可以解决澳大利亚巨大的住房负担能力问题的重大解决方案

住房负担能力是澳大利亚的一个大问题。

没有人再对此提出异议。有很多方法可以定义和衡量住房负担能力。我最喜欢的可能是将房价中位数与中等收入进行比较。这是了解当地房价的一种快速而直观的方式。我们可以通过这种方式比较历史趋势，或者我们可以将澳大利亚的住房负担能力与国际基准进行比较。

美国智库Demographia每年对8个国家的92个城市住房市场的收入中值和房价中值进行比较。事实证明，悉尼是榜单上第二便宜的住房市场——只有香港的负担能力较低。悉尼的购房者需要支付15.3的年收入中位数才能购买悉尼中位数的房屋。

Demographia的研究人员认为，收入与房价的比率超过5是严重负担不起的。即使是布里斯班(7.4)和珀斯(7.1)更负担得起的市场也远不及负担得起的分类。

现在情况很糟糕，但我们肯定不需要再担心住房负担能力了，对吧?毕竟，我们下周即将举行联邦选举，两个主要政党都声称他们将解决负担能力危机。

在您想象自己在负担得起的梦想之家中之前，让我们快速浏览一下建议的解决方案。事实上，让我们看看工党的旗舰政策，即共享股权计划，因为目前的民意调查显示阿尔巴尼亚人获胜。

宏观经济驱动因素和政策显然会影响住房成本。首次购房者计划是无意推高房价的一个例子。自由市场很快了解到，首次购房者的口袋里有更多的钱，价格也向上调整。

使事情变得更糟的补救措施

投资于该计划的资金并没有让住房变得更负担得起，而是将公共资金引导到卖家和开发商的口袋里。必须避免类似的荒谬方案。

其他推高住房成本的因素大多是我们无法控制的。如果全球自由贸易继续放缓，如果全球供应链因中国城市和港口被封锁而导致进口价格上涨而陷入停顿，那么澳大利亚政客将无能为力。

我的观点是，解决住房负担能力危机最务实的方法是增加住房供应。这是政府可以鼓励或直接影响的事情。如果住房政策鼓励建造更多房屋，我很高兴。

工党为这次选举提出的重要想法是共享股权计划。在这个模型中，房屋的所有权在购房者和政府之间以60/40的比例分配。这意味着您需要申请小得多的抵押贷款。

毕竟，你50万美元的房子只花了你30万美元。剩余的200,000美元由政府购买。由于该计划只要求您提供2%的押金，因此只需节省6000美元，您就可以成为(部分)房主。该计划的名额上限为每年10,000个，并且经济状况调查保证只有中低收入家庭从该计划中受益。随着时间的推移，您甚至可以回购政府在您的房屋中所占的份额。

我必须承认这听起来像是一个创新的解决方案。目前，住房负担能力在澳大利亚是一个大问题，任何开箱即用的解决方案都非常受欢迎，并且通常值得尝试。

不过，共享股权计划存在一些主要问题。

它使政府成为私人房地产市场的投资者。现在政府有动力提高房价。该计划中10,000套房屋的平均房价可能为500,000美元。政府现在是私人房地产市场的投资者，拥有10,000套房屋，每套价值200,000美元。

推高房价

这是政府每年记录在册的房地产市场的20亿美元。随着时间的推移，政府的投资组合将会增长。该计划执行的时间越长，政府对推高房价的兴趣就越大。

还记得Demographia的住房负担能力衡量标准吗?共享股权计划将使中位收入与房价的比率进一步失控。考虑到该计划甚至不仅限于新建住房存量，我们必须得出结论，它既不会增加住房供应，也不会压低房价。

那么，我有什么建议?我看到了一些我们可以解决的系统性问题。大问题的大解决方案。

首先，我们没有提供足够的土地。这在很大程度上是地方政府区域的责任。地方政府是由当前的当地人口投票选出的，而不是由未来的当地人口投票的。因此，地方政府很容易听到阻碍当地发展的NIMBY(不在我的后院)的声音。

我见过太多地方议会因为居民反对而阻止社会住房开发。致密化?不，谢谢。如何解决这个问题?它需要从地方政府手中夺走权力。那么为何不?我们通过设定移民水平、确保医疗保健以延长寿命以及通过激励措施鼓励或阻止分娩来管理联邦一级的全国人口增长。

人口只能搬到有住房的地方。目前，各州和联邦政府都没有足够的权力将人口增长引导到期望的地区。给地方政府分配一定的增长指标怎么样?这不会由政客来管理，而是由一个独立的小组来管理。

地方政府区域将获得需要提供的土地配额。在这样的计划下，可以集中管理人口的分散化。如果地方政府不遵守，资金将被扣留。

不过，不要太担心这个解决方案。我认为任何要求550个地方政府区域放弃权力的政治计划永远不会启动。

还有什么可能起作用?

我们迫切需要的另一个大解决方案是建立公共住房开发商。公有开发商可以以较低的价格建造和出售房屋，因为土地更便宜(无税)或免费(各级政府拥有相当多的土地)，并且可以消除利润激励。

开发商只会在市场的低利润端经营，并提供社会住房，以及为昂贵市场的关键工人提供住房。每个开发项目中只有一部分是社会住房，其余(打折)销售给关键工人，以帮助为进一步的开发项目提供资金。

对更多社会住房的需求是巨大的，这个想法并不新鲜。新加坡长期以来一直是这样运作的。欧洲国家也有公共开发商。最近，这个想法在澳大利亚得到了很多新闻报道，被冠以HouseMate的品牌。是的，这在很大程度上意味着政府会在私人房地产市场上蒙混过关。与共享股权计划不同，这种干预将推动房价下跌而不是上涨。

第三大解决方案是通用免费TAFE。我们缺少技工和建筑工人来建造我们迫切需要的所有住房。当没有足够的工人可用时，住房市场的高利润高端总是首先得到服务，确保市场的低端必须忍受更长时间的负担不起的住房。

免费TAFE增加了本土技工的数量。其余的需要通过技术移民计划进口，而要吸引正确类型的技工并将他们引导到正确的地点，比您想象的要难。

不过，我看不出有任何兴趣通过大型解决方案来解决住房负担能力问题。诸如首次购房者计划或共享股权计划之类的创可贴解决方案将继续被推动，而不是费心讨论系统性变化。

预计澳大利亚城市在明年的Demographia住房负担能力排名中表现会更差。