美国房地产市场的狂潮将持续到2022年

美国房地产市场经历了白热化的一年。

房屋销售有望达到15 年来的最高水平，预计到 2021 年将售出 600 万套房屋。

但是，您是否从这种激增中受益在很大程度上取决于您是出售房屋还是购买房屋。

根据联邦住房金融局的数据，与去年同期相比，房主的平均房价在第三季度飙升了近 20%。这是该机构房价指数历史上最大的年度房价涨幅。而且，在一些热门市场，价格上涨了两倍。

房屋的销售速度也创下历史新高，卖家经常会进行多次竞价和全现金出价。即使是令人作呕或烧毁的房屋也很快售出，而且价格远高于要价。

对于买家来说，这是一个不同的故事。虽然抵押贷款利率在年初创下历史新低，但连买房都困难重重。可用房屋的库存在年初达到历史最低点，竞争异常激烈。

许多潜在买家垂头丧气地离开了市场，没有家可以打电话给自己。结果，租房需求激增，全国租金上涨。

“这是疯狂的一年，”位于奥斯汀的 Compass 经纪人马特霍尔姆说。去年 1 月，他以 425,000 美元的价格将一套较小的 5 岁房屋推向市场，高于可比售价，并收到了大量报价。“我停止计算 35 个报价，”他说。该房屋售价为 545,000 美元，比标价高出 30%。

霍尔姆说，另一位买家在 2020 年以 600 万美元的价格购买了一套湖畔豪宅，几个月后又出价 900 万美元，两个月后，迫切需要湖畔房产的买家出价 1100 万美元。

“我的卖家说，这是很多钱，”霍尔姆说。“他们想出售并获得同样好的或更好的东西。但是他们意识到他们不应该出售，因为要得到比他们现有的更好一点的东西将花费 18 到 2000 万美元。对于一个日历年来说，这是一个了不起的飞跃。”

毫无疑问，房地产市场在 2021 年处于疯狂状态。这是我们进入新的一年时可以期待的。

抵押贷款利率不再创历史新低

年初利率创下有记录以来的最低水平，30 年期固定利率抵押贷款的平均利率为 2.65%。但他们并没有持续多久。到 4 月 1 日，这一数字已达到 2021 年的峰值 3.18%。根据房地美 (Freddie Mac) 的数据，此后利率一直在波动，上周 30 年期债券的利率固定在 3.05%。我们可以预期利率在新的一年会走得更高。

美联储发出了几个信号，表明其大流行的货币政策将结束，因为它致力于遏制通货膨胀。最终，这将推高利率。

William Raveis Mortgage 的区域副总裁兼执行抵押贷款银行家梅丽莎·科恩 (Melissa Cohn) 表示，美联储修订后的政策不会削弱希望在未来几个月内购房的人们的腰包，但他们可能希望尽快采取行动。 .

“到年底，抵押贷款利率应该保持在 3% 左右的范围内，并有望在 2022 年的前两个月，”科恩说，他预计未来几个月利率将上涨 0.5 个百分点。

同样，全国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·云预计，到明年年底，30 年期固定抵押贷款利率将升至 3.7%，但指出这仍将低于大流行前的 4 %。

“抵押贷款利率上升，加上通货膨胀侵蚀储蓄，将对买家造成损失，”旧金山指南针代理艾莉森萨尔泽说。“与豪宅买家相比，这对低价和中价购房者的影响更大。”

库存仍将紧张

尽管随着今年春季购房旺季的升温，更多的房产出现了，但也有更多的人想买房，形成了激烈的竞争，推高了价格。

房子太少了，人们采取极端措施，比如主动为他们购买卖方的下一套房子，给竞争的买家数千美元，让他们走开，并支付高达房屋要价的100 万美元。马里兰州的一所房屋收到了7 份全现金出价。

低端市场库存最为紧张。根据房地产数据公司 HouseCanary 的数据，价格低于 200,000 美元的房屋很难获得，今年的可用房产数量与去年相比下降了 19%，而高于 600,000 美元的房屋则每年增长 40%。

虽然库存状况预计将在 2022 年改善，但预计不会大幅增加。库存将保持限制和生长通过在2022仅为0.3%，根据Realtor.com预测。

“我认为影响 2022 年房地产市场的最大因素是低库存，”加利福尼亚州奥兰治县的 Compass 代理商保罗·普里埃托 (Paulo Prietto) 说。“虽然库存仍然很低，但买家将更加习惯于缺乏选择，并将继续积极竞争购买房屋。”

只要发生这种情况，价格就会继续上涨。

房价将继续上涨

到 2021 年，该国几乎所有地方的房价都上涨了。

到 11 月，现房销售中位数价格达到 353,900 美元，同比增长 13.9%，但新建房屋价格更高。根据美国人口普查局的数据，11 月新建房屋的中位价为 416,900 美元，比一年前高出约 19%，再创历史新高。

虽然我们不会看到过去一年的两位数涨幅，但预计 2022 年价格将继续以稍微温和的速度上涨。

由全国房地产经纪人协会召集的 20 位顶级经济和住房专家预计，明年房价中位数将上涨 5.7%。NAR 调查参与者表示，随着美联储试图抑制通胀，他们预计明年房地产市场和更广泛的经济将恢复正常。

“价格增长放缓部分是美联储加息的结果，”云说。

首次购房者将继续面临挑战

2021 年，全现金优惠的盛行、可用房屋稀少和价格飞涨，迫使许多首次购房者退出市场。

到 11 月底，首次购房者的比例从一年前的 32% 降至 26%，这是自全国房地产经纪人协会 2008 年开始追踪以来的最低水平。

“我们正在创造一个分裂的社会，”云说。“人们并不觉得他们通过拥有房屋参与了他们认为是美国人的生活。面对不断上涨的物价，他们所有积蓄储蓄的工作都变得不那么有意义了。”

不仅价格上涨的速度超过了人们为首付存钱的速度，许多新购房者青睐的抵押贷款类型，如 FHA 和 VA 贷款，经常被全现金交易或传统贷款忽略。

根据 NAR 的数据，价格范围低端的房屋库存非常紧张，以至于 11 月份价格在 100,000 美元至 250,000 美元之间的房屋数量下降了近 20%。

虽然新建筑房屋现在开始上线，但大多数的价格都超出了首次购房者的典型预算。

“建筑商更多地关注高价房屋，售价低于 30 万美元的房屋比例从一年前的 33% 降至仅 14%，”海军联邦信贷联盟的企业经济学家罗伯特弗里克说。

但根据 Realtor.com 最近的一项调查显示，许多满怀希望的购房者表示，他们将在春天回来，因为他们掌握了去年从失败的搜索中获得的知识

Realtor.com 的经济研究经理 George Ratiu 表示：“尽管这一年充满挑战，但有抱负的首次购房者对 2022 年的前景出人意料地乐观。”“他们将新年视为实现拥有房屋的梦想的新机会。”