克而瑞优选倍市得改善进阶、刚需缩水豪宅成交尤坚挺

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改善进阶、刚需缩水

豪宅成交尤坚挺

文/克而瑞研究中心

上半年，新房市场改善继续进阶，刚需产品市场份额明显缩水。更多改善性需求由三房向四房过渡，三房成交比重由升转降，四房成交占比持续提升，二房市场份额持续下滑。面积段中枢有所上移，一线城市主力面积段由90平方米以下升级为90-110平方米，二线、三四线城市140平方米以上大面积产品走俏。户型小型化趋势有所弱化，90平方米以下三房、140平方米以下四房成交比重转降，尤其是一线城市，90平方米以下小三房占比大幅回落。

财富阶层资产保值诉求下，豪宅市场韧性较足，前5月总价千万级豪宅成交套数同比仅下跌14%，深广宁杭等城市顶豪成交依然坚挺，深圳3千万以上豪宅成交同比翻番，单价10万元以上豪宅成交同比增长53%。

与新房消费升级不同的是，二手房需求结构更趋刚性，二房成交比重显著回升，并取代三房成为主力成交房型，中低面积段成交最为活跃，上海、广州等70平方米以下二手房成交比重明显提升，北京、武汉等70-110平方米二手房更受市场欢迎。

展望2022年下半年，各地信贷放松、多胎购房优惠政策，都将刺激更多改善需求入市，预计三房仍将是成交的绝对主力，四房成交比重有望继续提升。面积段中枢缓慢上移，一线城市90-110平方米、二三线城市110-140平方米产品成交比重稳步提升。叠墅产品更加为市场所接纳，而独栋、双拼市场份额进一步下滑。下半年上海等城市豪宅购置需求补偿性释放，叠加货币宽松下“买房抗通胀”需要，料将带动豪宅成交企稳回升，顶豪成交有望显著放量。二手住宅消费整体仍趋于刚需化，但未来如果政策定向放松或指导价松动，不排除短期内大户型二手房成交放量、比重增长的可能性。

总 结

01改善进阶三房为主四房上升至25%，二房份额再缩水

（本节有删减）

2022年上半年，改善需求稳步释放，四房成交占比持续提升，194个重点监测城市普通住宅成交数据显示，四房成交比重升至25.21%，较2021年增长3.22个百分点。三孩放开后，更多改善性需求由三房向四房过渡，三房成交比重由升转降，较2021年下降1.97个百分点至55.69%。

2一线成交主力升至90-110平，二三线140平以上户型比重上升

（本节有删减）

2022年上半年，大面积产品走俏，140-180平方米成交占比转增，180平方米以上产品成交占比回升。一方面，疫情管控激发了改善需求，194个重点监测城市140-180平方米产品成交占比升至11.81%，较2021年增长1.25个百分点，180平方米成交占比较2021年增长1.04个百分点。另一方面，经济下行压力加剧，刚需客户收入减少甚至失业，购房意愿降低，致使小面积户型成交占比持续萎缩，90-110平方米成交占比降至28.68%，较2021年下降1.37个百分点，90平方米以下产品成交占比下降至17.94%。

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3小型化趋势弱化，小面积三四房转降,重拾功能空间平衡

（本节有删减）

2022年上半年，刚需产品市场份额缩水，户型小型化趋势有所弱化，90平方米以下三房、140平方米以下四房成交比重转降。三房户型方面，194个重点监测城市90平方米以下三房成交比重降至10.80%，较2021年下降0.87个百分点，而110平方米以上三房成交比重升至46.08%，较2021年增长0.67个百分点。

4一线联排、二三线叠墅市占率提升，200平以上别墅重新上升

......略......

5千万豪宅成交同比仅降14%，广深宁顶豪需求依然坚挺

（本节有删减）

2022年前5月，总价千万级豪宅成交小幅回落。194个重点监测城市总价1000万元以上豪宅累计成交17147套，同比下降14%，跌幅明显小于非豪宅产品，表明财富阶层资产保值诉求下2016珠海二套房首付比例，豪宅市场韧性较足，总体保持平稳运行。如果剔除上海、杭州两个疫情影响严重的城市，其余192城成交同比仅微跌2%。

总价1000万以上豪宅成交套数TOP20城市中，深圳、南京、宁波、西安等4城千万豪宅成交继续放量，同比增幅居于前列，尤其是西安，前5月共计成交103套总价1000万以上豪宅，顺利跻身TOP20序列。北京、广州、苏州、成都等4城千万豪宅成交持稳，同比涨跌幅在5%以内，上海、杭州、厦门、东莞等城市千万豪宅成交有所下滑，其中，上海、杭州受连番疫情影响，豪宅供应不济拖累成交，成交套数同比降幅分别达到26%和51%，东莞、武汉、珠海等楼市持续转冷，购房者观望情绪加重2016珠海二套房首付比例，成交同比跌幅皆超过30%。

