为什么任务驱动型经济适用房为纽约市的复苏树立标准

纽约市房地产市场上最引人注目的亮点之一是，来自众多市场参与者对经济适用房投资的兴趣日益浓厚。尤其是在如今更规避风险的市场中，经济适用房为业主提供了极大的稳定性和安全性，并且越来越多的住房库存正在满足日益增长的需求。根据市长比尔·德·布拉西奥(Bill de Blasio)的说法，2020年是该市创建负担得起的单位的第二年最高年度总额。

Ariel Property Advisors投资销售执行副总裁Victor Sozio说：“尽管经济适用房可能无法获得不受监管的市场利率房屋有时可以提供的超额回报，但在市场动荡时期，它们可以提供更大的稳定性。”而且合格的运营商还可以利用税收补贴和基于凭证的付款来提高项目的盈利能力。”

市场风险的下降和需求的增加使许多投资者越来越关注这种资产类别，尤其是在纽约等美国城市，他们齐心协力增加了负担得起的住房存量。例如，总部位于西海岸的房地产投资公司Avanath专注于全权委托基金，该基金的目标是在未来几年内投资5.5亿美元，该基金的目标是全国性的可负担住房和劳动力住房。该基金以7.6亿美元的承诺结束。

在大流行期间，市场汇率领域的所有者在收藏方面遇到了麻烦，收藏下降了5%到10%，甚至在纽约市的大部分地区更为糟糕。在经济适用房方面，我们没有看到下降的趋势。”标准社区联合创始人兼负责人斯科特·艾尔特(Scott Alter)说。“我们在全国范围内遇到住房危机。当然在纽约市，这是一场重大危机。这里有机会。”

索齐奥说：“负担得起的住房资产为资本来源提供了一个保守的选择，可以承保和做出假设。”“市场上仍然有大量的流动性，因此这使其成为股票和债务的诱人目的地，尤其是在市场动荡之后。”

任务驱动的资本流动

在负担得起的住房的多样化生态系统中，以使命为导向的资本，私募股权，家族办公室和高资产净值人士加入了非营利开发商和所有者经营者的行列。在过去的几年中，像CIM和Invesco这样的私募股权公司进入了这个领域，随后又出现了其他一系列公司。

但是，来自Avanath或总部位于纽约的Nuveen和Standard Communities等公司的任务驱动资本现在准备在不久的将来领导许多负担得起的住房交易。这些投资者的目标是通过拥有和开发高质量的可负担建筑物来实现盈利和社会福利。

Nuveen的Pamela West一直是房地产市场的主要投资者之一，也是社会可持续发展的主要驱动力。

West在最近的Ariel小组活动中说：“自90年代初以来，我们一直在这一领域进行投资。”“最近，我们开始扩大直接投资组合的规模，目前已经增长到15亿美元。”

随着这些新的经济适用房平台的不断发展，一些杰出的开发商也进入了现场。例如，铁狮门(Tishman Speyer)已聘请加里·罗德尼(Gary Rodney)(此前是CREA的主席，该组织是美国低收入住房税收抵免的联合组织)担任纽约市负担得起的住房收购与发展的董事总经理。到2021年，看到更多主要的房地产公司建立起类似于Tishman Speyer创建的负担得起的住房平台，不要感到惊讶。

“政府，资本和运营商之间确实存在一致，”索齐奥说。“在某些情况下，他们正在共同努力，为社区提供负担得起的住房，服务，增强的可持续性，甚至基础设施。总是有改进的空间，但就目前而言，似乎许多金融和社会利益都在加紧努力，以创造出有助于服务于整个社会事业的正确产品。”

负担得起的基本原理

负担得起的住房基本要素围绕三个支柱：征收的确定性，财产税和债务成本。

Sozio说：“在大流行期间，由于人们失业或休假，许多房客搬出城市市场，空置和收缴是房主的主要担忧。”“那么有意义的是，空置率低且通常是高收款是投资者进入可负担市场的首要原因，尤其是在政府直接向房东支付大部分租金的情况下。”

基于项目的第8节住房为业主带来了更高的安全性。第8节“基于项目的租金援助(PBRA)”计划主要提供由政府补贴但由私人业主拥有的负担得起的公寓。即使租户支付的月租金仅占月收入的0%或高达30%，这些房东仍会收取租金补贴。

除了对经济适用房的紧迫需求和确定价格的一系列产品推动经济适用房市场外，该部门还通过住房和城市发展部(HUD)提供了更优惠的资金。HUD融资通常使用35到40年的融资，而不是按标准的30年期市场利率住房贷款。

同时，财产税要么减少，要么有明确的增长道路，在某些情况下可能会受到限制。这为业主带来了更高的盈利能力，以弥补较低的租金。

最终，尽管经济适用房可以通过逐渐增加租金来表现出轻微的上升潜力，但今天的价值是该资产类别的稳定现金流。与其他房地产类型的投资相比，将资金用于经济适用房交易的投资者目前有望获得更高的收益。实际上，为缓解可负担单元的上行潜力，其收益通常比都市地区类似的自由市场建筑的收益高。

任务驱动型运营商带来的负担得起的方程式就是对质量的关注。通过激励，私人开发商和运营商将继续对建造，拥有和经营不仅价格可负担但对租房者也有吸引力的房屋感兴趣。期望更多大型运营商进入这一领域。