公益坊内被公认最具有保存价值的“颍川寄庐”洋房

公益坊内被公认最具有保存价值的“颍川寄庐”洋房，总共三层，四面有窗。

公益坊里的弄堂，尽管已有94%的动迁率，但历史风貌仍在。中国青年报·中青在线记者 王烨捷/摄

上海市四川北路公益坊距离著名景点南京东路外滩仅1.6公里。如今，这里的31户居民即将面临一场可能是“说一不二”的强迁。已经有好几户人家当着邻居们的面被“架走”。

尽管他们的住宅有的被认定为上海市优秀历史建筑，有的被上海市文物局认定为“不可移动文物”，尽管这些房屋里的居住者有的是离休老干部，有的是“韬奋奖”获得者遗孀，还有的是手工小提琴制作世家传人，但是他们都不得不面对法院出具的一纸“强迁令”。

上海市发改委2014年50号文件显示，公益坊所处的地块被认定为“旧区改造（棚户区改造）”，但上海市人民政府却在2015年的一份批文里把这里一部分房屋定性为“上海市第五批优秀历史建筑”，性质为“公寓”，而整个公益坊则被整体列入国家文物局编制的《中华人民共和国不可移动文物目录（上海卷）》。

“我们不是棚户区，不需要政府给我们改善生活，我们住得很舒服。”一位居民带着中国青年报·中青在线记者参观了一整栋名为“颖川寄庐”的房屋。入宅后，室内两侧是高达3层、整齐排列的房间，木质楼梯悬空架在3层挑空的客厅里。尽管破损严重，但仍能感受到昔日的气派景象。中国青年报·中青在线记者了解到，这一整栋房屋，如今每平方米评估单价约为2.7万元~2.9万元。而10年前的2006年，公益坊59号楼一个11平方米的亭子间，以60万元的售价卖出“居住租赁权”。

旧式“豪宅”能不能随便动

这里60多岁的老人衣着朴素得体，说话慢条斯理，他们通常戴着一副做工考究的旧眼镜。遇到记者采访，他们能拿出一大叠通过政府信息公开搜集来的纸质文件，每说一句话都考虑再三，有时说错了，他们还会道歉，“对不起，我这样说不对，没有依据”。

这是一处怎么看都算得上是豪宅的上海里弄。竣工于1930年的公益坊，在四川北路片区颇具知名度，它与大多数同时代建筑有着极大区别——它没有臭气熏天的垃圾桶、没有公共卫生间。竣工时，每一户人家都拥有独立电表、自来水表和管道煤气表，有独立的卫生间，甚至每户拥有一部电话。

即便是在86年后的现在，这里对普通居民来说也是豪宅。庞建华家总共4层楼，窗户正对着四川北路，上下面积算下来，近120平方米。这套房子中的3层楼是原有建筑，第4层楼是在1994获得房管所出具的《公房承租户自费改装、搭建、添装设备许可证》后搭建的。

2014年3月31日，上海市虹口区政府的一纸房屋征收决定打破了这里原本的宁静。直到2015年，一些媒体介入报道后，拒不搬走的居民们才发现，原来自己所居住的房子是优秀历史建筑、不可移动文物，不能随便迁走。

根据2010年9月17日公布施行的《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例（2010年修正本）》第32条的规定，执行政府规定租金标准的公有优秀历史建筑，因保护需要恢复、调整或者改变建筑的使用性质、内部设计使用功能，确需承租人搬迁并解除租赁关系的，出租人应当补偿安置承租人；补偿安置应当高于本市房屋拆迁补偿安置的标准。具体补偿安置数额，由出租人和承租人根据指导性标准和合理、适当的原则协商确定；协商不成的，经当事人申请，由所在区、县人民政府裁决；当事人对裁决不服的，可以依法向人民法院提起诉讼。

根据规定，优秀历史建筑恢复、调整或者改变使用性质、内部设计使用功能后，仍然用于出租的，原承租人在同等条件下享有优先承租权；用于出售的，原承租人在同等条件下享有优先购买权。

换句话说，优秀历史建筑内的原住民哪怕确须搬迁，它的搬迁程序与一般动拆迁程序也应有所不同。但拆迁办相关负责人告诉记者，公益坊所有房屋均按照“二级旧里”标准进行统一搬迁，并未给优秀历史建筑或不可移动文物提供其他可选方案。

“不可移动文物”实际并非“动不得”，但也不能“随便动”

除了部分上海市优秀历史建筑外，整个公益坊还在上海市第三次全国文物普查“不可移动文物”名录中（编号3000186——记者注）。但拆迁办相关负责人却告诉中国青年报·中青在线记者，“历史建筑、不可移动文物，我们不知道，都是居民自己说的”。

根据《中华人民共和国文物保护法》第20条规定，对于不可移动文物无法实施原址保护，必须迁移异地保护或者拆除的，应当报省、自治区、直辖市人民政府批准。《上海市文物保护条例》第11条规定，市房屋行政管理部门确定符合其他公共利益需要征收房屋的项目；市建设行政管理部门会同相关部门和区、县人民政府确定旧城区改建范围；涉及不可移动文物的，应当征询同级文物行政管理部门的意见。

《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》第39条规定，依法确定的优秀历史建筑不得擅自迁移、拆除。因特殊需要必须迁移、拆除或者复建优秀历史建筑的，应当由市规划管理部门和市房屋行政管理部门共同提出，经专家委员会评审后报市人民政府批准。迁移、拆除和复建优秀历史建筑的，应当在实施过程中做好建筑的详细测绘、信息记录和档案资料保存工作，并按本市建设工程竣工档案管理的有关规定，及时报送市城市建设档案馆。

