郑州放松限购鼓励货币化安置的消息在网上广为流传了？

文 | 白羊

又有些城市在琢磨着放松调控了！

不过，主角儿已由年初那些名不见经传的三四五线城市，如驻马店、宝鸡、柳州等换成了强二线城市，如哈尔滨、郑州、天津等。而郑州和天津还是两个国家级城市。

近日，关于郑州将放松限购、鼓励货币化安置的消息在网上广为流传。

郑州市房管局则回应称，“未接到相关通知和文件，以官方消息为准”。河南省广播电视台门户网映象网更是发文章辟谣。

不过，辟谣归辟谣，上图第三条，关于鼓励货币化安置的内容却是可以找到明确出处的。

货币化安置，正是棚改的标配，也是上一轮楼市大行情的主要催化剂。此次郑州把这样的核武器从工具箱里拿出来，可见楼市压力之大。

无独有偶，前不久，天津也传出放松限购的传闻：外地客群，由企业统一申报，不用落户即可享受天津市民购房同等资格。不过天津住建委、发改委双双辟谣：传言不实。

关于郑州、天津放松调控的传闻，到底是空穴来风，还是无风不起浪，大家可自行琢磨。

不过，哈尔滨的救市行动却已经坐实了的。

据哈尔滨市印发的《关于疫情期间促进我市房地产市场平稳健康发展相关政策的通知》，除了在信贷（公寓与住宅同等贷款政策）、公积金（支持异地公积金、连续缴存6个月即可贷款）及特殊贡献群体购房等方面加大支持力度外，更是鼓励房企以打折促销、团购等方式降价销售。

哈尔滨住建局工作人员的回应则印证了上述消息的真实性。

年初那一轮放松调控的救市中，出台相关政策的城市很快就被啪啪打了脸，然后灰头土脸的收回政策。殷鉴不远的情况下，为什么哈尔滨等城市还敢冒这个险呢？

原因只有一个：此刻当地楼市很是糟糕，面对近在眼前的压力，及可能引发的多米诺牌效应，地方已经顾不了那么多了。

比如哈尔滨，国家统计局数据显示，10月份哈尔滨新建商品住宅销售环比上涨0.1%，同比上涨2.8%，涨幅已有所回落（克而瑞数据则显示，10月成交均价环比下跌0.36%，同比下跌5.95%）；

二手房价环比下跌0.4%，跌幅位居全国第二，自今年6月以来，哈尔滨二手房价已经连续5个月环比下跌，其中，9月更是领跌全国。

比价格更糟糕的成交量的持续低迷。克而瑞数据显示，10月份哈尔滨市六区商品房成交6534套，成交面积62.90万平方米，同环比分别下跌11.53%和13.5%；

1-10月，哈尔滨商品房月均成交额只勉强达到2019年月均成交额的63%，市场恢复乏力。另一方面，去年11月以来，哈尔滨房地产市场持续呈现供大于求。

进而导致哈尔滨商品住宅去化周期高企，克而瑞数据显示，截至10月底，哈尔滨市商品住宅去库存周期达到23.1个月，新房存销比在克尔瑞重点监测的一百个城市中排名第6，仅低于景德镇、日照、包头、北海和漳州等弱三四线城市。

值得一提的是，官方还在不断地增加供应，数据显示，2020年前三季度哈尔滨住宅用地成交规模已超过800万平方米，较去年全年涨幅超过50%。

前端是大量的供给天津将出台放松限购政策，中间是高企的库存，终端是销售的乏力和开始下滑的房价。面对这样的局面，任谁都会坐不住的。

再看处于绯闻中的郑州和天津。

虽然城市基本面都不错，但因本轮调控伊始用力过猛，出台限购限售等大招，当下的郑州和天津楼市用黑土的话说“那是相当的难受”。这在新建商品房价格上体现的非常明显。

国家统计局数据显示，10月份，郑州新房价格环比下降0.5%，70城中排倒数第6位；新房价格同比下降1.2%，70城中排倒数第5位。二手房，环比下降0.2%；同比下降4.5%，70城中倒数第3。

10月份，天津新建商品住宅价格指数环比下降0.5%，70城中排倒数第7位、同比上涨0.8%；二手房房价指数环比下降0.1%；同比下降4.2%，70城中倒数第4。

再看二手房挂牌量，天津二手房挂牌逼近15万套，在主要城市高居第2；郑州二手房挂牌量逼近10万套，在主要城市中排第6。

我们知道现实市场中，量价是一个相互作用的动态关系，一般有成交量才会有价，反过来当成交价下跌时往往也反映着成交量的低迷，及巨大的卖盘压力。当下天津、郑州的楼市就是处于这么个局面。

虽然郑州、天津及其他有同样程度压力的城市，是否会放松调控救市还是个“薛定谔的猫”，但从客观压力和主观动机上看，是有这个可能的。

即便是从凯恩斯主义和符合调控规律的角度，楼市在经过长达四年的严调控之后，如天津、郑州都是在2016年出台或升级的限购措施，也需要适当的去松下绳。

所以，现在的关键问题已不是要不要放松，而是如何去放松、或者说松哪些内容，既不触碰到“房住不炒”的高压线，又能解当下之急。

从中央角度来说，一直在死死咬住“房住不炒”不松口天津将出台放松限购政策，即有让中国经济摆脱房地产依赖的长远考量，也有打破“越调越涨”怪圈的决心。若地方楼市一遇冷、市场一哭闹就给奶喝，结果必然是进一步刺激开发商、炒房客乃至地方政府的胃口，让他们变得肆无忌惮，甚至反过来去绑架中央，最后变成不得不救，就像前些年那样。

中央现在死守“房住不炒”，并不时的甩地方几耳光，就是要让他们体会到刻骨铭心的疼痛，进而扭转社会预期，并不是真的见死不救。其实中央对于楼市之于中国经济的重要性，及可能引发的系统性风险的认知，远比社会大众清醒，也深刻的多。

接下来中央对地方越来越多的小动作，大概率不会再像年初那样一刀切，而会有选择性的进行敲打。因此这将很是考验地方的施政水平和技巧。

任何救市行为，首要目的就是把量给带起来，因为有了成交量就能带动上下游，避免某些环节断裂或渴死，进而稳住楼市，关键措施是什么性质的。换言之，措施有没有违背“不炒”二字。

就拿上面三个城市来说，不论真假，仅就政策内容本身而言。笔者认为，哈尔滨会是榜样（部分措施），天津、郑州则会是被敲打的对象。

比如哈尔滨鼓励房企降价，可以说开市场之先河，相当于把压力转移给了开发商，让他们吐肉，如是成交量有了，刚需们也真正得到了实惠；异地公积金享有本地公积金同等政策也是有益于刚需的。

但其公寓与住宅享有同等贷款政策是值得商榷的，因为其并非“刚需”，有刺激公寓类物业之嫌。

再看天津，所谓的外地客群不用落户即可享受天津市民购房同等资格，更是赤裸裸的刺激楼市，鼓励炒房。

若真出台这样的政策，大概率是要挨板子的。郑州也是。

所谓打着改善之名允许购买二套、三套，也是明摆着在鼓励炒房。还有鼓励那颇受诟病的货币化安置。

年初，河南省内楼市成交量近次于郑州的第二大城市驻马店，仅是出台些补贴人才、大中专以上毕业生、农民工购房，及降低公积金购房首付比（由30%将为20%）、提高公积金贷款额度，这些针对刚需性的措施，就被认定违背“房住不炒”，进而被约谈最后被迫取消。

要是郑州这么赤裸裸的刺激措施能被上面放行，那真是邪了。