为什么另类资产投资者不关心费用

我在与散户投资者合作时意识到的最有趣的动态之一是，无论是老手还是其他人，都很少关注费用。从我的团队收集到的信息来看，只有一小部分投资者甚至会询问有关费用、利润分享、交易结构和其他非财产层面的问题。

特别令人着迷的是，在公开市场中，所有产品的较低费用一直是重中之重。交易所交易基金 (ETF)，无论是被动的还是主动的，都非常专注于通过降低成本和费用来收集市场份额，这似乎确实引起了公开市场投资者的共鸣。

在包括私人房地产在内的另类投资领域，某些事情正在阻止同样的关注。对于老练的分配者来说，决策过程中的其他激励措施似乎优先于费用谈判(例如，职业风险，或将资金分配给已知经理的工作安全性，以及缺乏像公开市场那样的每日价格变化)。对于散户投资者而言，缺乏关于要问什么问题的信息可能是一个挑战。

更有趣的是，在很多情况下，投资者甚至不知道房地产投资的经营者是谁，以及哪些层可能会增加回报稀释。虽然发行可能代表“预计的 XX% IRR”，表面上具有有吸引力的回报目标，但这些预测的基础在很大程度上是一个黑匣子。

以有限合伙人 (LP) 的身份投资与运营商的合资企业 (JV) 绝对没有错，运营商收取一定的费用和瀑布费用。但是，如果您通过 LP 进行投资，而 LP 告诉您这是“免费的”，因为费用和利润分享是在合资企业内部收取的，而不是直接向您收取，那么它就完全脱离了现实，因为它与投资金额有关无论该声明在技术上多么真实。

什么是正确的问题?

告诉任何人他们应该或不应该接受什么，什么风险太大或不够，或者应该或不应该收取什么费用是不合适的。

总而言之，资本市场与任何事物的市场都是一样的，如果有意愿的投资者乐于要求赞助商进行投资分配，那么赞助商将收取费用，直到他们不再可以为止。至少，一个人应该准备好要问的正确类型的问题。

最明显的问题是“费用是多少?”

想必大家都知道要问这个。反应会有所不同，但总的来说，我指的是前期发行费、收购费、持续资产管理费、施工管理费、租赁费、处置费、担保费等。人们应该在回应中寻找两个方面：对净投资回报的影响和对净发起人共同投资的影响。真正重要的是扣除费用后能赚多少钱以及赞助商分担多少风险。

下一个与投资稀释有关的问题是“瀑布是什么?”

投资者需要了解不同回报水平的划分，才能真正了解一个人放弃了多少潜在的上涨空间以及达到这些参数的可能性有多大。为了将投资置于一个人的整体投资组合的背景下，上行意外与下行意外同样重要，因为上行意外是下行的压舱石。(这也有助于了解保荐人在交付和/或承销房地产本身的能力方面的记录，但对于许多投资者而言，这些并不现实。)

最后一个问题，也是最重要的一个最少问的问题，是“费用在哪里?”

赞助商和其他服务提供商经常会建议他们收取有限的费用，其中这些费用只是埋在资本结构的其他地方。如果一个人投资的投资工具不收取费用，但这样的实体是合资企业的 LP，合资企业收取各种费用，这种稀释仍在传递。保荐人喜欢玩弄措辞，其中“免费”仅意味着“资本结构中其他地方的净投资稀释，因此我可以声称‘我’不会向您收取此类费用。”

即使您最终对 6% 或 10% 的回报感到满意，或者如果您真的希望获得 20% 的回报，如果您不了解费用结构，您也不会了解您的收入是多少”由于您的投资资金被稀释，您将无法实现或超越这些目标。