立陶宛央行警惕房地产市场过热 行为避险

立陶宛银行行长格迪米纳斯·西姆库斯 (Gediminas Šimkus) 表示，今年立陶宛银行的住房贷款组合增长速度远快于任何其他欧元区国家，这表明该国蓬勃发展的房地产市场可能过热。他说，房地产价格一直以创纪录的速度飙升，目前比一年前高出 17%。

“根据登记中心的数据，今年的房地产购买合同比去年同期增加了 30%，比 2019 年增加了 25%，”Šimkus 说。

但一些经济学家，如 Sigitas Besagirskas，淡化了对央行行长所说的市场新问题的担忧。«我相信这些担忧没有得到证实——我们不会在新的未来看到市场过热，尽管(市场上的)一些迹象可能看起来令人担忧。来自欧盟基础设施基金的资金(即将分配)将切实增加该国的货币供应量……» Besagirskas 告诉 BNN。

然而，立陶宛银行没有冒险，因为房地产市场的任何变动都可能导致该国金融体系的不稳定。立陶宛银行本周宣布了旨在控制局势的新举措。该银行提议对所有业主征收普遍的房地产税。

根据 Šimkus 的说法，一项普遍的、面向社会的非商业房地产税将促进住房市场的可持续性，并限制投资房地产的毫无根据的激励措施。

«我相信这样的措施可以减少立陶宛人对房地产的痴迷，但作用不大。具有讽刺意味的是，立陶宛人不想投资债券、艺术品、黄金——只有房地产才能满足他们的投资需求，”Besagirskas 向 BNN 指出。

立陶宛银行已向财政部提交了提案，通过设定最低非应税房地产价值限额来保护最脆弱的居民，对所有房地产无一例外地征收房地产税。税收应该是累进的，即初始关税应该非常低，例如 0.1%，并且在非常高价值和豪华的房地产的情况下增加。这意味着对于大多数居民来说，每年的税收将达到数十欧元，而在住房价值较低的地区，这将具有象征意义，否则住房将不征税。

另一方面，价值数十万欧元的房地产或价值数百万欧元的豪华房地产将需要缴纳更高的税收，达到数百甚至数千欧元。据估计，它可以为国库带来超过 1.5 亿欧元的收入。

立陶宛总理英格里达·西蒙尼特 (Ingrida Šimonytė) 表示，该国议会参议院可以在春季议会会议上审议该提案。

立陶宛银行行长表示，今年 1 月至 9 月，立陶宛银行发放的住房贷款比 2019 年同期增加了 50%。与此同时，该国银行和信用合作社持有的住房贷款组合增长了 11% 以上，是欧元区最高的。

Šimkus 在 11 月 23 日星期二举行的央行年度房地产会议上表示：“如果这种趋势继续下去，我们的金融稳定性可能会在房地产市场出现调整时面临严峻挑战。”大多数欧洲国家都报告了价格，而欧盟的总体增长速度是 2007 年以来最大的，”他说。

这位中央银行行长表示，立陶宛的住房仍然相对负担得起，尽管目前价格被高估了 7%。

为保护市场，立陶宛银行董事会已批准修订后的负责任贷款条例，对第二笔及后续贷款提出更高的首付要求，并打算就 2% 的系统性风险缓冲 (SRB) 做出决定信贷发行人的住房贷款组合。

立陶宛银行表示，由于首付要求收紧以及信贷机构对住房贷款组合的预期SRB，新贷款的整体流量可能会减少多达10%，房价涨幅可能会下降到 3 个百分点。

将第二次及后续住房贷款的最低首付要求提高一倍，即 30%，这将影响约 40% 的后续贷款个人。应该要求这部分个人支付更大的首付。住房贷款利率不受上述措施影响。由于额外的资本要求，它们可能会增加 0.05 个百分点。

目前，新发放的住房贷款平均利率为2.12%。与上年相比，下降了0.25个百分点。

另一项措施是对未建成住房的初步买卖协议进行强制性登记。立陶宛银行表示，这样的立法修正案将有助于提高一级市场的透明度。它实时声称，主要住房市场的交易和价格趋势，投机交易的程度，以更准确地识别住房市场过热的风险并采取行动减轻这些风险。

立陶宛银行已向司法部和环境部提交了强制注册协议的提案，正在等待他们的结论。

最后，立陶宛银行表示，房地产行业影子活动的减少将促进市场的可持续发展，例如通过将首付款甚至整个住房购买的要求合法化，并限制付款对于现金房地产。

表面上看，这些举措可能已经影响到立陶宛人与房地产的关系。

«令人惊讶的是，今年秋天帕兰加的新房和公寓购买量显着放缓。我感觉人们现在宁愿等待，看看接下来会发生什么，”帕兰加的房地产经纪人 Regina Lingė 告诉 BNN。

今年，该度假村的可再生能源价格上涨了 20%，创下了历史新高。维尔纽斯也出现了类似的增长。

但其他地方的房地产市场正在蓬勃发展。位于立陶宛西北部自治市 Naujoji Akmenė 的房地产公司 NekTur Group 的所有者 Alvydas Guginis 告诉 BNN，当地房地产价格在过去 10 年中飙升了近 1000 (!)%。«仅在今年，他们就在这里上涨了 20%。增长的主要原因是 Vakarų medienos grupė 一家大型工厂的开业，这是一家与宜家同名的大型木材加工和家具制造公司，”他说。

今年其他立陶宛城镇的房地产价格也从 10% 上涨到 20%。