负担能力而非利率将减缓住房市场
来源： 2021-11-16 16:13:26
对于可能加息对蓬勃发展的房地产市场的影响的担忧可能正在加剧，但对于它可能产生的影响以及何时产生的影响存在严重分歧。
澳大利亚金融经纪人协会的一项调查发现，上涨 1% 可能会对经济和借款人产生“可怕的后果”。
调查发现，57% 的抵押贷款人认为他们无法满足每月 300 美元的增长，平均住房贷款的还款变化约为 571,992 美元。
但澳大利亚储备银行表示，在 2020 年 11 月降至 0.10% 的水平后，2022 年的加息可能会保持在 0.10%。
澳大利亚央行行长菲利普·洛周二表示，目前的市场定价表明，投资者预计发达经济体的大多数央行将在 2022 年底前提高政策利率，其中包括新西兰、挪威和韩国在内的一些央行已经这样做了。
“值得注意的是，预计政策利率只会小幅上升，利率预计将稳定在仍处于历史低位的水平，”他说。
“这与当前通胀上升只是暂时的，不需要一段时间的紧缩货币政策就能让通胀回到目标水平的观点是一致的。”
房地产价格的现金利率变化
| 时间段 | 日期 | 现金利率上升 | 房价上涨 |
|---|---|---|---|
| 0.5年 | 1994 年 6 月至 12 月 | 2.75% | 1.1% |
| 1年 | 1999 年 9 月至 2000 年 9 月 | 1.5% | 7.5% |
| 1.75年 | 2002年3月-2003年12月 | 1.0% | 35.7% |
| 0.75年 | 2006 年 3 月至 12 月 | 0.75% | 8.4% |
| 0.75年 | 2007年6月-2008年3月 | 1.0% | 8.9% |
| 1.25年 | 2009 年 9 月 - 2010 年 12 月 | 1.75% | 10.5% |
^资料来源：RBA 和 ABS 住宅物业价格指数
即使利率上涨 2.75%，尽管抵押贷款持有人、租房者和负担能力存在担忧，但房价仍可能继续上涨。
澳大利亚房地产投资专业人士的研究发现，自 1994 年以来，随着五个时期的加息，房地产价格上涨。
PIPA 主席 Peter Koulizos 表示，虽然房地产市场的强弱通常更多地与当地经济状况有关，包括负担能力方面的考虑，但数据显示利率调整从来都不是唯一的根本原因。
“在过去的 18 个月里，人们一直在猜测，创纪录的低利率是房地产价格飙升的唯一原因，而在大流行爆发之前，现金利率已经处于历史最低水平 0.75%，”他说。
“显然有很多因素在起作用，包括一些买家歇斯底里，我不敢说，但我们蓬勃发展的市场状况的主要原因之一是更容易获得信贷，而两年前情况并非如此利率也很低。
“归根结底，即使利率很低，就像多年来一样，如果人们无法获得融资，那么现金利率是多少真的无关紧要。”
澳大利亚金融经纪人协会董事总经理彼得怀特表示，他们对 1000 多人的调查，加上 McCrindle 的研究，发现抵押贷款持有人需要密切关注他们的财务状况。
“百分之一并不是一个很大的增长。这将会发生，而且随着澳大利亚央行最近决定不干预以停止提高三年期政府债券的收益率，这可能很快就会发生，”怀特说。
这两个机构一致认为，负担能力将是市场的主要制约因素，随着房地产价格继续飙升，房地产研究人员反映了这种情绪。
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