，更何况商办呢。

买租40年产权公寓本身的人很多就是单身人士，或者因为没有购房资格买来投资或者暂时过渡，记住是拿来暂时过渡的。而再次出手费用超级贵，所以说等你以后想卖接盘的人会很少，很不易出手。

北京“3.26”调控规定，新房只能卖给公司，旧房可以卖个人或公司，但个人买需有五年社保和纳税记录，并且只能全款购买，不能贷款，而原来商住公寓的首付只要5成，额可以贷款5成，最长能贷10年，政策之狠超出想象。

第九：最后一点，也是最为关键一点，政策风险性较大。

很多商办用的是民水民电，并且开发商私下里给通了燃气，但是一旦政策收紧，商办肯定首当其冲，直接拆除的事件不是没有出现过哦。但是这个还不是关键，最为关键的一点就是政策方面。

2017年3月26日晚间，北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，该《公告》要求，在建在售商办项目不得卖给个人；商业银行暂停购房贷款。

北京其中对个人购买商办类项目的限制措施，在全国范围内开启了对商住房限购的先河。

多人说，我买了公寓我就是买来投资的，那我就明确告诉你北京“3.26”商住调控规定后，目前北京市场上商住公寓的价格已经跌了40%以上了。还有以后你公寓如果不好出租，那你的后期维护成本会超级贵哦，光是物管费都够你受的。

对刚需而言，如果一两年后能有资格买住宅的话，那尽量等着买住宅，不要买公寓，而且现在住房还限价。

所以在买“40年公寓”前，一定要考虑好，问清当地的政策，具体城市具体分析，毕竟买房不易，不排除个别商办项目有利好的，但总的来看，商办局限性还是很大。