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受疫情和高基数两方面因素影响，顶豪成交整体有所回落，入围TOP10榜单的城市中，上海等7城成交规模不及去年同期，其中，上海顶豪成交同比下跌17%，但仍高居成交榜榜首，北京成交同比下降24%，排名滑落1位至全国第3，青岛楼市遇冷，顶豪成交同比下降25%，东莞、珠海、三亚顶豪成交显著缩水，同比皆腰斩。

高净值群体的保值、增值需求支持下，杭州、广州顶豪成交依然坚挺，排名稳居全国前5位。杭州主城区顶豪认购热度不减，海潮望月城、凤起钱潮等中签率不到11%。广州琶洲南TOD单盘成交25套3千万以上豪宅。

南京、深圳顶豪成交放量，深圳华润城单盘前5月成交159套3千万以上房源，带动深圳顶豪成交同比翻番，排名超越北京升至全国第2位。南京楼市承压，但越城天地中心、海玥花园等顶豪销售表现依然亮眼，总价3千万以上豪宅成交同比增长85%。

2022年前5月，全国共计8个城市有单价10万元/平方米以上豪宅成交，总计成交6267套，同比增长10%。除上海、南京成交套数同比小幅回落以外，其他6城成交规模都高于去年同期。

上海、深圳、北京继续包揽顶豪成交榜前三。其中，上海一批次部分项目因疫情延期入市，导致前5月单价10万元/平方米以上成交同比微跌13%。深圳成交2462套，与榜首上海规模差距不断缩小，同比大增53%。北京成交684套，同比增长12%的同时创下近年来同期新高。

广州、杭州等顶豪市场并不乏需求和购买力。广州单价10万元/平方米以上豪宅成交达到214套，相当于去年全年成交规模的75%，同比增长30%。此外，三亚、青岛高单价豪宅成交亦有不俗表现，同比增长2成以上。

不过，去年凭借个别项目零星成交入围TOP10的苏州、成都，今年前5月都暂无10万元/平方米以上顶豪成交。

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6存量二房重归主力承接刚需，70-90平成交更加活跃

（本节有删减）

2022年上半年，5个重点监测城市二手住宅成交结构数据显示，二房成交比重显著回升，并成为主力成交房型，二房占比达到39.46%，较2021年增长2.04个百分点，反观三房、四房成交占比皆下滑，分别较2021年下降0.78个百分点和0.66个百分点。

分城市来看，北京、武汉、合肥、重庆4城二房成交结构更加刚需化，两房比重皆明显回升。以北京为例，二手两房的购房门槛相对较低，备受新市民青睐，上半年二房成交比重接近50%，较2021年增长4.51个百分点。

深圳一房、二房户型二手房滞销，成交比重大幅下滑，深圳二手房市场持续低温运行，前5月仅成交8182套，同比下跌近7成，其中，一房、二房成交格外低迷，成交套数同比皆下滑72%，因此市场份额明显下滑，分别较2021年下降2.15个百分点和3.39个百分点。

展 望

7展望：改善大户型、豪宅需求率先复苏，刚需市场短期内仍低迷

展望2022年下半年，改善性购房需求将继续进阶，一方面，各地信贷放松，包括下调二套房首付比例、认贷不认房等将刺激更多改善需求入市，另一方面，生育政策放宽、多胎购房优惠政策，也将释放规模可观的功能性改善需求。

四房成交比重有望继续提升，且存在较大提升空间，三房成交比重整体稳中有降，但仍将是成交的绝对主力，比重保持在50%以上，一房、二房产品受限于功能不足，市场份额将持续缩水。

面积段中枢呈缓慢上移走势，一线城市90-110平方米产品成交比重稳步提升，新市民不断涌入背景下，90平方米以下刚需产品也将持续占据较大比重。二线、三四线城市110-140平方米户型未来或将更受市场欢迎，成交比重进一步提升。

叠墅产品更加为市场所接纳，尤其是三四线城市，叠加别墅市场占有率仍有明显提升空间，联排成交占比稳中有降，独栋、双拼仅占较小市场份额且有进一步下滑趋势。140平方米以下紧凑型别墅市场份额持续收缩，200平方米以上别墅成交比重有望继续提升。

较宽松的货币环境之下，高净值群体通过购置房产实现资产保值增值的需求依然强烈，将支撑豪宅市场平稳运行，尤其是在一二手房存在明显倒挂价差且房票异常珍贵的核心一二线城市，豪宅成交大幅滑坡的可能性不大。考虑到上海等城市部分豪宅项目受疫情影响延期入市，购房需求将在下半年补偿性释放，预计下半年总价千万级、单价10万元/平方米以上豪宅成交仍有显著放量空间，环比上半年涨幅可观。

二手住宅消费整体仍趋于刚需化，二房成交比重继续增长，四房及以上成交比重稳步下降，中小面积户型购房门槛相对较低，也将更受二手房置业客群青睐。考虑到未来二手房政策可能放松，比如二手房指导价松动、定向松绑二手房限购限售等，也不排除短期内大户型二手房成交放量、比重增长的可能性。

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