政策加持 房企入局：城市更新带来哪些新机遇

6月10日，北京市政府发布《北京市人民政府关于实施城市更新行动的指导意见》（下称《意见》），刷新了城市更新的指导思想和基本原则，提出了按圈层进行差异化更新的思路。

其实，全国各地的城市更新行动已经开启许久。在城市更新的队伍中，房企亦是不可忽视的力量。从升级人居场景的旧改，到使用金融手段成立城市更新基金，房企始终以自己的方式修复着城市的肌理。人力、物力和财力的巨大投入之后，房企在完成社会责任的同时，又能从中获益几何？

明确城市更新六大方式

“城市更新”主要是指对城市建成区（规划基本实现地区）城市空间形态和城市功能的持续完善和优化调整，是小规模、渐进式、可持续的更新。

北京之外，全国多城都已开启了城市更新的脚步，并积极推进相关政策的落地。

今年2月，上海市政府办公厅印发的《关于加快推进本市旧住房更新改造工作的若干意见》中提出，“十四五”期间，上海全市将力争实现“2000年底之前建成的、纳入改造范围的、符合改造条件的各类旧住房改造”全覆盖。6月，上海地产集团与多家房企联合成立总规模约800亿元的上海城市更新基金，全国落地规模最大的城市更新基金诞生。

而在深圳，《深圳经济特区城市更新条例》已于3月1日施行。该条例以提高密度、提高建筑面积以及住宅比例等手段实现城市更新，促进人口积聚，并形成显著的主导产业，产生了一轮城市换血。

此外，厦门、长沙、福州、成都等地也都加入了城市更新的队伍中。

本次《意见》中提出了老旧小区改造、危旧楼房改建、老旧厂房改造、老旧楼宇更新、首都功能核心区平房更新等六大更新方式。同时，针对实施流程、配套政策、保障措施均进行了相关的规定。整体来看，政策内容丰富度较高。

同时，确立了“规划引领，民生优先；政府推动，市场运作；公众参与，共建共享；试点先行，有序推进”四大原则。原则中强化了政府主导作用，同时强调“充分发挥市场作用，鼓励和引导市场主体参与城市更新，形成多元化更新模式。”

这也意味着，包括房企在内的市场主体已成为城市更新行动的重要力量。

中指研究院调查事业部运营总监吴建钦认为，本次政策的出台有利于统筹推进北京全市层面的城市更新工作，“未来北京的城市更新将全面加速。”

城市更新带来可租赁房源

在本次《意见》提出的六种主要更新方式中，有两种涉及到可发展租赁住房：危旧楼房改建——居民异地安置或货币安置后腾退的房屋，可作为租赁房等保障房使用，以及首都功能核心区平房（院落）更新——鼓励腾退空间用于传统文化展示、体验及特色服务，建设众创空间或发展租赁住房。

其实，在年初的《北京市2021年度建设用地供应计划》中，北京市规自委就已强调了租赁住房的重要性。上述文件中表示，在“房住不炒”定位下，北京市将坚持租购并举，土地供应继续向租赁住宅倾斜，“租赁住宅占住宅用地比重由2020年的13%提高到30%。”

租赁土地供应增大，房企的发挥空间亦随之增大，通过参与城市更新发展租赁住房也成为企业正在探索的一个模式，尤其在本次明确提出“鼓励社会资本参与改造，资金由政府、产权单位、居民、社会机构等多主体筹集”后，房企在政策支持下，或许也将逐渐适应“包租公”这一角色。

自然，作为市场化的运作主体，在城市更新过程中，房企需要配合政府进行前期城市功能规划、产业规划，实施房屋拆、建，承担一定城市配套体系建设，参与产业升级与运营等，这对于房企而言也是一种挑战。

而在上述途径中取得成功的当属万科。去年7月，作为北京首个集体土地租赁房项目，由万科建设运营的“泊寓|院儿”长租公寓项目宣布入市。这块18亩集体土地，从一片低矮平房摇身一变成为城市名片，成为北京城市更新行动中的一大力作。

城市更新成为拿地渠道

除可租赁房源外，城市更新指导意见中配套的土地政策亦引起了多方关注。从《意见》中可以看到北京版的土地政策充分考虑了自有产权人、租赁经营人、产业使用人的权利保障，开辟了独立于房地产开发”招拍挂“获得土地之外的土地获取新方式。

目前，多地出台的集中供地政策使得传统“招拍挂”拿地难度增大。在此大背景下，多元化拿地便可减轻房企的拿地负担。

对房地产而言，行业已从增量市场逐步向存量市场转变，城市更新既能降低拿地成本，又能拓宽获地渠道，已然成为房企的必争之地。

美的置业董事会主席郝恒乐就曾在业绩发布会上明确表示：城市更新将成为该企业重要拿地方式，并强调，2021年美的置业会持续在一级城市更新项目进行拓展，继续签约城市更新的项目，包括旧工厂、旧村居等，“这些方面会成为公司未来拿地很重要很重要的一个方式和渠道。”

一位业内人士认为，从企业拿地方面进行考量，城市更新项目地处位置通常都比较优越，对于想要去核心板块做项目的房企来说是不错的选择。另一方面，城市更新项目可能会成为核心地段的“起搏器”乃至区域标杆，带动整个板块的发展。

目前，房企城市更新的布局仍在加速。随着早期布局的房企已能够保持项目稳定的转化并进入价值兑现期，城市更新将成行业“下半场”的重要竞争领域。

然而，国内的城市更新行动也有自己的短板所在。吴建钦认为，全国各地的城市更新政策体系仍然较为单薄，导致城市更新的进程也相对缓慢。随着北京城市更新指导意见的落地，以及后续相关细则的跟进，社会资本将积极入场，共同形成城市更新的“北京模式”。 文/齐悦