纽约的住宅市场有望大幅反弹 这是为什么

随着商业限制放宽和当前局势利率下降，纽约住宅市场回暖，人们仍对复苏将是什么样子以及投资者预计市场何时能恢复到大流行前或更高的水平存在疑问。需求增加的大部分原因是纽约居民比预期更快地恢复到相对正常状态。人们热爱纽约的所有原因正重新全面展开，从剧院、博物馆和音乐到餐厅、酒吧、喜剧俱乐部，以及独特的体验，例如曼哈顿巡游、Gowanus 的射箭课程、Red Hook 的酿酒厂品酒会，只是仅举几例。活动也回来了，例如公寓博物馆最近的重新开放派对在下东区。无论人们最喜欢的城市活动是什么，回到这些活动的兴奋都推动了五个行政区的住宅房地产需求。

到目前为止，复苏看起来不像以前的复苏。通常情况下，由于价格较低和债务较便宜，不良资产(表现低于市场价值的建筑物)在表现更好的投资机会之前就开始出售，但在当前的复苏期间情况并非如此。投资者正在全面采取果断行动。

这是由于房地产基本面稳固，而经济低迷主要是大流行的结果。然而，在大流行之前，纽约的住宅房地产市场也不完全乐观。自 2016 年以来，该市一直处于住宅衰退中，HSTPA 加剧了长期活动减少，阻碍了房东提高租金和支付维护和升级费用的能力。

尽管如此，尽管 HSTPA 仍然存在，但当前的市场复苏为增长提供了投资机会。原因如下：

当前局势住宅恢复

到 2020 年底，最糟糕的情况已经过去。职位空缺减少，这也导致近几个月让步变得不那么普遍。(优惠通常包括业主和经纪人在经济低迷时期向潜在租户提供的激励措施，例如免月租、降低租金和免除费用。)租金价格也趋于稳定并回升。

租赁市场的一个问题是，与较大的共享公寓相比，有证据表明对较小单元的需求更多。看起来，在大流行之后，租房者对拥有多个室友不太感兴趣，而是希望自己住或只与一个室友住在一起。(相应地，租房者的形象也越来越年轻化，由于大流行期间中年租房者的郊区飞行和更便宜的租金。)因此，迎合更多股票的单位显示出更高的同比折扣。多卧室单元的持续低价可能对希望租房的家庭更具吸引力，尤其是随着秋季面对面课程的回归，许多家庭可能会搬回城市。这种趋势在布鲁克林和皇后区尤为明显，由于每平方英尺成本较低、环境密度较低以及对儿童更友好的开放空间，这些地区对家庭极具吸引力。

在投资销售方面，2021 年第一季度表明曼哈顿市场正在复苏，尤其是在本季度末。来自经纪人的传闻，即使是奢侈品和更昂贵的市场也受到一些机会主义买家的青睐。从 Ariel Property Advisors 自己的多户住宅数据来看，第一季度多户住宅部门的整体合同执行量显着增加，这意味着预计整个 2021 年的交易量将增加。虽然这部分是由于价格下跌，但它仍然可以说明问题让投资者对纽约市的长期实力充满信心。

现在的问题是租金和销售价格能以多快的速度恢复——以及这次能涨到多高。复工政策将是一个主要因素。许多知名公司已要求员工全职或至少以混合在家工作的方式返回办公室，但从长远来看，有多少中小型公司将返回仍有待观察，在接下来的几年里续订他们的租约。

的确，有些人，尤其是父母，可能会发现在郊区、沿海或乡村在家工作更容易，但年轻的专业人​​士想要留在城市已成定局，尤其是现在作为城市的无数的活动和文化产品重回正轨。随着面对面学校的恢复，预计家庭将返回纽约，但有多少家庭仍然是一个问题。这将影响住宅市场，目前还没有明确的答案。

供应限制

自 2015 年高峰以来，住宅租赁开发和新住宅单元的交付量大幅下降。 影响住宅市场的主要流行前因素仍然是 HSTPA 对自由市场定价的意外但不可避免的后果。住房法取消了防止资产质量和价值贬值的激励措施，并阻止稳定租金的单位成为自由市场，这是以前的规范。结果，这降低了整体可用的自由市场单位数量，并推动自由市场价值高于原本可能的水平，这意味着中等收入租户的可及性较低。

与此同时，财产税减免 421A(称为“负担得起的纽约”)即将在 2022 年年中结束，目前尚无解决方案或指导方针来替代它。从本质上讲，该法律为为中低收入租户提供负担得起的组件的新住宅建筑提供免税。如果没有明确和可预测的减税措施，在纽约市开发租赁的经济可行性就会大大降低，尤其是具有重要可负担组件的建筑物。缺乏关于减税的指导可能会导致住宅租赁开发的减少在短期内持续存在。

投资者胃口

尽管新开发项目缺乏明确性，但在过去几个月中，知名投资者对多户住宅的兴趣越来越大，从中小型产品到大型交易。一些例子包括 Nolita 的 196 Elizabeth St 和 240 Mulberry St，最近刚刚以 1,780 万美元的价格售出，表明人们对曼哈顿下城重新充满信心，而 Dumbo 的 85 Jay Street 的合同价为 2.2 亿美元，金融区的 15 Park Row 最近售出1.42 亿美元。在一项重磅交易中，Moinian Group 以 8.581 亿美元的估值收购了 SL Green 在 605 West 42nd Street 的 Sky Apartments 的 20% 股权。

然而，如果历史有任何证据的话，危机后增长会加速，因为利率较低，价格对投资者更具吸引力。纽约历来对投资者具有吸引力，并且已经显示出快速复苏的迹象，即使面临 HSTPA 和负担得起的纽约的不利影响，它也可能有助于引领该国的复苏。像纳什维尔和丹佛这样的城市正在见证强劲的增长，而在纽约市，即使是持续的中等租金增长也将大大有助于创造满意的投资者。

许多辅助市场趋势可能会进一步推动纽约的住宅复苏。随着生命科学领域的不断扩张，科技公司继续在这座城市占据办公空间，这意味着不断增长的劳动力将需要有地方居住。反过来，住在纽约是这些公司首先想要来到这座城市的主要原因之一。此外，当课程恢复时，校园将在今年秋季招满学生。这不仅是学生住房的好兆头，也是住宅市场的好兆头，因为纽约提供了许多毕业后留下来的诱因。

这些激励措施正在让那些在大流行期间离开的人回来。虽然在当前局势期间说纽约已经死了，但明智的长期赌注始终是这座城市的卷土重来，而 2021 年上半年就证明了这一点。与此同时，投资者正在注意，因为五年前景总体上是光明的，尽管投资者确实需要注意公共政策可能会如何影响他们未来几年的底线。