美联储加息会破坏房地产繁荣吗
来源： 2021-12-20 09:58:25
在美联储承认低估了其大流行时期廉价货币政策的通胀影响并将开始采取措施在 2022 年提高利率之后，房价上涨将会降温，这是一个非常好的赌注。
资料来源：我的可靠电子表格查看了房地美 33 年的抵押贷款利率统计数据，以及融资成本的增加如何影响南加州六县地区所有住宅的中位销售价格，正如 DQNews 所追踪的那样。
趋势
是时候上一堂关于当抵押贷款变得更加昂贵时当地住房会发生什么的进修课程了。对于房价来说，这并不总是一场灾难。
纵观自 1988 年以来的所有 12 个月期间，南加州房价平均每年上涨 5.4%。是的，它并不总是上涨，因为价格在 12 个月期间下降了 23%。
但抵押贷款利率上升——当它们在 12 个月内上升时——发生的时间为 32%。
请注意，当利率上涨时，价格在过去 12 个月内平均上涨了 8%。利率通常会在经济强劲时上涨。不断增长的需求通常会推高商品、服务和货币的价格。
考虑该地区 11 月的结果：在利率从 2.77% 升至 3.07% 的一年中上涨 15.6% 之后，中位价创下 693,500 美元的历史新高。
解剖
利率上升需要时间来打击经济——而且降温效应可能会持续存在。
在加息后的 12 个月内，自 1988 年以来，南加州房价下跌了 19%，其中最大的一年跌幅是 2008 年 8 月的 34%。
当贷款成本上升时，升值率下降是更常见的结果。在 61% 的时间里，南加州的升值在 12 个月后降温。
在加息后的一年内，价格平均上涨 4.3%——比加息开始时的涨幅低 3.7 个百分点。粗略地说，升值减少了一半。
接下来，看看利率上升后的第二年。
自 1988 年以来，价格下跌的概率为 23%，一年的跌幅与 2009 年 1 月的 40% 内爆一样大。
同样，贬值是更常见的结果——发生率为 49%。南加州房价在第二年平均仅上涨 2.1%，比上一年下降了 2.2 个百分点。或者再切成两半。
多泡?
从零气泡(这里没有气泡)到五个气泡(五级警报)……五个气泡!
说实话。美联储正在加息以冷却通胀，而大流行时代的泡沫般的房价飙升是主要目标。
最终，更昂贵的抵押贷款应该会减少泡沫。历史表明，在加息后的两年内，南加州的房屋升值平均下降了 74%——从 8% 下降到 2.1%。
最大的问题是，美联储能否巧妙地利用其利率制定权来平稳地为经济及其泡沫明显的房地产市场降温。
请注意，它并不总是按照房地产的脚本进行。
忘记 1980 年代初美联储故意以两位数的利率来抑制过热的经济——在此过程中猛烈抨击住房。忘记大衰退，除了之前的加息之外，还有许多原因重创了房地产。
相反，试着回忆一下 1990 年代初期。
美联储认为在 1993 年美国经济出现温和衰退之后，它在提振经济方面做得已经足够了，而这种衰退在加利福尼亚州更为严重。例如，抵押贷款利率在二十多年来首次降至 7% 以下。(是的，7%。)
那个时代美联储“收紧”政策导致抵押贷款利率在五年内保持在 7% 以上。昂贵的融资和其他经济挑战，如当地航空航天业的下滑，给住房带来了压力。
南加州 1993 年 10 月的中位数价格为 152,860 美元——当时创下历史新高——直到 1998 年 9 月才达到顶峰。
这基本上是五年的零收益。气泡可以缩小的另一种方式。
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