还会有另一个房屋泡沫破裂吗

这是史无前例的一年，许多人都在想事情何时才能恢复正常。在我们戴着口罩和在社交场合保持距离的同时，我们也经历了几十年来增长最快的房地产市场。这是新常态吗?

美国的房屋价格上涨了17%，至房屋中位价为329,000美元。我们都看到了2008年的情况。问题出现在贷款公司发行高于房屋价值的次级可变贷款时。这导致利率上升，并在2007年迫使许多人丧失抵押品赎回权。企业为了节省资金而裁员。失业导致更多的抵押品赎回权。随着丧失抵押品赎回权的增加和价格下跌，随之而来的恐慌，许多人竞相出售房屋并偿还债务。

今天的市场与2008年相同吗?

人口

自2008年以来，发生了一些变化。美国人口增加了大约2500万，年龄中位数从36岁增加到38岁，这意味着我们中的人越来越多，而且年龄更大，足以找到工作。这相当于家庭规模的缩小，也就是说我们的孩子都长大了，需要自己的地方。

千禧一代现在正在购买房屋并开始家庭生活。因此，随着千禧一代进入市场，我们看到了更多的人口处于“家庭组建”时代。据估计，千禧一代比X世代多3100万。

婴儿潮一代也对房地产市场产生了影响，因为每天有10,000名婴儿潮一代的年龄达到65岁，并且在整个十年的剩余时间内都将持续下去。临时工是历史上第二快的人口，他们租用并居住在自有住房中。X世代并没有被遗忘，但其所占的百分比较低，因为千禧一代超过了他们，成为进入住房市场的增长最快的人口。

美国的住房数量从2008年的约1.306亿增长到了目前的1.408亿，但百分比没有增长。在2008年，这相当于每户2.4人。尽管在过去的13年中住房总数有所增加，但平均每户2.4人的规模却保持不变。我们陷入了僵局，就像一个接满了袋子的袋子在接缝处破裂一样，那里的人太多了，去的地方也太少了。在过去的几年中，有很多潜在的寻房者一直在家里居住或与室友一起租房，现在他们正进入房地产市场。

房屋存货

根据美联储经济数据，该国在2006年每月建造1.5到200万套新房屋。从2015年到2020年，美国的建筑速度接近2008年的50%，每月约有100万套新房屋。每年，每年减少的房屋数量减少了1400万，与此同时，越来越多的千禧一代人口正在通过大学进入就业市场。

根据Trading Economics的数据，2005年的现有房屋销售量接近每月700万套，而2015年至2020年的平均数量约为550万套。建造多户房屋租金的目的是帮助吸收住房需求，但租金过快上涨。目前，租赁市场的空置率是过去十年中最低的。

就像玩音乐椅一样，现有房屋销售会产生误导，因为有房屋从一组出售到另一组–不一定是市场上有新房屋供应的迹象。较少的新建筑和较低的空置率使那些出售房屋的人寻找新住房的时间更长-2005年，在任何给定的月份，大约有4个月的销售库存可用，而截至3月，我们的库存约为2.1个月2021。

房屋存货根本不存在。由于X一代比前一代小，而千禧一代推迟了家庭组建，我们已经能够避免价格急剧上涨。Covid使我们所有人都在室内徘徊，但随着我们的康复，千禧一代仍然需要自己的房屋。

借贷杠杆

债务的增加当然总是一个因素，尽管美联储表示将保持低利率，但自2008年以来，可归因于住房抵押贷款的可支配收入的家庭部分已经下降。在2007年，这一比例为13%，而现在是9.4%。这意味着，如果房地产价格确实下跌，房主将更加准备避免收入和储蓄被赎回。

固定利率现在占抵押贷款市场的很大一部分，因为利率下降得如此之低，从而挤占了可变利率。2008年，浮动利率抵押贷款(ARM)占所有抵押贷款的50%以上，但现在不足10%。这也有助于房主免受更大的市场冲击的影响，就像2008年违约银行推高利率时那样。

当2000年代房主的资产净值增长时，许多人购买了HELOC，从而最大程度地提高了房屋的资产净值。目前，家庭还没有利用他们新获得的资产。房屋贷款的价值与2008年的美元相同，而房屋中位价格却上涨了100,000美元。

答案

那么，对于下一次房地产泡沫何时破灭，这意味着什么呢?这意味着最近的价格大幅上涨并不是由于低利率或掠夺性的抵押头，例如在2008年经济衰退之前。它们是由于供应不足引起的。刚有足够的住房供所有进入市场的新劳动者使用。除非我们为想要住房的人提供过多的新住房，否则我们将继续看到房价和租金面临压力。从长远来看，住房供应可能需要五到十年的时间才能增加到足以满足当前的需求。