房地产市场繁荣使中等收入的花岗岩州人望而却步

2019 年末，布兰登·扎林斯基 (Brandon Zalinsky) 拥有了看似稳定的工作：大学毕业一年后在曼彻斯特找到了一份制造工程工作，有自己的工程事业合伙人，在城里有一套公寓，并且强烈希望留在新罕布什尔州下根。是时候进行下一步了：房子。

Zalinsky 和他的女朋友开始环顾四周，优先考虑曼彻斯特以南 30 万美元以下的房源。但事实证明，新罕布什尔州的房地产市场对这个价格范围内的新买家不太友好。而且情况会变得更糟。

随着当前局势的最初几个月——以及餐馆和非必要业务的关闭——开始流行，房地产经纪人担心经济停滞会打击该州的房地产市场，并导致价格和房屋价值暴跌。

它做了相反的事情。一波更富有的买家，其中一些来自外州，涌入房地产公司，推高了价格，并使该州的可用房屋存量降至历史低点。新罕布什尔州的低收入买家发现自己在每次上市时都处于持续的战斗状态。富有的购买者通过现金购买来排挤竞争对手，有时会在看不见和不检查的情况下购买房屋。开放日成为一种财富，典型的房屋参观时间从 45 分钟减少到 15 分钟。

扎林斯基意识到下一个人生里程碑将比他想象的要困难得多。

“这只是每个地方：我们出价比要价高 15%，我们损失了 30,000 美元，”他说。“而且他们免除检查。这非常令人沮丧和沮丧。”

在开始寻找住房两年后，扎林斯基和他的搭档已经提出了 25 套房屋的报价。除了一个之外，他们的出价都超过了，而且那个房子有严重的结构问题，迫使他们退出。他们仍在寻找，但信心要低得多。

“我有钱住在这里，但我只是——我做不到，”他说。“不可能。而我能做到的唯一方法就是在我一生中最大的一笔购买中承担荒谬的财务风险。”

住房专家表示，随着由大流行驱动的激增接近第二年，有一些迹象表明狂热可能开始减弱。但保持市场紧张和价格高位的因素仍然存在。

新罕布什尔州住房金融局政策和公共事务董事总经理本弗罗斯特说：“它的特点是从‘炙手可热’到‘非常热’。”

供应不足，历史需求

尽管这些年来住房存量有所减少，但今年新罕布什尔州的可用房屋数量急剧下降。

根据新罕布什尔州房地产经纪人协会的数据，到 2021 年 7 月底，市场上只有 1,737 套独栋住宅。

相比之下，2019 年 7 月有 5,609 套房屋上市，2015 年 7 月约有 11,000 套。

2021 年 2 月的市场更加紧张：当月有 1,062 套单户住宅在售。

冬季月份通常会看到投放市场的房屋显着减少。卖家不太可能在学年、假期和恶劣天气期间搬出。但 2015 年 2 月，大约有 7,500 套房屋开放和上市，形成鲜明对比。

房地产经纪人和分析师也在关注另一个指标：房屋销售速度。今年，他们创下了纪录。7 月份，单户住宅从上市日期到被接受的报价平均只用了 18 天。在过去的几年里，比如 2015 年，这个平均值徘徊在 75 天左右。

这些力量也在推高房屋价格。2021 年，平均房价再创新高——40 万美元。

这些数字清楚地说明了一件事：新罕布什尔州历史悠久的住房供应导致需求激增。但还有其他因素在起作用。

根据房地美 (Freddie Mac) 的数据，全国的抵押贷款利率目前为 15 年期固定利率的 2.17%，是 49 年来的最低水平。房地产经纪人指出，这让买家有更多的权力来承担他们可能无法掌握的融资风险。

“这有帮助，因为它让同样价位的房子更实惠，”弗罗斯特说。“对于现金买家来说，这没有任何区别。”

但更多的购买力也有利于卖家，他们可以反过来提高价格。这种动态意味着即使低借贷利率在一定程度上甚至是公平的竞争环境，一些买家仍然会发现自己的定价过高。

如今，该州许多地区的神奇数字是 300,000 美元。尝试以低于此价格的价格购买房屋，如果您这样做，您可能会很难找到房屋并且出价更高。

康科德 603 Birch Realty 的房地产经纪人、新罕布什尔州房地产经纪人协会即将上任的主席 Adam Gaudet 说：“我认为在那个低价点，需求总是会超过库存。”

现金泛滥

大流行加剧了导致市场吃紧的两个因素：州外买家和现金购买。在当前局势封锁的早期阶段，当人们对逃离城市环境的兴趣达到顶峰时，许多人将他们的兴趣和金钱带到了新罕布什尔州。

“我认为该国传达的信息是美国有些州没有所得税，”高德说。“不是每个人都知道这一点，我认为有些人会说：‘天哪，这是我可以在家工作的一年，也许现在是时候利用了。’”