也就是说，在保护得力、程序合法的前提下，优秀历史建筑和不可移动文物都是可以“动”的。但拆迁办相关负责人介绍，公益坊未来究竟是拆除还是修缮复建并不确定，“我们只负责按照政府文件动迁，不负责后期这一地块的开发。”多位居民称，他们曾向虹口区政府申请过以上相关报批文件的信息公开，但均未得到回应。

从可以查询到的征收决定来看，公益坊的征收目的是“旧区改造（棚户区改造）”，但居民们对此并不认可。“首先，我们房屋结构完整，煤厨卫设施齐全，根本不存在‘棚户’；其次，我们申请的政府信息公开资料显示，该地块征收是用于‘土地储备’，征收目的公益性存疑。”居民戴丰伟老人说，他决定向更高一级的人民法院提请诉讼。

同济大学建筑与城市规划学院原建筑系主任莫天伟（已故）曾以书面手写信件的形式回复过对公益坊拆迁的看法：“这样的建筑在上海的确还有很大一批，而且你这儿的相对并不集中。据我所知，这片区域也没能被规划为上海市历史街区保护范围内，所以地位也就是一般的历史建筑。”

莫天伟当时说，这样的建筑如果进行像新天地、江湾体育场那样的商业化运作，算是“好的”，因为在一定条件下达到商业目的，也就使得老建筑得到了保护和改造的机会。他特地提醒居民，这样的改造是以置换功能而达到商业目的为前提的，“一般不太可能作为民居保留”。

但全国政协委员、中国文联副主席冯骥才对这样的说法并不认可。他认为，不可以移动文物的保护，包含物质性（建筑、街道等）和人文内涵两个方面，“如果把老建筑里的人都迁走了，换了一批老外或者土豪、商家住进来，那这个文物建筑的魂也就丢失了”。

他说，像上海新天地那样把建筑掏空后重新包装，打扮得像商品那样推到前台的做法，是一个“败笔”，“城市一定要留住历史记忆，它是城市的精神遗产和城市灵魂，主要保留在代代相传的原住民身上。城市动迁，首先要尊重原住民的意见。”

“评估”标准不一，造成居民困惑

中国青年报·中青在线记者注意到，除了有关优秀历史建筑和不可移动文物的争议外，这一区域的房屋价值评估过程也颇令居民们不满。

戴丰伟老人已经收到了强迁通知。他告诉记者，自己最近正根据评估价格在附近寻找差不多价格的住宅，却怎么也买不着，“同在四川北路街道，比公益坊差的地段、差的房子，同样的面积用评估价根本买不到。”

但拆迁办相关负责人告诉记者，2.8万元左右的评估单价在2014年时并不算低，当时拆迁办提供的改善住宅包括同在虹口区辖区内的彩虹湾小区，每平方米单价为2.3万元，“现在房价涨了好几轮，彩虹湾附近已经普遍每平米五六万元了”。

据悉，和上海目前正在进行的其他地区的拆迁工作一样，公益坊的拆迁也只有唯一的补偿方案——根据居民所持有的《上海市租用居住公房凭证》上所示房屋面积，按照二级旧式里弄的1.54的系数和评估单价折算房屋价格。比如一个面积为10平方米的房屋，其补偿价格应为“10×1.54×评估单价”。

一方面，一部分在市政府公布的“上海市第五批优秀历史建筑”中被认定为“公寓”的居民豪宅标准面积，对于“二级旧里”的说法不认可。因为根据房管局的相关规定，“二级旧里”的系数为1.54，而“公寓”的系数为2.06。

另一方面，几乎所有留守的居民都对公益坊到底每平方米值多少钱存疑。根据评估公司评估的价格，公益坊每平方米单价只有2.2万元~3万元左右。中国青年报·中青在线记者查询某房产中介公司官网发现，公益坊所在的四川北路地铁站附近20年以上老公房价格在5.2万元~8万元不等，其中一套两室三厅居住面积约190平方米的1936年老宅豪宅标准面积，售价1680万元。

而同为“上海市优秀历史建筑”的延安中路某老式小区，早在数年前就以20平米200万元的售价卖出“居住租赁权”，如今已经处于无房可卖的状态。

除评估价格偏低外，不同居民的、类似房屋的面积核算方法也不一样。很多居民认为极不公平。

比如，有一户居民在公用晒台上自行搭建了一个卫生间，这块面积竟被白纸黑字地写在了《上海市租用居住公房凭证》上。而与他共用这一晒台的邻居的《上海市租用居住公房凭证》上，这一晒台却被明确写作“公用部位”。对此，评估公司给出的解释是“全部按照《上海市租用居住公房凭证》上标注的面积来算”。

但另一些居民，《上海市租用居住公房凭证》上明示了某一块房间的面积，却在核算时被评估公司抹去了。这个时候，就不是“按《上海市租用居住公房凭证》算”了。比如戴丰伟的《上海市租用居住公房凭证》上明明有一个10平方米的“底层灶间”面积，拆迁方却没有予以核算。同时，他因在“文革”期间“损失”了一个卫生间，而得到房管局的许可自行搭建卫生间。尽管有房管局的许可证，但他的卫生间面积却不能被核算在内。

还有一户人家，虽然《上海市租用居住公房凭证》上没有卫生间、也没有标注面积，却被评估公司“实地勘测”进去了。

庞建华的房子最有趣，她收到了两份评估报告单。一份评估单价为每平方米2.9456万元，核算部位包括4层搭建的晒台.另一份评估单价为2.9679万元，核算部位不包括4层搭建的晒台。

以上所有案例，中国青年报·中青在线记者均获得了当事人所持《上海市租用居住公房凭证》的原件或者复印件，并核实了其《评估分户报告单》。