上周去了趟苏州，看完这3点印象深刻

上周去了趟苏州，有两点印象深刻：

首先，这是一座值得反复游览的文化古城。

其次，这也许是当下整个长三角最大的洼地。

道理很简单，这是长三角第一梯队的强二线城市，而且连续横盘近3年。

于情于理，接下来，也该轮到苏州补涨了。

觉得我在吹牛皮的，不妨看完这3点：

1.这是长三角都市圈的头部城市；

2.作为一个强二线，苏州已经横盘3年；

3.当下的政策门槛已经不能再低。

我们逐条来看：

首先，苏州的城市价值。

按理说，苏州的牛逼不需要多讲，但现实的就奇诡在，有多少人看好，就有多少人看衰。

有人会说，苏州不是省会，拿不到最好的资源！

可是，苏州无论是人口还是经济，苏州都吊打顶着省会头衔的南京。

也有人会说，苏州没有机场，也不是直辖，没有未来！

我就想问，机场=未来？

那很多地级市都有机场，房价涨吗？

直辖=未来？那天津怎么好几年不涨了？

所以别再一叶蔽目了，苏州完全是靠内生强经济和抢人口增量出圈的。

一座GDP超两万亿，人口破千万，吊打省会，背靠一线的城市，凭什么被看衰？

回归理性，此时此刻房价能够上涨的城市逻辑无非以下几点：

1.城市群势能大于孤立城市；

2.人口净流入带来的大量需求；

3.新城规划带动的市内财富转移；

4.产业发展和购买力膨胀推动房价上涨；

而苏州，正好完美符合这样的价值逻辑：

位于长三角核心区，东傍上海，南接浙江；

七普数据苏州人口总量1274.8万，比重、增速、增量全省第一；

2021年全国GDP排名第6，新一代信息技术、生物医药、纳米技术、人工智能四大先导产业产值占规上工业产值比重25%。

几乎没有人会怀疑苏州的价值吧，如果有，扫码添加我们微信，我们一对一来分析一下城市价值。

我觉得大家唯一的疑虑是，那么强的苏州，为什么却3年多时间没有涨？

虽然横盘3年，但是现在的苏州市场开始变了。

2019年之后，长三角通通涨了一圈，唯独苏州没有太大起色。

很多人只看到苏州横盘了3年，就被吓退。

其实，真正的关键点在于政策。

先前的市场政策是：

1.新房限售3年，二手5年；

新房算上交房差不多2年的期限，可以说，整个苏州一旦入场就要等待5年。

2.金融管控严格，首付比例和利率奇高；

首套首付3成无需多说，但二套还清首付需要5成，未还清竟高达8成，甚至首套利率最高达到5.8%。

3.准入门槛拦住一大波购买力；

外地户籍购房2年社保，无法补缴；就算相城区的人才购房绿色通道，也会对人才资格进行严格的追溯。

政策太严，直接把市场死死摁住。

这就让人产生一种苏州涨不动的幻觉。

其实很多人已经忘了，曾经的苏州也疯狂的上涨过。

2015年下半年开始，园区湖东土拍拉开了房价上涨的序幕；2016年全面爆发，成交量破5年新高，土拍市场高价地频繁出现；

2017年，新房成交价首次突破2万，自此一发不可收拾，逐年上涨；

截止到2019年初，苏州主城区商品住宅成交均价超2.5万/㎡，由于房价上涨太猛，直接干出了“7.24”新政；

苏州，这才开始了长达3年的横盘期。

所以，并不是苏州不涨，而是一直被严厉的调控死死摁住。

但现在，掐住过去房价上涨的政策，已经宽松了！

5月9日，一声惊雷，苏州新政出台：

1.新房限售3年变2年；二手房限售直接取消，二胎及以上家庭不限售；

2.不限购区域的房子（常熟、张家港）不计入苏州家庭套数；

3.外地人由累计2年社保改为连续6个月社保；

4.房贷利率从最高时的5.8%降为最低4.25%。

说白了，限售放松，可以进一步释放需求；利率降低，可以直接降低月供门槛；

而社保2年改6个月，这才是真正的王炸政策。

很多人不是差钱，而是没有资格，如今都些都成为小菜一碟。

上周我们还在苏州考察，而且是1年时间的第二次去苏州市场，2次感受完全不一样，因为这次市场热度明显回归。

509新政后大家可以查查苏州的新房成交，明显开始好转，也就是说购买力开始明显释放了。

最关键一点，此刻的苏州应该怎么选？

想要知道苏州的选筹逻辑，就要搞清楚苏州的城市特色。

很多人都会说：苏州是一个没有中心的城市。

没错，这是一个把多中心规划发展得非常好的强二线城市。

不同于其他城市由中心区外溢四周的“金字塔”型城市结构。

而苏州的特殊之处在于天津购房限购政策时间，城市结构是四周高规划、中间低的“漏斗型”。

中间核心区由于文化街区保护无法开发，更多的概念则是外围的北部高铁新城、南部太湖新城、西部科技城和东部高贸新城。

一句话总结:苏州，中心藏着历史，外围规划着未来。

所以，苏州买房要抓住这样的逻辑：

1.瞅准“一核四城”的城市规划，放弃边缘供应量太大、没有概念的板块；

2.以强产业和强学区作为价值护城河。

根据本地市场一句通俗的说法：东看园区，西看新区。

除却园区之外，高新区无疑是未来规划的高地。

而在四大新城中，位于高新的科技城板块无疑是最好的选择。

科技城到底牛逼在哪？

——2005年开始规划，是全国首家由科技部、省政府、苏州市共建的大型研发创新基地。

四大新城中，只有高新这么一块地，以“科技”冠名。

在科技创新的时代，名称的规划已经注明了这里房价上涨的可能性。

科技城的牛逼，在于产业的“含金量”：

先看产业结构：新一代信息技术、新能源产业、生物医药三大顶尖产业；

再看规模：目前超50家科研院所、190多家研发机构；

再看购买力：已经引进超6万名高层次人才，未来将计划引进超30万高层次人才。

科技城的牛逼，还在于教育配套：

先看数量：幼儿园8所，小学5所，初中3所；高中1所；国家学校2所；还有6所待建。

再看质量：科技城外国语、科技城实验小学、高新区实验中学（锦峰路校区）、苏州实验实验科技城校区。

不论是数量，还是质量，在四大新城中都是个顶个的能打。

除此以外，科技城还有着极为稀缺的生态资源。

有产业规划，有牛逼的学区，依山傍水，科技城的价值保障，就稳稳的摆在这里。

更重要的是，科技城的一二手倒挂，非常明显！

根据链家平台的数据，目前整个高新区的二手房挂牌均价2.9万/㎡，科技城板块二手房挂牌均价已经达到3.5万/㎡，而目前科技城新房均价在3万左右。

一二手倒挂，意味着买到就是赚到！

二手房价高于区内平均值，更意味着科技城的房产价值已经具备穿越周期的能力和未来上涨的空间。

当下的科技城，价值已经充分显现。

最后我想说，投资最大的悲剧就是追涨杀跌。

如果横盘时你在恐惧，即将上涨时你还在怀疑，那么就只能在涨起来之后扼腕叹息。

经历曾经的疯狂上涨，也经历了去年的一波寒冬，当下买房天津购房限购政策时间，真的要认真挑一挑城市了。

位于长三角核心、横盘3年、政策巨大宽松的苏州，你是否抓得住？