这是我们房地产繁荣结束的开始吗

房地产价格一路高歌猛进，但这种情况还能持续多久?房地产专家迈克尔·亚德尼 (Michael Yardney) 发表了看法。

CoreLogic 的数据显示，9 月份澳大利亚房地产价格上涨了 1.5%。尽管事实上我们中的许多人仍然生活在 COVID-19 的茧中。

由于澳大利亚储备银行(RBA)保证现金利率将保持在目前的历史低位，至少到 2024 年，房价在过去一年飙升了 20.3%。

这让很多人问：“这能持续多久?什么会结束这个房地产周期?”

好吧，市场已经放缓。越来越明显的是，我们的住房市场已经超越了 3 月份全国住宅价值增长 2.8% 的峰值增长率。

增长放缓是负担能力问题的结果，因为在工资增长乏力且政府进入市场的激励措施减少的情况下，房地产价值大幅增长。

话虽如此，随着封锁即将结束，人们的信心正在增强，因此 10 月似乎是一个更强劲的月份。

换句话说，我们仍在实现两位数的年化增长，这在今年上半年为澳大利亚家庭财富增加了 1 万亿美元。

那么这种情况会持续多久呢?

如果您在几周前问我这个问题，我会建议我们的房地产市场将在整个 2022 年继续以每年 6% 至 7% 的速度增长，直到最终，负担能力使市场放缓。

请记住，当前房地产周期的好转阶段仅在一年前，即 2020 年 10 月开始。

通常，房地产周期的好转阶段会持续数年，然后是较短的繁荣阶段，最终被澳大利亚央行加息或澳大利亚审慎监管局引入宏观审慎控制以抑制房地产投资者和购房者的繁荣。

然而，这一次我们经历了前所未有的增长率，我们的房地产市场表现得比任何人预期的都要强劲，房价增长率达到了几十年未见的水平。

虽然今年到目前为止，许多地区的房价上涨了 20%，但必须记住，我们房地产市场的最后一个高峰是在 2017 年，而且在许多地区，房价在过去几年仍然停滞不前。随后的几年，实际上只是在今年早些时候才达到新高。

这意味着从长远来看，平均价格增长并不例外，过去五年平均每年增长 4% 左右。

贷款规则收紧

但在过去的几周里，我们的金融监管机构、银行甚至我们的财务主管对我们的房地产市场的看法突然发生了变化。

最近，四大金融监管机构组成的金融监管委员会对上半年住房贷款水平的上升表示担忧。

特别是，他们对以借款人收入六倍以上的抵押贷款数量表示担忧。

理事会要求 APRA 汇总一份潜在措施清单。几天内，APRA 做出回应并指示银行和其他授权贷方，从 11 月起，借款人需要能够偿还至少比贷款产品利率高 3% 的还款，而不是 2.5%。

例如，如果您申请利率为 2.5% 的抵押贷款，银行现在必须评估您是否仍然能够在利率上升至 5.5% 时还款——而不是之前的 5% 的适用性假设。

这些变化意味着普通借款人的最大借款能力将减少约 5%。

有趣的是，新的 3% 缓冲利率不适用于非银行贷方。但是，APRA 正在考虑在今年晚些时候将它们包括在内。

虽然更严格的贷款标准肯定会通过限制可以获得住房贷款的人数或减少他们可以借入的金额来缓解澳大利亚房地产市场的一些热度，但监管机构似乎旨在轻轻地对房地产市场踩刹车，而不是猛烈抨击他们。

未来可能会有更多的宏观审慎控制。

可服务性缓冲区的增加是在未来几个月发布的更广泛的信息文件之前提出的，该文件将更详细地概述 APRA 的宏观审慎政策方法。

进一步的措施，特别是债务收入限制是可能的，APRA 通过要求贷方“审查他们以高债务收入比率放贷的风险偏好”来发出信号，并且如果高债务收入比率集中，将考虑采取进一步的宏观审慎措施。收入贷款继续增加(目前约有 22% 的新贷款的债务收入比大于 6 倍)。

房地产热潮何时结束?

那么，回到这个房地产周期何时结束的问题上来?

毫无疑问，这些宏观审慎管制会对我们的房地产市场产生负面影响，并减缓房屋价值的增长速度。毕竟，这就是他们打算做的。

市场是否会经历增长放缓或停滞不前，将取决于采取哪些其他措施。

最近出台的措施只会让市场从六档放缓到三档或四档——我们的房地产市场不会逆转。

以债务收入比为目标的目标可能对通常拥有多种收入来源的高财富家庭的影响有限。

但是，它将影响低收入家庭和首次购买房产的人。如果您考虑一下，首次购房者不会“以旧换新”之前的房屋，因此需要更高的贷款价值比。

一方面，政府表示要鼓励首次购房者，另一方面，它正在鼓励监管机构将他们搁置一旁。

因此，与此同时，这只是等待并看看我们的监管机构选择做什么的问题。

我希望他们从之前的干预结果中吸取教训，否则，如果历史重演，就会出现一些意想不到的后果。