南山核心区3000-5000万别墅如何选，接下来简单聊聊

作为深圳经济最强和最有潜力的区域，南山成为近些年刚性改善和终极改善的首选。一方面在于南山高新技术产业独领风骚，高校等创新资源聚集，拥有众多总部基地如后海总部基地、前海总部基地、留仙洞总部基地以及科技园三区产业园；另一方面南山是全市唯一一个特区+湾区+自贸区三区叠加区域，国际化程度较高。

对于终极改善而言，在南山拥有一种“出则繁华，入则宁静”享受，别墅物业再合适不过了。恰好近期有网友咨询过南山核心区3000-5000万别墅如何选，接下来简单聊聊南山别墅物业。

据房BOSS不完全统计，整个南山区含别墅物业的小区（非纯别墅小区）大概在40个左右。具体来看，可大体分为三大块，以波菲托诺纯水岸系列为主的华侨城别墅群、以鲸山觐海/龟山别墅等为主的龟山别墅群和大南山恒裕紫园、汉京九榕台等为主大南山别墅群。

其他夹杂一些零散、不纯粹混合建筑项目，比如深圳湾卓越维港别墅、三湘海尚别墅、双玺联排别墅、南海玫瑰园别墅、华润城一期别墅等等。因此，重点挑选南山7大核心区域典范别墅物业，以供参考。

01.纯水岸别墅

华侨城景观

波托菲诺水岸系列是华侨城重点打造深圳顶级豪宅，共有16期，总占地面积为80万平方米,总建筑面积108万平方米,分为沿湖畔山的独立别墅、联排别墅、多层、小高层及高层等多种类型的高尚住宅。

其中，项目五、六、八、十、十一、十三期主要以联排别墅为主建筑面积280㎡至390㎡，分别为两联排至八联排，都带有响应独立私家花园和独立车库。

华侨城片区拥有深圳最早期的old money，沉淀浓厚，在山景、湖景、城景三位一体景观资源衬托下，营造深圳独特的人文艺术氛围。与此同时，华侨城纯水岸别墅的成交记录一直在刷新，上亿的成交价不再是孤例。

纯水岸独栋别墅内景

·纯水岸二期的3号独立别墅，建面418.26平，1.37亿成交总价；

·纯水岸三期的25号独立别墅，建面418.49平，1.97亿成交总价；

·纯水岸十二期的43号别墅，建面555平，4亿成交总价；

·纯水岸十二期的46号独立别墅，建面555平，2017年3亿成交总价，目前报价4.3亿。

纯水岸别墅作为深圳关内核心地段最具私密性的别墅，具有一定特殊性，事实上某种程度上已成为深圳最顶级富豪的聚集地。

02.三湘海尚别墅

三湘海尚素有科技豪宅之名，是深圳首个“HIGH-TECH-LUXURY”高科技打造“亚洲天工名宅”，首创恒温恒湿恒氧毛细管系统、中央吸尘系统等多达十多项高科技智能系统。

三湘海尚拥有湾区最佳地段，建筑布局从东到西、从低至高，所有房屋均是南偏东30度，保证户户海景。小区以中轴为线分南北两区，北边由6栋高层组成，面积段为140～207平米的三房、四房；南区由3栋小高层及别墅组成，小高层面积段为170～227平米的三房、四房，别墅为260～280平米的三联排和四联排，仅有37户。

另外，三湘海尚别墅是深圳首个别墅高层集合式小区中车库跃式的案例，同时项目拥有湾区占地第一、建面第二、容积率最低以及2500个车库，车位比深圳第三。高层、别墅户户三露台，其中别墅室内5层，带采光夹层，精装交楼，是深圳首个带电梯出售联排项目。

三湘海尚别墅内景

最近4月挂盘一套端头位联排别墅，建面298平，报价1.2亿，实用面积1500平，花园面积400多平，据悉花费3000多万精装修。

03.卓越维港别墅

卓越维港是深圳湾第一个开盘项目，开盘时间为楼市低谷期2008年9月，以开盘价2.5万左右问世。项目总占地6.5万平，总建筑面积13万平，容积率2，分为南北区，其中高层9栋24层，别墅11栋百多套别墅的体量让其成为深圳湾最大的别墅群落。