Coldwell Banker J. Hampe Associates 的房地产经纪人 Joanie McIntire 表示同意。

“如果你有来自康涅狄格州的人，他们看到一套 70 万美元的房子……与他们在康涅狄格州用同样的钱可以买到的房子相比，这是很多房子，”她说。

然而，虽然这里的代理商谈论大量的外州车牌和电话，但住房金融管理局的数字表明外州买家的影响比想象的要小。自 2019 年以来，新罕布什尔州居民购买的房屋比例从 75% 下降到略低于 70%，但自大流行开始以来，马萨诸塞州的买家确实增加了约 5%。

无论哪种方式，今年的强烈关注引发了一场喂食狂潮，代理商说，这让拥有大量现金的买家受益。那些不需要融资的买家可以通过报价让所有人都望而却步。

对 Gaudet 来说，现金购买意味着在 COVID 期间，富人对生活状况的看法发生了显着的转变(如果是短期的)。

Guadet 说：“要进入一个家，尤其是在新罕布什尔州这样的州，现金为王。”“我在房地产行业工作了七年......但今年我的现金交易比其他六年的总和还要多。”

免检

在她从事房地产行业的前 14 年里，麦金泰尔有一个非正式的规定：她从不出售买家放弃验房的房子。

买家总是可以选择这样做。但是，居住在 Sunapee 地区并且也是 Zalinsky 的阿姨的 McIntire 会强烈劝阻他们不要这样做，14 年来，她的客户一直在倾听。

“我认为他们明白这一点，”麦金太尔说。“当你告诉首次购房者放弃检查的后果可能意味着什么时，他们通常会理解这一点。”

但今年发生了变化，麦金太尔说。在这种新的现实中，现金优惠已成为一些买家的首选武器，免除检查可能是收入较低的买家获得优势的唯一途径。

她说，许多客户现在正在采取这种选择。“我已经写了免除检查的报价，”她说。“人们已经签署了弃权书。”

McIntire 警告说，这是一场危险的游戏。

“如果您以 300,000 美元的价格处于价格范围的顶部，并且您搬进来一周后，您的化粪池又回到了地下室，您会怎么做?”她说。

McIntire 说，这种策略有时会迟到，即使在开始时似乎没有那么多竞争的房产也是如此。

“一旦我让其他经纪人知道我有一个报价，那么传入的报价......就会升级为疯狂的报价，”麦金太尔说。“现金，无需检查，关闭两周。”

就她而言，麦金太尔会为有兴趣放弃检查的客户提供咨询。她对维修成本有敏锐的了解，知道更换锅炉或水井处理的价格。她可以给出估计值，让买家考虑房产的最坏情况。

不过，她说，这种策略也可以经常用于对付她的客户。对于那些不想跳过房屋检查并眼睁睁地看着报价消失的买家来说，这种影响可能会令人沮丧。

“我认为消费者仍然(说)：'天哪，我们不会得到这个，这是我们不会得到的另一个，”麦金太尔说。

Zalinsky 表示，他和他的伴侣不会考虑放弃房屋检查——即使这会让他们处于不利地位。

尽管利率很低，但两人也没有兴趣将自己推入债务并过度扩张到他们无法承受的价格范围。

但这种谨慎的做法已经付出了代价。扎林斯基和他的搭档已经看到各种各样的房子——他们喜欢的和他们会安顿下来的——在他们眼前被抢购一空。

“现在我们走进去就像，你去一个开放的房子，房子里有 45 辆车，”他说。“就像，我们甚至打扰吗?毫无意义。”

降温?

尽管供应量较低，但几乎没有迹象表明市场可能接近转折点。Frost 指出，房屋上市的平均天数和可用房屋数量略有增加。代理人也看到了实地的变化。

“我想如果你两个月后来找我，情况可能会有所不同，”高德说。“......通常会打电话给我的州外买家打电话减少了。在开放日之类的活动中，康涅狄格州、新泽西州、马萨诸塞州和佛蒙特州的板块几乎没有那么多。”

麦金太尔也看到了信号。她说，今年早些时候和去年可能会有 20 人出现在看房时，现在这个数字已经下降到四五个。

尽管如此，麦金太尔还是敦促谨慎行事。即使兴趣降低，那些确实出现的买家仍然为获得房子而奋斗，而且许多人仍然采用相同的强硬策略——从免验房到用现金支付。

“有一些降温，”她说。“但它会非常轻微。”

Gaudet 说任何转变，即使是很小的转变，都可以帮助像 Zalinsky 这样的买家。

“我认为当新罕布什尔州本地人有机会实际购买新罕布什尔州的房产时，这很好，”高德说。“所以我在这方面看到了更多的夜晚。所以我认为它正在转向有利于新罕布什尔州的买家。”

扎林斯基不太确定。经过两年的竞价战，他和他的女朋友正在从密集的寻找房子中休息一下。他们并没有放弃，但他们正在蹲下并等待条件改善。

“这真的有点悲惨，因为我只想住在这里，住在房子里，”他说。“而这对我来说是不可能的。”