荷兰房价将在2022年缓慢上涨

2021年荷兰房价平均上涨15.2%，远超2020年(+7.8%)的涨幅。以下驱动因素促成了去年的房价上涨：

购房预算在 2021 年有所增加，这首先是由于 2021 年双收入者贷款标准的扩大。这将他们的最大借贷能力提高了约 2-3%。2021 年 2.2% 的正收入增长也增加了购房预算。最后，利率保持在低位，甚至进一步下降了 100-200 个基点。

2021 年初引入了对35 岁以下购房者一次性免征 2% 转让税的政策。这从结构上提高了首次购房者的购买力，他们占 33% 以上的房屋销售总额平均的。

在 Covid-19 大流行期间积累的额外储蓄(锁定措施减少了家庭支出选择)使购房者能够提出更高的出价。

展望 2022 年：房价涨幅更加温和

更高的利率和抵押贷款利率(在 2022 年第一季度平均增加了 500 多个基点)、投资者需求下降以及经济和房地产市场的积极情绪减弱，将减缓今年房价的上涨.在我们的基本情况下，2022 年房价平均上涨 13.5%，其中一半以上的涨幅是由于结转效应，而现房交易量将下降约 15% 至 190,000 套(2020 年：225,000 套) )。然而，目前房地产市场的不确定性高于正常水平。乌克兰战争、Covid-19 事态发展以及利率上升都难以预测，但将在未来几个月对房地产市场产生决定性影响。为了显示：

主要是自住和受监管的出租物业

荷兰住房市场由 450 万套自有住房(占住房存量的 57%)和 340 万套出租物业(43%)组成。受监管(“社会住房”)和不受监管的租赁部分之间的区别很重要。荷兰约 76% 的出租房屋存量受到监管，这意味着法律强制房东收取低于市场价格的租金。自住住房和保障性住房市场的主导地位是补贴的自然结果，例如自住者的收入中扣除抵押贷款的利息，以及社会住房家庭的租金补贴。不受监管的房屋没有补贴。

监管使回报面临压力

最近的监管变化降低了受监管和不受监管的出租房屋的预期回报。

2021年1 月转让税从 2% 增加到 8%，这对私人和机构投资者都有影响(2023 年将进一步增加到 9%)。

去年，不受监管部门的现有合同实施了最高 1% 的租金价格上涨加上上一年的通货膨胀(2022 年为 3.3%)，旨在降低现有租户的租金成本上涨。然而， ING之前的研究表明，这一上限对预期回报的影响似乎有限。首先，限制不是针对目前的租金水平，而是针对在座租户的年度租金增长。其次，自 2012 年以来，荷兰私营部门租户的年平均租金涨幅几乎总是低于通货膨胀率加 1%，即使没有目前的限制。

今年，私人投资者被禁止在包括阿姆斯特丹、鹿特丹、海牙和乌得勒支在内的一些主要城市(所谓的“opkoopbescherming”)购买房产价值高达一定价值的自住房屋。目的是提高首次购房者相对于私人投资者在房地产市场上的地位。

展望未来，未来预期的监管可能会显着降低预期回报。

计划的租金控制预计将降低 40,000 处受监管和不受监管的出租物业的租金价格(占出租房屋总存量的 1%)。在阿姆斯特丹等主要城市，受影响的出租物业数量将更多。该规定意味着现在房屋的最高租金价格是基于积分系统计算的，包括房屋的财产价值(“WOZ 价值”)。自 2013 年以来房价的大幅上涨随着时间的推移增加了这些“WOZ 点”的份额，并增加了出租房屋从受监管部分向不受监管部分的转移——因为在当前系统下，出租房屋允许以今年超过 763,47 欧元不受监管。为了打破这种模式，计划中的监管将这些“WOZ 点”的份额限制在所有点的 33%。这将降低约23的最高租金，

对于私人投资者而言，荷兰也宣布将于 2025 年对资本利得税进行改革，这可能会导致对租金回报征税更高。当前基于虚构回报的系统在结构上低估了出租房屋的回报。这将降低私人投资者的需求，因为与另类投资机会相比，净回报将下降。