住宅主力户型为168、176平4房，多以2梯2户为主，户户南北通透，电梯入户深圳水榭山别墅地址，偶数层厅出阳台，非常阔绰。唯一缺点卓越维港高层全部为双拼双本证，占用名额。优势是在湾区最东侧近海面，一线永久无遮挡海景，大阳台，多赠送，一线自然景观尽收眼底。

卓越维港别墅和叠墅产品涨幅低于高层，结构上有部分缺陷，比如北区背靠背类，户型朝北，采光通风性不足。目前挂盘一套265平端头位别墅，上下5层，实用面积660平，报价6200万左右。

卓越维港联排别墅部分毛坯房

04.鲸山觐海别墅

鲸山觐海位于蛇口环境优美、国际气息浓厚的鲸山别墅区内，属于半山豪宅片区。整个地块地势北高南低，大致分为两台，高差较大，具有鲜明的山地特色。坐拥大南山，面朝深圳湾，自然景观优秀。

从1984年碧涛别墅问世，到龟山别墅、鲸山别墅，从美伦会所，到半山海景别墅、泰格公寓、兰溪谷，既历经日月洗礼，又任凭时尚升华，终成就了深圳豪宅正宗血统的原始血脉。30年的沉淀，让半山豪宅成为深圳最为传统的藏富美域。

项目共有住宅369套，其中悬崖别墅6套，面积约为720平米，流水别墅60套，面积区间约为290-402平米；叠拼别墅60套，面积约为283-377平米；高层平面为153套，面积约为183-225平米；高层复式为90套，面积约为297-327平米。

目前一套上下两层独栋别墅建面279平，3房2厅2卫可改，南向毛坯，报价3800万左右。

独栋毛坯户型

05.城市山谷别墅

城市山谷又名硅谷别墅，总占地面积12万平，总建面面积16.1万平，容积率1.31，分三期开发，一二期是纯粹的联排别墅社区，三期为174套建面230-330平TOHO户型，独有的八角亭设计，是该产品的最大特色。

项目坐落在科技园中区，毗邻华润城一期，周边配套有南山顶级教育资源九年制南外科华学校、南山最大网红商业万象天地、地铁1号线高新园站等，“出则繁华，入则宁静”的最佳标本。

目前挂盘房源较多，建面区间为230-477平5-8房，总价区间为2800-4200万，户型多为南北通透。

06.汉京九榕台别墅

项目位处前海小南山半山（项目海拔高度约180米），俯瞰一线前海城市景观，属于前海自贸区唯一顶级半山豪宅。项目占地2.7万平，总建面10万平，容积率仅为2.2，车位比超过1:2。

项目周边有近800万㎡六大公园景观。天然绿肺氧吧，同时项目耗亿元打造400米私家栈道，近距离享受小南山健康生态景观资源。交通方面，项目距离最近地铁2号线赤湾站大概2公里深圳水榭山别墅地址，周边拥有多条快速线如月亮湾大道、兴海大道等，快速通往各区域。

项目共8栋建筑，4栋16层小高层、4栋联排别墅，共计290户，物业费7.50元/平米/月。目前小高层已全部售罄，入住率大概在60%，另有在售房源为揽山别墅，建面407-463平总价7300-2.5亿。

项目实景

07.大南山紫园别墅

大南山·紫园位处深圳市南山区前海湾青青世界旁，毗邻月亮湾公园，占地逾2.6万平米，计容积率建筑面积约2.6万平米，包含独栋、联排、双拼、空中别墅、错层等物业类型，是一个高端生态别墅群。

项目周边被28万平米百年荔林环绕，富氧离子含量极高，青青世界、大南山郊野公园、荔林公园、月亮湾公园四大生态公园近在咫尺，生态资源优越。

项目800米处有一个西部通道出入口，10分钟到达西部通道口岸。地铁5号线延长线经停本项目所在区域，项目距地铁5号线延长线前海湾站出口仅300米，同时临近地铁1号线、2号线和前海湾交通枢纽，轨道交通发达。

同小区链家挂盘价

目前该小区在链家网上挂盘价在3200-4500万区间。不过近期实地走访发现一套性价比不错房源，建面262平实用面积400平，东南向，上下4层，有5个房间4个客厅和4个阳台，豪华装修，处于空置状态，报价仅2800万，住家环境不错，改善的朋友可以关注一下。

此房源实景