以色列写字楼市场为小投资者提供机会

在办公楼购买空间比在住房中购买空间提供更高的回报，但可能更难以租赁。

随着以色列房价快速上涨，而在高需求地区出租公寓的年回报率不到3%，“Globes”调查是否有更具吸引力的办公房地产投资替代方案。

高回报但并不总是容易出租

在Covid大流行期间，以色列的高层办公楼空无一人。尽管许多员工现在从事混合工作——部分在家，部分在办公室——需求地区的办公室租金仍在上涨。

商业房地产顾问和经纪人AvisonYoungIsrael联合首席执行官GuyAmosi表示：“2021年底，特拉维夫DerekhMenachemBegin的AAA级办公大楼之一的业主决定是时候实现他们的投资了。大流行期间签订的租赁协议相对较低，每月每平方米120新谢克尔，第一个选项的协议还剩三年，我们开始要求销售价格为每平方米25,000新谢克尔，回报率为5.76%，每次与潜在买家会面时，报价都会上涨约每平方米1,000新谢克尔。在每平方米29,000新谢克尔(4.96%的回报)时，业主决定不出售。”

根据Amosi的说法，在特拉维夫的中央商务区-在YitzhakSadeh街和拉马特甘钻石交易所之间-租金价格急剧上涨，因此任何购买高科技办公室并想要出租的人都可以“特别”'返回。然而，他补充说，“今天很难谈论中央商务区的代表性租金价格，或代表性的销售价格或因此而产生的代表性回报。AAA级建筑的销售协议为每平方米35,000新谢克尔及以外中央商务区的B级和C级建筑，甚至每平方米30,000新谢克尔，并期望有一天将它们改造成住宅楼。”

商业房地产经纪人YoramKaner说：“在特拉维夫市中心，每平方米租用180新谢克尔甚至200新谢克尔的办公空间，而在拉马特哈亚勒，可以找到很多60新谢克尔的空办公室，这很难出租。”

盎格鲁-撒克逊国家商业房地产部门主管奥伦·格雷泽(OrenGlazer)表示，小投资者购买办公室进行投资的趋势已经存在了好几年，甚至在Covid之前。他解释说，这种趋势是住宅房地产价格上涨和税收上涨的结果，这让投资者望而却步。

他说：“拥有500,000新谢克尔的投资者发现很难购买公寓，因此他们转向了另类创收房地产市场。它始于写字楼市场，如今开发商正在生产为小投资者量身定制的产品，例如在和写字楼。这种方法背后的想法主要是吸引私营部门的投资者，并吸引尚未参与该投资领域的人。

“今天，每个想要进入市场的投资者都可以投资商业市场，但必须对其进行研究。商业房地产的回报率是公寓回报率的三倍，而且还有税收减免——确认费用和融资扣除。"

Amosi列举了租赁办公室的许多优势。“在租赁中，您的初始承诺很低。您的第一笔钱是值得几个月租金的保证。此外，租金支出被确认为税费，并且具有灵活性。合同为期数年，无论何时您想要您“可以离开。维护也很容易，因为业主负责维护建筑物，租户只需维护办公室。”

然而，格雷泽补充说，商业物业需要持续维护，与公寓相比，这种投资的缺点包含在维护中。“只要出租该单位就可以，但如果商业物业空置，那就太贵了。必须支付高额的市政税和管理费，并由物业的所有者承担。”

办公室在货架上的时间也必须是一个考虑因素。出租公寓更容易，而办公室可以长时间空置，除非它位于高需求区域。“在中央商务区，办公室在货架上的停留时间为零。特拉维夫的空置办公室率为2%-3%，而在需求旺盛的地区，没有可用的办公室。但在其余的相比之下，它可以达到20%，这反映了投资的价值。”

根据Kaner的说法，“如果你想购买已经出租的房产，未来租户可能会离开，你需要寻找替代品。但如果你购买的是空置房产或正在开发的房产，你有考虑到出租它需要时间，而且你正在与许多其他业主竞争。”

阿莫西强调，在中央商务区以外，值得投资办公室而不是为了租金回报。“我的一位客户向我咨询是否以每平方米30,000新谢克尔的价格购买位于特拉维夫南部一座25年历史的建筑物中的办公室。是否购买的决定取决于几个因素。我建议他，只有当他相信有一天这栋楼会被改建为公寓，那么他应该买下，但如果这栋楼一直用作办公室，那么在我看来，购买它没有财务逻辑。”