信贷状况如何影响房价 来自00年代的教训

1997年至2006年间，房价飙升了74%。尽管自那场导致大萧条的繁荣和随后的萧条以来已经过去了 20 年，但研究人员仍难以就信贷在房价中所起的作用达成共识。

麻省理工学院斯隆分校的一篇新论文让研究人员离解决这场争论更近了一步——如果当前房地产市场的狂热持续下去，它可能会提供有价值的指导。论文，“信贷条件会影响房价吗?,”由麻省理工学院斯隆金融学教授合着丹尼尔格林沃尔德和波士顿大学经济学教授Adam Guren。

“我开始注意到经济文献中关于信贷在房地产繁荣/萧条中的作用存在很多分歧，”格林沃尔德说。“随着我阅读的更多，很明显人们对这个话题得出了各种不同的结论。”事实上，芝加哥大学出版社出版的《政治经济学杂志》上发表的两篇论文“得出了完全不同、相反的结论”，根据论文的不同，信用的变化解释了繁荣的大部分或没有.

“我想，‘这真的很奇怪。我们需要彻底解决这个问题，'”格林沃尔德说。

信用状况通常被认为是房价波动的驱动力。但研究人员面临的问题之一是，不能仅使用数据来确定信用的作用。

“你真正需要知道的是，在一个信用不变的虚构宇宙中会发生什么，”格林沃尔德说，“而且来自那个宇宙的数据不存在。”

解决这个问题需要建立一个经济模型。

租赁市场的作用

Greenwald 和 Guren 的工作表明，现有模型得出不同的结论主要是由于对租赁市场的假设。在某些模型中，房东和投资者随时准备以稳定的价格交易大量住房，吸收信贷宽松刺激的住房需求增长，从而防止房价上涨。在其他模型中，房东和投资者基本上是无关紧要的，信用状况的变化会刺激房价的剧烈波动。

为了确定世界处于这两个极端之间的位置，研究人员在之前的工作中概述了几个现实世界对信贷可用性的冲击，包括房利美/房地美合规贷款限额的变化，美国财政部监管政策的变化货币审计长，以及银行融资结构的地域差异。

研究人员正在测试的关键想法是：房东吸收需求越多，当他们将房产出售给家庭时，房屋拥有率的变化就越大。房东吸收需求的越少，房价变化就应该越大。

“信用条件很重要”——过去和现在

为了衡量 2000 年代繁荣和萧条期间信贷的底线效应，格林沃尔德设计了一个模型，将这些对房东灵活性的估计与捕捉繁荣时期观察到的信贷限额和利率变化的情景相结合。

使用CBRE Economic Advisors、CoreLogic和美国人口普查的数据估计的结果表明，市场对信贷变化的反应主要是通过房价而不是房屋所有权。这意味着房东在很大程度上无法吸收家庭需求的变化，而信贷状况能够推动房价大幅波动。

结果表明，在繁荣时期房价上涨(相对于租金)的 34% 可直接归因于信贷标准的放松，而 72% 可归因于信贷标准和利率的变化。总而言之，这些结果表明信贷状况在 2000 年代房地产繁荣时期发挥了主导作用，并且在今天仍然是投资者的核心。

“对于家庭和投资者来说，信用状况很重要，”格林沃尔德说。“如果你对房价的周期性以及作为投资者的风险感兴趣，这意味着信贷条件或利率的变化可能会产生重大影响。”

收紧信贷

格林沃尔德表示，如果政策制定者想在繁荣时期抑制房价或信贷增长，保持信贷额度紧缩将对房价产生“重大影响”。因为你可以借你的房子的金额取决于它的价值，

格林沃尔德说：“如果你能阻止房价上涨，你就会产生间接影响，因为你的房子更值钱，所以你也会阻止人们借更多的钱。”

将来，作者希望通过使用详细的地址历史数据来创建自己的当地房屋拥有率估计值，以提高结果的准确性。

“我们在理解为什么模型得到不同结果方面取得了很大进展，”格林沃尔德说。虽然他预计关于信用实际发挥多大作用的辩论将继续进行，但他相信这种新方法仍将是“思考问题的正确方法”。