20%的循环费豁免不足以促进德里的房地产销售

德里政府于 2 月 5 日决定在 2021 年 9 月 30 日之前将该市住宅、商业和工业地产的循环费率降低 20%。在截止日期今天结束的背景下，政府可能会将豁免延长至12 月 31 日，我们来看看这种收益是否真的导致了房地产交易的增加，尤其是在 A 级微型市场，那里存在循环利率和市场利率错配的情况。

与马哈拉施特拉邦政府的情况非常相似，降低首都循环率的目的是在第一波 当前局势的不利影响之后促进房地产销售。不同的是，马哈拉施特拉邦政府于 2020 年 8 月 26 日决定在 2020年 12 月 31 日之前暂时将住房单位的印花税从 5% 降低至 2%，以提振受 当前局势双重打击的停滞不前的房地产市场.2021 年 1 月 1 日至 2021 年 3 月 31 日的印花税为 3%。

根据登记和印章部门网站上提供的数据，2020 年 12 月在孟买大都会区登记了 19,600 处房产;当印花税为 3% 时，这个数字在 1 月份达到了 10,442;2 月份，登记了 10,198 处房产，随后一个月的交易数量上升至 17,091 处。

相比之下，德里的数字似乎令人失望，即使要记住这样一个事实，即孟买的各类住房单元数量远大于德里。

在 Golf Links，2019 年 3 月至 9 月期间登记了 4 处物业;据 Zapkey.com 分析了德里 A 类市场的注册数据，2020 年这个数字达到了 8 个，2021 年，尽管获得了豁免，但这个数字又回到了 4 个。

在 Jorbag​​h，2019 年登记了 8 处房产，2021 年仅登记了 3 处。在 Sunder Nagar，2019 年登记了 2 处房产，2020 年没有登记，2021 年登记了 4 处房产。

在西区市场，2019 年登记了三处房产，2020 年登记了两处，2021 年登记了五处。

Vasant Vihar 房地产市场在 2019 年登记了 80 笔交易，2020 年登记了 44 笔，2021 年登记了 92 笔，这再次略有增加。

在 Shanti Niketan，2019 年登记了 13 处房产，2020 年登记了 3 处，2021 年登记了 10 处。在以农舍闻名的查塔尔布尔地区，2019 年登记了 42 处房产，2020 年登记了 47 处，在第一波 当前局势浪潮之后不久，只有 21 处根据 Zapkey.com 提供的数据，2021 年。

在 New Friends Colony 地区，2019 年登记了 25 处房产，2020 年登记了 14 处，2021 年登记了 25 处。

当前局势影响

德里政府降低循环费率的举措的更大影响是对一直在苦苦挣扎的 A 类房地产市场产生影响。其中包括 New Friends Colony、Maharani Bagh、Vasant Vihar 和 Panchsheel Park，这些地方的交易已经放缓，实际市场利率明显低于圈子利率。循环利率的降低旨在使利率更接近市场利率并加速房地产交易，从而使他们受益。但这并没有发生，因为第二波 当前局势浪潮始于 2021 年 4 月。

“由于严重的第二波大流行和封锁，失去了三个多月的时间。房地产交易周期通常是从开始到结束的五到六个月，而德里市民在 7 月之前都被锁在自己的家中，因此他们失去了降低循环费率的好处。两个月的时间根本不足以完成价值超过 5 亿卢比的交易，”印度苏富比国际地产公司首席执行官阿米特·戈亚尔 (Amit Goyal) 表示。

“此外，买家需要时间对房产进行尽职调查，并在报纸上发布公告。在许多情况下，可能居住在国外的家庭成员无需出具反对证明。完成如此大规模的交易需要至少八到九个月的时间，”他补充道。

“过去几个月达成的大多数交易都是在大流行之前就开始讨论的交易。同样，一些可能在两个月前开始谈判的交易可能会在未来几个月内完成。因此，循环费率返利并没有为高价值交易提供切实可行的解决方案。”

A类和B类市场

全面削减 20% 的循环费率可能不是重置房地产市场的最佳方式，因为德里分为八类。在 Maharani Bagh、New Friends Colony、Panchsheel Park 和 Vasant Vihar 等 A 类地区，市场价格仍低于圆形价格，尤其是大面积地块，尽管减少了 20%。

而在 B 类微型市场，如 Defense Colony、Anand Lok、Neeti Bagh 和 Greater Kailash，仅举几例，实际市场利率远高于循环利率，为现金交易留下了空间。

德里政府与马哈拉施特拉邦政府一样，应该考虑降低各个市场类别的印花税。Goyal 表示，这不仅有助于增加交易，还将鼓励更多的支票交易。

他补充说，除了将 20% 的免税期延长至 2022 年 3 月，以及像马哈拉施特拉邦那样在有限的时间内降低印花税费用外，德里还将通过重置圈子税率和殖民地分类而受益匪浅。

Zeus Law 的高级合伙人兼联合创始人 Sunil Tyagi 对此表示赞同。德里应考虑降低房地产交易的印花税，而不是圆形税率。

印花税是根据销售对价或循环率计算的，以较高者为准。在德里的情况下，有三种类型的市场。首先是销售对价高于循环率。

举个例子，如果循环率是 100 卢比，销售对价是 120 卢比，那么印花税就必须支付 120 卢比，这意味着可能没有任何好处。因此，即使在这些情况下降低循环率，也不会给房产买家带来任何好处。

第二种情况是循环率和销售对价相同。在这种情况下，即使降低循环费率，销售对价也将保持不变，因此买方可能无法获利。

第三种情况是循环费率高于销售对价，其中买方支付更高的印花税。对买方和卖方也有税收影响。如果循环率降低，后者可能最终不得不支付资本利得税。

“虽然政府正在考虑将循环税率豁免延长至 2021 年 12 月的消息是积极的，但它应该考虑降低印花税。正如马哈拉施特拉邦所证明的那样，印花税优惠会渗透到每个人身上，并导致销售激增，而德里则没有发生这种情况，”Tyagi 补充道。

什么是循环税率和印花税税率?

在德里，印花税为交易价值的 4% 至 6%，而注册费为交易价值的 1%。

循环费率或现成计算率是房产销售登记的最低价格。该费率由州政府确定，通常会进行审查以确保它们与市场费率一致。在买卖物业的情况下，印花税和登记费是根据循环率或物业的实际价值计算的，以较高者为准。

在德里，印花税为交易价值的 4% 至 6%，而注册费为交易价值的 1%。如果购买者是男性，则为 6%，女性购买者为 4%。

举一个简单的例子，如果一个地块的面积为 300 平方码，一个区域的圆周率为每平方码 10,000 卢比，印花税为 6%，则印花税为 180 万卢比。300 万卢比是土地的价值，6% 是 18 万卢比，但如果循环率降至每平方码 8,000 卢比，则会减少。

基于循环率的估值将为 240 万卢比，而不是 300 万卢比，因此印花税将为 144 万卢比。