自住业主和投资者的主要考虑因素

新加坡住宅房地产市场克服前所未有的全球流行病，不断发展壮大。去年，私人住宅物业价格上涨10.6%，而交易量升至33,000多套，为2012年之后的第二高年份。

市场增长势头不减，加上各经济部门的脆弱性和即将加息，促使当局在去年12月采取新的降温措施来刹车。

在2022年预算期间，所有非自住住宅物业的物业税都上调，而年价值超过30,000新元的自住物业的税率也将提高。

最新的政策举措引发了以下问题：房地产市场将走向何方，以及对自住业主和投资者的影响。

我们的观点是，整体房地产市场基本健康并保持稳健。新家庭的形成，无论是有机的还是边界开放的，都将推动对居住空间的真正需求。大流行和混合工作的兴起突出了个人生活空间的溢价。

我们认为，融资条件在很大程度上仍将是可承受的。大多数买家是首次购房者，他们无需缴纳更高的额外买家印花税(ABSD)，仍然可以利用高达75%的贷款价值比(LTV)限额的抵押贷款，并且公平低利率。在我们看来，较高的物业税率也并非令人望而却步，不会对市场产生重大影响。

国家住房政策

虽然自住业主和投资者的考虑明显不同，但不能否认国家政策的强大影响力。这里的房地产市场健全的法律框架和透明的性质一直是一大优势，我们希望当局继续确保所有参与者的公平竞争环境并改善消费者保护。很明显，当局避开了主要的破坏性繁荣-萧条周期，定期采取先发制人的措施引导市场走向可持续发展道路也就不足为奇了。

除了确保可负担性之外，包容性议程还体现在政府总体规划中包含的众多生活选择中，最近还引入了黄金地段公共住房模式，以减轻社会分层。其他明确的主题包括加强交通网络以促进权力下放，同时将市中心转变为24/7工作-生活-娱乐目​​的地。

自住业主

买房自住，尤其是婚房，可能是一个复杂而情绪化的过程。古老的格言适用：位置，位置，位置。考虑您的需求和偏好。中心地址对于靠近城镇是否至关重要，或者是否会首选被便利设施和绿地包围的不太中心的位置?

根据家庭结构和生活阶段，靠近教育机构、就业集群或父母住所也可能具有不同程度的重要性。如果视图很重要，例如海滨或河滨视图，那么显然只有一部分位置符合条件。

除了位置，项目的设计和特点也应该在决策矩阵中权衡。该项目的主题和设计是主观的。虽然有些人可能倾向于拥有更多设施，但这可能意味着更高的维护成本;或者，设施的规模可能不得不缩小。尽管如此，公共空间，如提供休息的图书馆、瑜伽/冥想室和分组讨论室，可能会受到好评。

在两个相邻的竞争项目之间，买家倾向于价格较低的项目并不少见。然而，由于购买的单位是长期居住，除了节省50,000新元之外，还应考虑其他内在因素。

例如，人们可能会在开发项目中重视丰富的绿色植物，或者偏爱一个能够补充一个人想要的生活方式的混合用途项目。随着在家工作成为常态，阳台、美景或绿地等功能越来越令人垂涎。不用说，开发者的业绩记录也是一个重要的衡量标准。

至于是选择开发商的新单位还是二级市场的新单位，很大程度上归结为家庭的空间需求。对于任何给定的预算，较旧的开发项目在居住空间方面提供了更多的收益。尽管如此，较新的项目通常能够实现出色的空间效率并融入现代设计和设施。

一个实际的考虑是房屋的实际可用性，特别是考虑到与大流行相关的施工延误。对即时可用需求很少或没有迫切需求的购房者也可以利用在建项目，而需要紧急住所的购房者仅限于二级市场。不过，在这种环境下，未售出的开发商库存非常有限。

最后但并非最不重要的一点是，购房者的一个重要考虑因素是退出策略。这常常被忽视，特别是对于购买婚房的年轻家庭来说，因为购房者设想在情绪高涨的情况下，这将是一个永远幸福的家。然而现实并不完全相同。

购房者应该认识到他们多年来的计划生育需求和退休/遗产考虑。理想情况下，在下一次考虑升级或降级住宅之前，应该有一个心理标记，表明新住宅将被占用一段时间。

投资者

投资者的购买考虑与自住业主大不相同。虽然前面讨论的一些因素，如位置、便利和靠近学校，对租赁市场有重要影响，但认真的房地产投资者需要将他的财务分析与其他主观考虑因素分开，如项目设计、特色或符合的生活方式。

从大局来看，新加坡的宏观经济基本面以及政治稳定和法治应该可以确保这个城市国家仍然是一个有吸引力的房地产市场。在强大的财政资源的帮助下，新加坡经济在经历了短暂的衰退后，去年强劲反弹。

最近的降温措施的影响，与外国人购买的任何住宅物业以及新加坡人和永久居民(PR)的第二次及后续购买有关，需要根据投资目标和期限的背景进行审查。

对于大多数投资物业而言，较高的物业税率可能会使净租金收益率减少多达1个百分点。实际上，对于大多数年价值为40,000新元或以下的投资物业而言，可能会出现0.5个百分点或更少的下降。

一方面，受资本增值驱动的投资者可能会更加谨慎和/或扩大视野以实现目标回报。另一方面，如果投资收益达到他们的门槛并为其投资组合提供多样性，那么以收益为中心的投资者更有可能从容应对降低的投资收益。随着更多的外籍人士、学生和外国工人有望返回我们的海岸，近期的租金前景也充满希望。

了解政府的主要经济议程可以帮助投资者确定房地产增长领域，以增加投资成功的几率。根据国家权力下放战略，区域中心准备发展并创造更多就业机会和住房需求。同样，在建新公房项目的城镇，在满足5年最低占用期后，将出现升级需求，考虑到退出潜力，这是一个福音。

审慎理财

在全球流行病仍在肆虐、技术中断继续颠覆就业并威胁工资安全的环境下，本文提倡审慎理财。虽然有些人可能会通过用他们现有的储蓄支付大笔首付来避免巨额贷款，但确保有足够的流动资产缓冲以在雨天支付抵押贷款和生活费用是更为谨慎的做法。

人们普遍认为，未来几个月利率将大幅上升以抑制全球通胀。一个人应该选择固定利率还是浮动利率，这在很大程度上取决于一个人对利率的信念强度、风险偏好和经济弹性。为了更加安心，借款人应该采取他们可以舒适地服务的抵押贷款-不是通过过度使用他们的现金储备来支付首付，而是通过为他们的购房设定坚定的预算。

狩猎的好时机

采取降温措施后，鉴于其健康的基本面，我们对本地房地产市场保持乐观。未来几个月房价上涨速度放缓，为自住业主和投资者提供了一个很好的窗口，让他们在价格更猛烈回升之前寻找理想的房产。

看看最近的土地购买和重建活动，考虑到即将推出的众多项目，包括市中心和城市边缘的选择，以及居住在成熟的住宅区和综合综合用途开发项目，今年购房者将有多种选择。