地面租赁中的两个词如何破坏数百万美元的价值

这是一个非常常见且典型的交易条款：根据该特定年份的居民消费价格指数(CPI)的变化，每年99年的地租下的租金每年都会增加，但涨幅始终限制在2的范围内。 %至5%。各方每年都要检查CPI在前一年中上涨了多少。租金将相应地增加，但始终至少增加2%，而永远不会超过5%。这为业主提供了合理的对冲通胀的措施，并保护租户免受租金失控的影响。

然后律师介入了。将租金增加公式翻译成地面租赁语言后，它产生了一个单行，连续16行，包含200多个单词。那句话占了一页的三分之一。它具有各种澄清短语。它多次提出相同的观点。它包括七个单独加字母的小节。

据称，在计算每年的居民消费价格指数时，地面租赁的公式每年都要查看“基本指数”，然后衡量CPI比“基本指数”增加了多少。当然，“基础指数”听起来像是进行测量的合适起点。显然，这是每年进行计算的基础。

16行公式中只有一个问题：听起来不错的“基本索引”并不像听起来那样好。基本指数实际上并不意味着上一年的CPI。取而代之的是，这个听起来不错的术语的定义是，“基本指数”实际上是在地面租约开始之日生效的CPI。该定义出现在年度租金调整公式之前的第13页的地面租赁中。

由于每年的CPI调整都是在开始日期而不是上一年的CPI上调回CPI，因此每年的CPI上涨都是通过测量自签署地面租约以来CPI的整体增长开始的。然后，租金每年将增加全部，但每年的上限为5%。前几年的净效应：根据每年的CPI增长，而不是每年在2%到5%的范围内增长，而是根据商业交易的预期，租金将每年增长5%，无论如何什么。

房东拒绝更改基准指数的提法，并坚持按照其条款适用地面租赁。因此，房东声称实际上有权每年自动增加5%的租金，即使上一年CPI根本没有上涨。这将在99年地面租约的剩余期限内继续。

租户估计，使用开始日期基准指数(而不是参考上一年的CPI的基准指数)会破坏租户租赁头寸中的数千万美元的价值。

任何复杂的法律文件中的任何人都可能发生这样的问题。“基础索引”并没有提醒读者该短语的实际含义。法律文档中使用的任何听起来正确的通用短语不一定表示听起来像是什么意思。这很可能意味着其他。一个简单的概念可能用太多的词来表达，以至于无法理解。读者必须记住很多单词，以至于他们错过了一个根本性的错误。

在此地面租约中，写16行租金调整段的人显然想确认和澄清有关调整公式的许多重要细节。但是作者未能确认并澄清最重要的一件事。而且没有人为承租人审查任何文件草稿后发现异常。