珠海翠微旧村改造项目实施主体180万要一次性付款

最近，好友日月哥兴高采烈跟我说，小朋友，听说市中心前山翠微村那边有套拆迁房指标，一平方才1.8万元，100方左右，总共不到180万，不过要一次性付款，能买不？哦，我停顿了9秒后，本着简单的问题复杂化的原则，连续抛给他N个问题后，他不说话了。

N个问题下文有解析...

上面出现了几个关键词：市中心、拆迁房、指标、1.8万、一次性

项目背景是这样的：

拥有700多年历史，有“小澳门”之称的翠微村，翠微村面积超过30万㎡，总建筑面积约164万㎡。去年10月31日，中国AY集团正式成为珠海翠微旧村改造项目实施主体。

按照规划，AY将历史文化及建筑保护与旅游开发、商业运营相结合，采取“整体拆建+局部保护”的改造方式。目前，翠微村开始启动村集体物业分配房户型意愿征集，暂有二种户型可选。综合楼已开拆，而综合楼另一侧（翠微工业大厦、电脑城）还有部分商户营业。

用地位置

用地范围

未来是这样的

未来也可能是这样的

回迁安置区规划

结论：还记得公交车站有陌生人手拿几个APPLE手机向你兜售的场景吗，500蚊，这些手机都是捡到的，市场价5000，卖给你500，十分之一，500蚊，可是，蚊子肉也是肉啊。价格确实很美丽，但日月哥是否可以出手购买呢？

答案是小赌可以怡情

例如珠海回迁房可以买卖吗，那个APPLE手机价格为50元，打包一个潮汕牛肉粿条的钱，就赌他不是砖头，变砖为宝，可以小赌怡情一下。

例如，口袋还剩下买一个潮汕牛肉粿条的钱，拿二元拿隔壁彩票中心买个未来，少放二颗牛肉丸，可以给未来买个希望。

例如，你手上可动用现金只有几十万，还要七大姑八大姨到处看人家脸色筹钱，再去买这个1.8万的指标房，那就不是小赌怡情的事了，那是关于睡眠质量的问题。

讲真，面对这样的笋盘，如下雨天遇见乘风破浪的姐姐。为了探讨这个问题，本着负责到底的精神，面对朋友恳切的眼神，有必要对回迁房指标购买流程进行科普一下下。

回迁房：回迁房就是在旧改项目拆迁补偿时，拆迁主体赔给回迁户的房子。回迁房，全称回迁安置房，是旧改项目中实施拆迁的主体赔付给被拆迁权利人的回迁安置物业--正规商品房。本质上是以旧换新的结果，即拆迁主体拆掉原有建成的旧物业，以新建物业置换原有旧物业的结果。

为什么会有回迁房市场存在：拆迁主体控制成本的需求与被拆迁权利人想获得更高补偿的天然矛盾，决定了回迁安置房流通的市场存在。实施旧改的拆迁主体，在拆迁补偿过程中主要有二种补偿方式，其一是货币补偿，即用货币现金实施补偿；其二是物业置换，即用未来建成的物业置换现有的旧物业。而拆迁主体为了控制资金成本，一般会压低货币补偿的价格，这时，原业主只能将回迁房卖给别人以获得更高的价格，然后买家也因为价格远低于市场商品房价而获得实惠。

目前，根据旧改项目实际情况，由意向协议-正式立项-拆迁补偿-确认主体-开工建设整个流程一般需要五年以上，市场上根据项目实际情况价格在市场价的1/3-1/2，据了解，珠海有关拆迁房指标交易为个人与个人之间交易，法律风险稍大，投资需谨慎。深圳有相对专业中介机构介入，流程和法律风险相对于个人交易稍小，但也存在项目是否能最终实施建设交楼风险，就算要交易也要选择大型开发企业。

一、个人交易

由于在购买回迁房面临着

1、产权风险，回迁房指标交易中实际所有权人是否都知悉，配偶和同户全部家庭成员是否签章，

2、交房风险，由于合同履行期限过长，一般至少需要5年以上，法律风险极大，未建成的回迁房和建成未办证不具备过户条件的需约定好交房细节等要素，

3、办证风险，由于拆迁房特殊性，房产证办理需先办理到原拆迁权利人，再过户到买家，当中存在极大的不确定性，需要对此进行特别约定；

4、违约责任，由于交易周期长，房价的波动大珠海回迁房可以买卖吗，在签订合同时对违约责任和违约成本等做好约定。因此，在个人交易当中，对于房产交易，交易前核实房屋性质，现状、权属、交易合同等可以请专业人士把控法律风险。

二、机构交易

相对于个人交易来说，专业机构交易流程梳理

第一步：购买人选择购买指标数量，缴纳一定的定金或诚意金。

第二步：购买人与被拆迁权利人签署《房屋买卖协议》，与拆迁实施主体（项目公司及拆迁实施主体等）签署《拆迁补偿安置协议》主合同

合同附件包括：《房屋建筑面积测绘报告》、《无产权登记记录的土地房屋权利人申报认定核查表》、《放弃房地产权利的声明书》、《权证收条》、《项目被拆迁物业移交确认书》、《注销房地产证书的委托书》

第三步：完成《无产权登记记录的土地房屋权利人申报认定核查表》由村股份公司签章

注：在实际交易中，应当查证项目信息的真实性，是否在政府相关部分备案等，建议请专业人士进行法律风险咨询。

拆迁指标房交易周期漫长，环节众多，但由于不限购、价格低等优势，很多客户在面临法律风险和投资安全隐患下，最好结合自身的可投资资金和风险偏好，再谨慎思考是否值得出手购买。

最后，日月哥说我帮他解决了未来几年的睡眠质量问题，改天请我吃碗潮汕牛肉粿条，哼，送你句话，有钱时才敢理直气壮的节俭，没钱时只能小心翼翼的大方！

完