房地产财富税与新加坡的房地产降温措施

在过去的一年里，关于财富税的讨论越来越激烈。提议实施的原因是通过寻找额外的政府收入来源来资助各种利他计划，从而促进包容性社会。从对收入征税转向对财富征税或许是一种方式，但不是实现这一目标的唯一方式。

从公共论坛来看，这里考虑的财富税形式似乎集中在财产收益和/或遗产的征税上。

我们将研究对私人住宅物业征收财富税是否理想，讨论一些替代方案，如果对住宅物业征收此类税，建议采取的形式。

该分析将回顾 20 年的 H1/2001、H1/2011 和 H1/2021 期间。首先，我们研究了私人住宅交易价值的洛伦兹曲线是如何随时间演变的。(洛伦兹曲线是收入或财富不平等的图形表示。)由此，我们可以计算交易市场的基尼系数。

对基尼系数的解释与用于描述家庭收入的解释略有不同。在这里，房产的卖方以股权和/或交易的任何利润的形式收到现金。基尼系数越大，交易价值曲线与统一定价的私人住房市场之间的销售收入和买家相应的购买力的差距就越大。

从视觉上看，三个时期的洛伦兹曲线似乎变化不大。

我们研究了私人住宅交易价值市场和国民家庭收入的基尼系数。私人住宅交易价值介于 0.255 至 0.304 之间，低于过去 20 年这三个时期家庭收入的 0.375 至 0.433 范围。两者的比值表明，这三个时期的私人住宅交易价值不平等从0.61到0.77不等。

数据暗示，与收入水平相比，我们的私人住宅价值更接近理想的均一性。

看看住在非有地和有地私人住宅的人的平均家庭收入水平，我们发现高收入群体的人数在三个时期都有所增加。

最高收入组别有所增加，今年上半年最高收入组别家庭数量大幅增加。然而，最高收入群体人数的膨胀并没有弹性转化为私人住宅价格的上涨。

在过去的 10 年中，私人住宅价格一直以非常温和的复合增长率增长。

对于奢侈品领域的非登陆价格，它们反而下降了。从 2010 年到 2020 年，家庭收入中位数以 3.8% 的复合年增长率 (CAGR) 增长，而名义国内生产总值 (GDP) 以 3.7% 的复合年增长率增长。这已经超过了私人房地产价格的增长，复合年增长率为 1.2%。

我们现在转向那些收入最高的人。使用优质平房 (GCB) 的土地价格作为其住房选择的代理，我们发现它与国民收入基尼系数呈负相关。

负相关是好的，因为这意味着尽管富人正在收获资本收益——随着优质洋房土地价格从 2010 年到 2020 年以 3.8% 的复合年增长率上涨——收入差距总体上也在缩小。

虽然可能有多种解释方式，包括简单地说这是一种虚假相关性，但我们认为这暗示了这里的超高净值阶层通常在为社会福利做出贡献而没有受到惩罚的情况下- 正如他们的 GCB 的价值所反映的那样 - 这样做。

全岛私人物业的价格上涨放缓和奢侈品市场的负增长率可能归因于过去十年实施的一系列降温措施。

这就提出了对房地产征收财富税是否合理的问题。我们列出一些我们的想法。

我们认为，已经有一种形式的对私人住宅物业征收的财富税。这以额外买方印花税 (ABSD) 的形式出现，该税向有能力购买不止一套房屋的人征收。还有一种形式的资本利得税，称为卖方印花税 (SSD)。

如果对私人住宅房地产征收财富税，则可能需要重新调整 ABSD 和/或 SSD 以抵消税收。原因?在这两者之上征收财富税将过度束缚市场，并可能导致市场长期出现通缩或通缩表现。

如果对价值最高的私人住宅物业征收财富税——例如，对优质洋房——问题是总金额是多少?2020 年，交易了价值约 25 亿新元的 GCB。相比之下，2020 年服务业的名义 GDP 为 3137 亿新元。对住房食物链的顶层征税不会对政府收入增加多少。

随着人口老龄化，我们也发现越来越多的人居住在私人住宅物业中。鉴于过去 10 年私人住宅价格上涨缓慢，应适当考虑对私人住宅物业征收财富税是否会减少解锁现金。老年人可能希望降级到更便宜的住房，以腾出现金用于消费或医疗费用。

技术是一把双刃剑。虽然它带来了难以言喻的好处，但它也很容易使许多工作变得多余，技能组合变得无关紧要。除了作为一个人头上的屋顶之外，房子还可以作为一种投资，当生活的命运朝着错误的方向发展时，人们可以利用这种投资。在技​​术日益占据经济和社会中心舞台的时代，对许多人来说，结构性失业可能会提前到来。可能需要房屋降级。此举释放的股权和利润对某些人来说可能是救命稻草，理想情况下，不应征税。

直觉上，对私人住宅物业征收的财富税看起来像是一种唾手可得的果实，可以为政府增加更多的收入来源。它之所以有吸引力，是因为从表面上看，它似乎实现了从社会上流社会转移财富以帮助下层社会的目标。

然而，如果对私人住房市场有了更全面的了解，就需要更认真地讨论以直接形式征税的想法。

分析师经常将技术的一个缺点称为加速裁员。对于那些职业生涯可能被技术或危机破坏的中上收入阶层来说，他们最好的帮助是住房降级。

如果最终结果是必须实施财富税，那么一些降温措施可能不得不取消，以使市场疲软以恢复平稳。