为什么您不应该还清抵押贷款

我一直在房地产领域投资超过15年，但是一开始，像大多数人一样，我立即开始尝试还清抵押贷款，因为我认为自己摆脱债务的速度越快越好。然后，我终于意识到一些东西，彻底改变了我对投资策略的思考方式。这种顿悟使我走上了财务自由的道路，而不仅仅是摆脱债务，这更加富有成效和成功。

我突然意识到了什么?

抵押债务可能是您最好的朋友。而且，您可以偿还的债务越长，获得潜在回报的可能性就越大。实际上，如果我告诉您，仅用30年而不是15年的合理价格，结构良好的抵押贷款，您就有可能赚取四百万美元的四分之三?

感兴趣吗?我是这么想的。继续阅读。

债务不是巨石

当大多数人想到债务时，他们会自动认为债务是坏账-尽快摆脱债务!在许多情况下，我同意无债务的概念首先是完全有意义的。我了解到，所有债务都不相等。

信用卡，昂贵的汽车贷款和个人贷款之类的无用债务都是许多人称为“坏账”的例子。为什么?他们经常承担高利率和其他费用。良好的债务现在或将来都会使您受益，并可以帮助您建立信用记录，例如学生贷款或物业的合理抵押。最重要的是，它释放了金钱，可以立即为您工作。

偿还和消除坏账很重要。没人需要带着这样的行李来攀登金融阶梯。但是，如果您真的想增加自己的财富，还清抵押贷款将不会让您走得那么远，甚至不会像审慎杠杆的财产那样快。以下是需要考虑的几点：

抵押导致股权

您需要一个居住的地方，因此购买物业可能是明智的投资。您每月的抵押贷款付款会慢慢偿还债务，这称为房屋净值。这比将其交给房东并帮助建立自己的资产而不是自己的资产要好得多。

抵押可以帮助产生被动收入

出租物业可以每月产生被动收入-您实际上不需要工作的利润。此外，租户的房租还清债务，还可以享受税收优惠。

在这两种情况下(主要是住宅或出租物业)，有时人们选择较短的抵押期限，通常是15年而不是30年，但是迅速还清债务可能无法帮助您更快地积累财富。

虽然这可能使您感觉很快清还债务，但您却错失了一些非常重要的生活方式和财富积累机会。

时间在你身边

通货膨胀会随着时间的流逝降低美元的购买力。有了抵押贷款，您将使用今天的美元从银行借款，但用未来的美元偿还贷款。这些美元的价值每年都会减少，但您不必支付更多。

今天，借钱并在美元的价值降低时再等额偿还，可能是一个明智的策略。与15年相比，这将在30年中产生更大的影响。将时间(和通货膨胀)放在一边，并尽可能延长抵押贷款的期限。

套利魔术

那些想要迅速还清债务的人最大的争论是利息。利息是您向银行支付的抵押贷款金额，作为他们为您提供贷款的利润。期限越长，您在贷款期内将支付的利息越多。

让我们来看看：

•30年期，利率为5%的500,000美元的抵押贷款的总成本为966,279美元，每月还款额为2,684美元。

•过去15年的相同抵押贷款额为711,714美元，每月还款额为3,954美元。

•这是成本差异254,565美元。

从表面上看，没有人愿意在贷款期限内支付近255,000美元的额外利息。然而，尽管这种利益差异是巨大的，但它却带来了巨大的好处。您30年的抵押贷款的还款额要少得多，每月可以多花1,270美元在口袋里，这可以改善您的生活质量。更好的是，如果您真的想增加自己的财富，则可以将这些钱用于另一笔投资。只要其他投资的收益高于抵押贷款，您就可以获利。这个概念称为套利。

套利意味着利用价格差异。例如，您支付的贷款利息(5%)与您将这些美元投资到其他地方获得的利润(8%)之间的差额将导致套利(3%)。

利用套利，您实际上是从银行的钱中赚钱。在贷款的30年期限内，该金额可能非常可观。每月$ 1,270的投资，在30年内，每月收益仅增加3%，复合年均增长到$ 745,089 –是的，您没看错。在这种情况下，拥有30年抵押贷款与15年抵押贷款相比，一百万美元的财富增加了近四分之三。在这种情况和类似情况下，关键是您需要将资金投入能够产生3%套利的机会。

以杠杆取胜

明确地说，我并不是说人们应该生活在自己的能力之外。没有人应该负债累累-绝对是个坏主意。杠杆是一个巨大的乘数，它在不影响偏见的情况下放大了赢利和亏损。但是不要害怕为了增加您的投资潜力而背负债务。

您不必无债即可拥有财务自由，财务自由来自每月口袋里的更多钱，或者通过套利来增加财富。使用杠杆来增加您的回报，只要负责任地做就可以。从避免所有债务转向更细致入微的方法的这种思维转变确实可以加快您的回报。