中梁百悦智佳上市前夕卖身 物业行业并购加剧

记者 矫 月 见习记者 李昱丞

物业行业再现大手笔收并购。2月14日晚间，碧桂园服务公告称，公司拟收购中梁百悦智佳93.76%的股权，收购完成后中梁百悦智佳将成为碧桂园服务全资附属公司，交易价格暂未透露。

与此前“大鱼吃小鱼”有所区别的是，目前被收购的物业企业名单中不乏IPO排队企业。开年以来，除了中梁百悦智佳被碧桂园服务收购以外，已经向港交所递表的禹佳生活、中南服务也被华润万象生活收入麾下。在上市潮退去之后，委身大型物业公司正成为中小物业公司的第二选择。

中国房地产数据研究院院长陈晟在接受《证券日报》记者采访时表示，从某种角度而言，被出售的物业公司是房企多元化业务中的优质资产，能够帮助关联房企有效平衡现金流；而对于物业行业头部企业而言，如果想突破10亿平方米在管面积的目标，现阶段是并购的机会点。

中梁百悦智佳易主

此次交易标的中梁百悦智佳距离敲钟上市仅一步之遥。根据港交所信息，2021年12月23日，中梁百悦智佳通过港交所聆讯并披露聆讯后资料集。对于中梁百悦智佳上市前夕仓促卖身，有专业分析人士认为，或和中梁百悦智佳实控人杨剑为旗下另一地产上市平台中梁控股纾困有关。

“从中梁控股的销售情况来看，其并未完成去年的计划，再加上各地政府加强预售资金监管又使得大量资金受限。在目前的融资环境下，企业流动性压力是显而易见的。”IPG中国首席经济学家柏文喜在接受《证券日报》记者采访时表示，目前三四线城市市场非常冷淡，中梁控股在三四线城市较大的土储占比就成了自身的负担，营收、业绩均面临压力。

不过，中梁控股有关人士在接受《证券日报》记者采访时强调了中梁百悦智佳的独立性，该人士表示，物业并非中梁控股体系以内，对交易不评论，物管业务为控股人持有，其交易尚在进行中，与中梁控股没有直接关系，实际人会一如既往对中梁控股做出最强而有力的支持。

值得一提的是，碧桂园服务此前已经是中梁百悦智佳的股东之一。中梁百悦智佳招股书显示，2021年3月30日，碧桂园服务以约2.40亿港元的代价获得其6.24%的股份。对于碧桂园服务而言，由于中梁百悦智佳在长三角三四线城市有着较为广泛的布局，有望成为其版图的有益补充。

聆讯后资料集显示，截至2021年上半年末，中梁百悦智佳来自一线城市、二线城市、三线城市、四线及以下城市的在管面积分别为7.2万平方米、295.8万平方米、1899.8万平方米和1117.7万平方米，占比分别为0.22%、8.91%、57.21%和33.66%，三四线城市占绝大部分。

碧桂园服务在公告中也表示，公司与中梁百悦智佳的项目在业务区域重合度较高，有利于未来在业务重合区域整合双方优势，降低运营成本，提高盈利水平。

全联并购会信用管理委员会专家安光勇在接受《证券日报》记者采访时表示，碧桂园服务之前已经是中梁百悦智佳的股东，对其比较了解，这也避免了企业因收购自己不了解的企业而导致的并购后整合（PMI）失败。

物业行业并购逻辑生变

2022年以来，物业行业并购力度不减。除了碧桂园服务收购中梁百悦智佳以外，1月5日、1月20日，华润万象生活相继宣布拟收购禹佳生活、中南服务，两次交易对价分别不超过10.6亿元、22.6亿元，合计不超过33.2亿元。

禹佳生活和中南服务均为港股IPO排队物业公司。和中梁百悦智佳类似，中南服务于2021年两次递表，于2021年11月12日通过聆讯。禹佳服务则分别于2020年12月11日、2021年6月16日两次递表，不过招股书两次均失效。

一系列案例表明，物业行业收并购的标的正由中小物业公司转向头部物业企业、上市物业企业或是拟上市物业企业。

“在母公司受到影响的情况下，多家拟IPO物业企业‘卖身’变成了一种帮助母公司回笼资金的方法。”中国房地产数据研究院院长陈晟在接受《证券日报》记者采访时表示。

友邻出行创始人、社区经济分析师黄昇告诉《证券日报》记者，多家拟IPO物业企业被收购背后，是物业企业上市的估值和市盈率回归正常和理性的局面，同时预示着物业公司在资本市场“香馍馍”时代一去不复返。

2021年，物业行业在二级市场表现不佳。Wind数据显示，去年恒生物业服务及管理指数（HSPSM.HI）跌46.74%，中资物业管理指数（887811.WI）跌26.02%。估值方面，以中资物业管理指数（887811.WI）为例，截至2022年2月15日收盘，市盈率（TTM）为33.34倍，距离2021年2月19日创造的86.62倍估值高点缩水超过六成。

一级市场方面，按照上市日期为基准，2021年共有13家物业公司（港交所行业分类）港股上市，其中8月份之前11家，8月份以后仅2家，去年下半年物企IPO步伐普遍放缓。在此情形下，被并购成为拟上市物企的新选项。

而对于大型物业公司而言，来自资本市场的助力是其频繁进行并购的可行性因素之一。黄昇表示，碧桂园服务再度出手并购中梁百悦智佳，再一次证明了大型物业企业上市以后，利用资本力量和财务杠杆能够实现“强者恒强”和赢家通吃的局面。

中物研协和克而瑞物管日前联合发布的《2021年度物企上市公司并购研究报告》显示，截至2021年12月31日，共有29家上市物企发起53项并购，并购交易总额达366.88亿元。48家上市物业企业上市公募集资金净额约852亿港元，其中用于并购的金额占比61.51%。