租户在竞争激烈的房地产市场中几乎找不到讨价还价的机会

运营商希望在大流行之后出现租户市场，这将使他们在续租和新租约谈判方面拥有更强的谈判地位，但他们已经猛然醒悟。

“我们原以为会有一些不错的房地产交易，但我们没有看到，” Teriyaki Madness 的首席开发官大卫·比德曼 (David Biederman) 说。该公司预计将在 2021 年开设约 35 个新的特许经营店，并在 2022 年之前拥有强大的渠道。“我们一直非常活跃，今年有很多新的特许经营商签约。但我认为这不一定是独一无二的，”他说。

其他特许经营权今年恢复了增长，而 Teriyaki Madness 特许经营商继续看到市场上的空间竞争。该公司通常在社区和邻里中心寻找 1,200 到 1,800 平方英尺的内联空间。它还喜欢易于访问和良好可见性的位置，因为其大部分业务来自交付和结转订单。

“在我的经历中，房东们和以往一样咄咄逼人，”比德曼补充道。Teriyaki Madness 没有看到房东提供任何让步，例如为其特许经营商考虑的地点提供免费或折扣租金。事实上，租金略有上涨，尽管与 2019 年的水平相比，这些涨幅并不显着。

“我们收到了很多房东的反对。这似乎不是我们所希望的租房市场，”他说。FF&E 或家具、固定装置和设备的供应链也存在很大压力，这导致商店扩建的延迟和成本增加。“所以，现在从房地产到设计和施工，这是一个非常具有挑战性的环境。”

需求支撑租金

研究表明，零售房地产行业在经历了 2020 年业务关闭和大量商店关闭带来的压力后正在趋于稳定。统计数据因可用空置空间的数量而异。根据 Moody's Reis 平台，全国零售空置率在年中提高 10 个基点至平均 10.5%，这使得空置率比大流行前的 2019 年水平高出约 30 个基点。 世邦魏理仕的研究显示零售空置率较低第二季度末为 6.2%。研究人员确实同意，可用空间因市场而异，郊区和二级市场的表现优于城市核心。

数据还表明，过去一年租金增长相对平稳。根据世邦魏理仕的数据，年中租金要价平均为每平方英尺 20.86 美元，自 2019 年第四季度以来，年租金增长率徘徊在或略低于 1%。

波士顿 SRS Real Estate Partners 的管理负责人和市场领导者乔纳森·拉帕特 (Jonathan Lapat) 指出，它仍然是一个竞争激烈的市场，这就是为什么除了一些受到大流行影响不成比例的口袋之外，租金没有任何大幅下降的原因。特别是，那些空置率较高的麻烦地点包括在大流行前苦苦挣扎的老牌 B 和 C 购物中心，以及由于远程办公而导致办公人口急剧下降的城市中央商务区。

“特许经营商正在寻找便宜货，尽管可能不如 2020 年世界真正颠倒时那么多，”拉帕特说。许多与 SRS 合作的加盟商认为，零售业将出现泡沫破裂，从而产生租金折扣。

“他们中的很多人都想紧紧抓住，等待市场调整，或者试图在我们当时一直在进行的任何房地产交易中进行更艰难的讨价还价，”他继续说道。然而，这种市场调整从未实现。

拉帕特说，例如，在大波士顿地区，房东一般资本充足，不会恐慌，而且租金坚挺。此外，物业没有大规模关闭商店，这会促使房东争先恐后地用他们能找到的任何租户来回填可用空间。

“我们确实看到了，我们在某些地方仍然看到的是一些折扣，租金加速上涨，”他说。知道市场尚未完全恢复，房东将在租约的第一年或第二年提供一些降低的租金，然后在随后几年内通过租约中的租金步骤提高租金。“但我们并没有看到很多让步超出我们在健康市场中可能看到的，”他说。

2022年租金会上涨吗?

最大的问题是房东恢复定价能力的速度有多快，这对未来一年的租金上涨意味着什么。鉴于 COVID-19 和 Delta 变体的持续不确定性继续给前景蒙上阴影，因此预测很困难。一些行业专家确实预计未来一年租金会小幅上涨。更多的人将接种疫苗，这将有助于恢复“正常”状态，人们会去健身房、电影院、餐馆和零售店。圣诞假期销售也可能影响 2022 年的租金上涨，因为房东可能将强劲的假期表现视为提高租金的机会。

拉帕特说：“我担心的是，我们在过去几个月中看到的巨大销售额是由于人们口袋里有一些额外的钱。”然而，随着刺激资金的消失，支出可能会在 2022 年初趋于平稳。如果是这样的话，拉帕特预计租金会面临一些下行压力。

最终，租户在当前市场上的谈判能力取决于几个不同的因素，包括特许经营商的使用类型和信誉。特定位置的空间供需也是一个主要因素。A 级地段的竞争依然激烈，因此租金依然强劲。B 类和 C 类房产的租金已经下降，因为那里的需求通常较少。

尽管如此，即使对于 A 地点，市场上也有交易。Newmark 全国零售集团高级董事总经理詹妮弗·沃森 (Jennifer Watson) 提到租户改善时说：“如果租户愿意接管现有的空间设计，而房东几乎无法提供 TI 资金，那么将会出现更多机会。”津贴。

哪里可以找到优惠

某些在大流行期间受到负面影响更大的地区和城市，房东可能会提供折扣以留住现有租户或填补空置空间。例如，加利福尼亚州暂停驱逐，允许零售租户留在原地并继续经营业务，即使他们支付很少或不支付租金。沃森说，此后加利福尼亚的零售库存短缺，这大大推高了租金。

严重依赖白天办公人员的地点也受到了更大的负面影响。包括苹果、谷歌和亚马逊在内的大公司已将复工计划推迟到 2022 年，预计许多员工将无限期地全职或兼职在家工作。上班族的缓慢回归给中央商务区的零售和餐馆业主带来了更大的压力。

拉帕特说，波士顿金融区的餐馆受到重创，对于那些希望签署新租约或续签现有租约的租户，租金减少了 10% 至 20%。他补充说，整个夏天波士顿的人流量确实出现了反弹，劳动节后返回办公室的工人数量有所增加。

由于房东愿意与现有租户合作并提供可以帮助他们生存的租金减免，特许经营商也可能会在续租方面找到更多议价能力。“然而，作为对这些租金减免的回报，我们一直看到房东推动租赁期限和租赁担保，”沃森说。她补充说，房东希望更长期地锁定租户，并且在考虑减少租金结构或代表租户进行任何资本改善时，也一直需要更强大的证券化。

“如果您是特许经营商或公司所在地，我认为与您希望签署新租约相比，续订的吸引力更大，因为回填空间很棘手，”拉帕特同意道。