“小鲜”：森兰楔形绿地(组图)

由于板块规划类文章比较消耗精力，目前只能做到半月更或月更；

因此鬼宝打算推出《买房查规划》系列，提供单个楼盘的周边规划设计和建筑分析。

在“大餐”的间隙，

给大家提供一些“小鲜”填填肚子~

“小区周围那些空地将来是做什么的？”

“这片区域是否宜居？”

“投资有没有潜力？”

“将来邻居都是什么谁？”

“日照情况怎么样？选房该怎么选？”

……

这个系列没有深刻的板块规划解读，但却是纯粹实用主义的规划查询贴。

目的是从城市规划与设计领域的角度，运用专业知识和科研数据，给大家一些实用的买房参考。

本系列依据上海市“15分钟生活圈”规划徐州山南小镇小区规划，来衡量楼盘所在区域能提供什么样生活品质；再依据规划和数据分析来衡量楼盘的投资价值。

今日份“小鲜”：森兰星河湾。

森兰星河湾，位于浦东新区的森兰国际社区板块，是浦东新区的热门居住板块。

所谓的“国际社区”是民间称呼，很少有人了解：这到底是个什么板块？

【森兰板块区位图】@鬼话宝

该板块在上海市总体规划中被称为“东沟（森兰）楔形绿地”。

顾名思义，它是块绿地，是上海市的生态空间体系中的九大楔形绿地之一，其主要功能是生态空间与城市发展相协调，也就是“绿肺”。

【中心城区九大楔形绿地】@鬼话宝

这九个规划楔形绿地是上海塑造生态之城的关键所在。

因此所谓的国际社区，就是在这块绿地周边的居住区。

说了这些，你可能也想到了：

既然类似的楔形绿地还有8块，

那么像森兰这么厉害的国际社区未来难道也还有8个？

包括现在大名鼎鼎的三林楔形绿地（民间称为“前滩南”），还有张家浜楔形绿地（金桥副中心），还有桃浦、北蔡、大场楔形绿地等等……

关于“森兰国际社区的具体规划情况”，以及“楔形绿地和国际社区是否有必然联系？”，以及“如何找到下一个国际社区？”等话题，可能都是大家很感兴趣的话题。

但是今天这些都不展开了，先开个口子，以后有时间会一一聊的。

研究范围

既然是“15分钟生活圈”，而我国成年人15分钟差不多步行一公里，因此鬼宝以楼盘为中心的一公里半径为研究范围。

【楼盘周边区域卫星图】@鬼话宝

规划用地分析

通过对区域内规划用地性质分类的分析，可以了解这个区域的性质：

【规划用地图】@鬼话宝

【规划各用地占比】@鬼话宝

比如这个区域内的居住用地面积约136公顷，占比达到43.2%；绿地面积约68.3公顷，占比达到21.7%，因此可以给这片区域定性为“生态住区”。

评价宜居度的关键在于，如何把人在社区中的感受“量化”呢？

鬼宝尝试从以下几个角度来分析：

居住区

【居住用地规划图】@鬼话宝

【森兰星河湾实景照片】

该区域内规划住宅建筑面积总计约255万㎡，周边小区容积率约在1.8-2.3之间，建筑高度相对较低。

区域内规划人口约8.7万人，人口密度约2.7万人/平方公里，人口密度较高。

绿地

【绿地规划图】@鬼话宝

【森兰楔形绿地效果图】@鬼话宝

区域内生态环境宜居，绿地面积约68.3公顷，占比达到21.8%，人均绿地面积约7.8㎡/人；水域面积约2.0公顷，占比达到8.51%。

公共服务设施

【公共服务设施用地规划图】@鬼话宝

【上海明珠森兰小学】

区域内公共服务设施不多，但教育资源不错，关键是有明珠森兰小学。基础教育用地面积约10.2公顷，建筑面积约5.1万㎡。

另外，区域内还有零散的商务商业、行政办公、社区服务、教育科研等公共服务设施用地。

生活便利程度

这里的生活便利，指的是社区周边的各种服务设施。

POI（Points of Interests）数据，中文译为城市兴趣点，是与人们生活密切相关的地理实体点，如学校、银行、超市、地铁站等。

通过POI的类型和密度可以评价一个区域的生活便利程度，如果POI密度越高，则表示该地区城市功能越集中。

POI核密度

【POI核密度图】@鬼话宝

从范围内的POI核密度可以看出：目前的生活服务设施主要位于张扬北路西侧和东靖路南侧。

POI类型分布

【POI分布图】@鬼话宝

鬼宝将POI数据被按照用途划分为：餐饮、购物、娱乐、行政、金融5大类。

可见，区域内的生活服务设施总体较少，以购物零售为主。

轨道交通

该楼盘周边共有地铁6号线、地铁12号线两条轨交线的4个站点，分别是五洲大道、东靖战、巨峰路、杨高北路。

