房地美如何应对租金负担能力危机

阅读您当地的报纸或访问任何社交媒体平台，您会听到无数家庭因价格和工资上涨而无法跟上压力的故事。例如，在大流行期间，一些市场的租金在去年平均上涨了近 10%，而房地美的多家庭展望显示，我们可能会在 2022 年看到平均上涨 4%。

我们正在目睹的是新的通胀压力与多户住宅的长期供应短缺相结合。十多年来，房地美一直对此表示担忧。更糟糕的是，单户住宅的短缺更加明显，库存处于历史最低水平，价格处于历史最高水平。简而言之，当住房成本上涨时，人们几乎没有什么好的选择。

2019 年是我们目前拥有良好数据的最后一年，大约一半的租户已经承担了成本负担，这意味着他们将 30% 或更多的收入用于租金。更糟糕的是，近四分之一的人承受着沉重的成本负担，他们至少有一半的收入用于房租。想象一下又一次租金上涨给家庭预算带来的压力，以及这对努力维持生计的人意味着什么。或者考虑一下在被迫搬到城外更远的地方时增加的通勤压力和减少与家人在一起的时间。在许多情况下，租房者会寻找价格较低的住房，这可能无法满足他们的需求。

这场危机是租赁住房市场面临的根本挑战，作为多户住宅领域的领导者，对我们的使命做出了非常坚定的承诺，房地美致力于做得更多。以下是我们迄今为止所做的：

首先，我们是我们所谓的“有针对性的经济适用房”或根据地方、州或联邦政府计划获得补贴或租金限制的房产的市场领导者。自 2015 年以来，仅房地美就购买了 600 亿美元的贷款，以支持为这些价格实惠的房产融资。这些机构共同主导了这一领域。我们不可或缺的贷款往往是将市场上最实惠的部分粘合在一起的粘合剂。如果没有我们在该领域的融资和专业技能，许多涉及多个州、地方、联邦、非营利组织和私营部门融资来源的住房交易根本就不会完成。

其次，我们在支持中等收入可负担的劳动力负担得起的住房方面处于市场领先地位。我们通过计算房产的租金与房产所在的收入中位数进行比较来衡量这一点。负担得起的租金被认为不超过一个人收入的30%。

自 2015 年以来，我们通过贷款购买融资的大约 70% 的单元在地区收入中位数 (AMI) 的 80% 时可负担，近 95% 在 AMI 的 120% 时可负担。这些物业的租金通常不受补贴或受政府租金和收入限制。它们受到市场压力的影响，但通常代表与新建或豪华物业相比仍可负担的 B 级和 C 级物业。与某些市场参与者会根据预计的租金上涨情况向借款人借钱不同，房地美在贷款发放时就已到位的租金进行承保。因此，多户家庭经营者无需增加租金即可履行其日常财产维护和贷款义务。

第三，作为最大的二级市场参与者，我们正在尽我们所能解决供应问题。这包括支持保护现有住房存量和鼓励开发新单位。自 2018 年以来，我们已在股权而非债务方面投资近 17 亿美元，以支持在美国服务最欠缺的社区创建或修复数千个低收入住房单元。我们还保留了 60,000 个单位，其中 25,000 个单位通过我们的现金保全贷款为收入非常低的人提供。

另外，我们通过“前瞻性承诺”帮助将数以万计的新经济适用房单元上线，这使多户经营者能够在完成大规模修复或新建设之前锁定经济适用房开发的资金。这消除了利率变化的风险，为许多负担得起的多户住宅提供了确定性。去年，我们以这种方式支持了 20,000 多个新单元。

最后，房地美开创了基于市场的新产品，为同意维持负担得起的租金并为租户提供服务的多户经营者提供有吸引力的融资，即使没有监管要求这样做。我们通过租户预付款购买了超过 10 亿美元的贷款pdf通过我们的贷款协议条款，帮助防止租金上涨或在某些情况下降低市场租金的总融资承诺。

总之，这些努力是市场的巨大力量，每年都在帮助成千上万的家庭以可承受的价格找到优质的出租房屋。然而，它们本身并不是一个完整的解决方案。

为此，我们必须解决房间里的大象：供应。为了广泛地承担负担能力，毫无疑问需要所有住房市场参与者共同努力，以提高经济适用房的数量和质量。

作为二级抵押贷款市场的参与者，房地美的最终目的是为住房融资提供可负担性、流动性和稳定性。简而言之，我们购买贷款。通过这一过程，我们广泛鼓励和激励人们负担得起。我们不建造或经营多户住宅，我们也不是可以制定住房政策或法规的立法机构。然而，我们确实认识到所有这些方面需要共同努力解决这个问题。

房地美期待为迎接这一挑战做出更多努力，并继续负责任地履行我们的使命，即为全国更多的租房者提供家园。