房价正在上涨 他们必须崩溃吗

有很多报道，其中房屋价格的购房者陷入竞购战和许多城市的赞赏通过以及超过10%，在过去的一年。这自然会引发对市场波动的担忧：涨的一定会跌吗?我们是否在重复2000 年代初期的过度行为，当时房价在市场崩盘之前飙升?

一些分析师认为，这一次，价格下跌的可能性更小。待售新房库存非常低，贷款标准比 2005 年严格得多。这是事实。事实上，地面比看起来更坚固。

在大衰退之前，新房库存非常高。今天，它们更接近几十年来常见的水平。由于供应链中断以及当前局势期间需求的突然增加，已建成并准备搬入的库存部分特别低。当买家急切地抢购可用房屋时，我们不应该太担心崩溃。

然而，还有另一个理由认为不太可能发生房地产崩盘：即使 2005 年的高库存水平也并不像大多数人想象的那样具有投机性。了解原因将有助于我们解读当今的市场。

在2005年，房屋正在建造，因为销量大，销量分别为全国的部分高那里的需求强劲。建筑商保守地随着销售额的增长而扩大库存。今天也是如此。

分析师经常引用库存月数的急剧增加——即以当前的销售速度出售当前正在建造的待售房屋所需的月数——作为上次繁荣时期过度建设的证据。但时机是这里的关键。数十年的经验告诉我们一个清晰的故事：库存月数主要取决于销售情况，而不是建筑商的投机行为。当销售强劲时，房屋就会翻身，而几个月的库存往往会保持在较低水平。当销售额迅速下降时，建筑商往往会出现意外高库存。

从 1990 年代后期一直到 2005 年中期新房销售高峰，库存处于历史低位，仅剩大约四个月的价值。当然，建筑商正在创造更多库存以匹配不断增长的销售额，但这几乎不足以跟上需求，因此数量保持相当稳定。然后，随着经济增长开始放缓，销售额的大幅下降与库存月数的急剧上升同时发生。

今天，还有大约四个月的库存，销售额与 1990 年代末大致相同。因此，虽然很容易观察现场活动并得出低库存可能导致买家之间的竞价战的结论，但我们需要记住，买家确实比其他方式更多地推动库存。换句话说，当买家的需求很高时，建筑商决定建造新房。如果需求突然枯竭，建筑商不能突然让在建房屋的库存消失。

对新房的需求实际上是联邦政策制定者可以控制的。美联储和其他联邦监管机构应努力避免销售额急剧下降。美联储可以通过提高或降低利率、改变货币供应量以及针对价格和名义经济活动的变化来做到这一点。联邦监管机构可以确保维持或不维持稳定的贷款条件。大萧条如此严重的一个原因是，美联储官员和其他联邦监管机构通常对公众情绪做出反应，对销售的可怕崩溃不屑一顾，让房屋建筑商和卖家陷入困境。

但即使在最坏的情况下，2000 年代的市场也比看起来更有弹性。根据Zillow 的数据，2005 年 7 月，当买家退缩并且几个月的库存开始激增时，美国房价中位数为 198,000 美元。2008 年 7 月，当几个月的库存接近顶峰时，仍为 199,000 美元。

在2006 年 6 月的美联储会议上，本伯南克说：“住房正在降温是一件好事。如果我们可以挥动魔杖恢复 2005 年，我们不会想要那样做。”值得注意的是，如今担任伯南克前任美联储主席职位的杰罗姆鲍威尔并没有公开渴望“降温”的房地产市场。

人们普遍认为，在大萧条之前，购房者被房价永远不会下降的神话所迷惑，他们变得自满。结果证明那些买家错了。然而，即使齐心协力扼杀房地产市场的努力取得了成功，我们也不得不在整整三年的时间里击败它们，直到价格回落。房价可以下跌，但我们必须非常努力，长期共同努力，才能让房价下跌。

如果您是在房价比一年前高出 30% 的热门市场中的买家，那么您得到的交易价格将比当时低 30%。对此无能为力。也就是说，需要关注的主要问题是联邦政策制定者可以控制的因素。几乎没有理由预期住房需求会崩溃。如果是这样，就需要共同的意愿——旨在创造或接受需求急剧下降的联邦货币和信贷政策。即使联邦官员打算让住房建设崩溃，历史表明，在价格回落之前，市场收缩会在很长一段时间内大幅推低新房销售。