轨交站点的规划服务半径为600米，以此为标准，该楼盘半径一公里范围内覆盖面积达146公顷，轨道交通覆盖率为46.5%，覆盖率很高。

街道空间

基地一公里范围内街道环境适宜步行，还有很多街道有专用骑行道；居住用地周边有较多步行友好、人性化、有活力的公共空间。

不利因素

周边不利因素较少：

1、楼盘东侧有一块市政用地为110KV变电站；

2、西面临黄浦江处的石油化工区域尚未全部完成搬迁，有略微影响。

除此之外，未见明显不利因素。

综合周边详细规划来看，该区域的关键词为：

【规划用地梳理总图】@鬼话宝

接下来看看楼盘周边还有哪些没有落地的规划，

将规划图和现状比对：

【规划与现状对比图】@鬼话宝

将二者叠合后可以发现，楼盘半径一公里范围内还有约35.3公顷土地的规划尚未实施完成，约占整个区域的11.2%。

【尚未实施地块分布图】@鬼话宝

主要包括楼盘的：

· 东侧的三块住宅；

· 北侧的低密度住宅组团；

· 西侧的三处住宅和两处教育设施；

· 南侧的市政设施和TOD商业体；

· 以及东沟楔形绿地及水系。

总体而言，该区域已基本定型，尚未完全释放的势能中有三点核心：

1、尚未完成的东沟楔形绿地，待其完成后区域的生态环境、城市界面、生活品质、人气都将有所提升。

2、南侧的商业用地为巨峰路地铁站的TOD开发项目，将来能级可能很强，类似于凯德龙之梦这类商业综合体。

3、西侧临黄浦江的化工区域搬迁，也能带动整个大区域的价值提升。

住宅概况

现状周边小区

【周边小区分布】@鬼话宝

周边小区建筑年代

【建筑年代图】@鬼话宝

【区域里典型住宅照片】

区域内二手房的建设年代普遍在2000年以后，房龄总体较小，有较多2010年以后的新建住宅，少数几个为 90年代的老旧小区。总体上是个比较新的社区。

周边地块建筑高度

【建筑高度图】@鬼话宝

【区域内住宅实景】

住宅类型普遍为高层小区和多层公寓。

有较多新建小区，其高度基本在50米左右，还有部分老旧小区基本以6层为主，社区内建筑总体高度较高。

板块供需

区域内待开盘新房有森兰名苑和森兰星河湾，价格在7-8万/㎡。

板块新房供应量极少，呈供不应求态势。

【区域内住宅的售价图】@鬼话宝

【区域内部分住宅的售价示例】@鬼话宝

由图可见，区域内在售小区的房屋均价普遍在6-8万元/㎡。

现状投资价值

区域内住宅的“租售比”

“租售比”，指的是房屋租金与售价的比例，因此是衡量地区投资潜力的重要标准。其比值越高，说明房屋的投资价值越大。

【区域内住宅的租金图】@鬼话宝

【区域内部分住宅的租金示例】@鬼话宝

由图可见，区域内房屋出租套数32，每月租金为68-116元/㎡。

租售比

【区域内住宅的“租售比”】@鬼话宝

将房屋的售价与租金相除后，其租售比普遍低于1：700，略低于一线城市平均租售比，该区域房价存在一定泡沫。

06

日照分析

做个日照分析，供大家日后选房时参考~

对楼盘采光可能有遮挡影响的因素：

南侧与西南侧的森兰名轩小高层和花园洋房，以及西侧的社区配套。

为更准确地了解楼盘日照情况，鬼宝选取了全年日照时间最短的冬至日，时间段为9:00至15:00，测算各层住户的满窗日照时长。

【采光分析轴测图】@鬼话宝

从测算结果可以看到，靠近南侧的1、2、3、4号楼的采光状况非常好，南面的森兰名轩并未对其产生遮挡，所有楼层的采光均满足规范要求，且能达到5-6小时以上的自然采光。

由于小区内的栋距较大，地块北侧的5、6、7号楼的采光条件也很优质，均能达到6小时以上的自然采光。

小区的高层建筑日照情况都非常好。

8、9、10号楼为花园洋房，相比于小区内的高层建筑，它们的日照条件略差，但也能达到良好的采光条件。其中8、9号楼能满足5小时左右的自然采光，10号楼也能达到3-4小时以上的自然采光。

【采光分析平面图】@鬼话宝

从测算结果的平面图可以看出，该楼盘的绿化景观部分由于1、2、3和4号楼的遮挡，底层地面采光还不错，有60%的地面面积冬至日日照时长小于2小时，而5、6、7号楼底层南侧的自然采光条件非常好，能达到5-6小时左右的日照时长。

为了让大家更直观地看到日照情况徐州山南小镇小区规划，特意制作了动图：

【冬至日（9-15时）日照时间动图】 @鬼话宝

（日照时间测算时间仅供参考~）

森兰星河湾今天开启认筹。

时间有限，今天只是篇楼盘简评“小鲜”，希望对大家有所帮助~