私人市场对房地产的渴求是非同寻常的

由于债券的回报令人失望，并且投资组合多样化的需求日益增加，因此，对于许多顾问而言，房地产是目前的首选行业。当然，房地产可以纳入许多投资类型和策略，Vision Capital的首席执行官兼总裁Jeff Olin认为，投资者必须分门别类，才能找到机会。

在对WP的采访的第一部分中，Olin回顾了过去的一年，回顾了赢家和输家，以及愿景机遇基金(一种针对多头空头基金，目标是经过风险调整后的总回报)在不同要素上的立场。

该基金专注于通过查看房地产投资信托基金拥有的房地产的基础净资产价值，在股票市场上购买比在房地产市场上更便宜的房地产。奥林说：“我宁愿不与黑石竞争，我宁愿卖给黑石，我们已经两次这样做了。”

Vision不仅将私人和公共市场分为两部分，而且还认为投资者必须对房地产类型和地域也做同样的事情。在大流行期间，房地产市场已经出现了明显的成功和失败，但是，Olin补充说，总体背景是好的。

奥林说：“尽管利率上升，房地产投资信托基金和投资级债券的资本收益率之间的差额几乎是长期趋势的两倍。”“当您只能赚很少或根本没有赚钱的债券时，对私有财产市场的渴求是非同寻常的。

“根据花旗银行的说法，黑石集团，布鲁克菲尔德集团和退休金基金提供了3450亿美元的干粉资金，这些资金正将其在房地产中的比重从5%增至10%，再将15%增至20%。已经获得充分资金的私募股权基金正在寻找投资房地产的机会，因此，这是公开市场的良好背景。”

为了说明他的观点，Olin着重指出了Vision参与Blackstone参与Tricon投资(主要侧重于单身家庭)，以及Blackstone与Goldman Sachs的伙伴关系，以购买Extended Stay America作为公开市场上的机会。

同时，当前局势破坏的最大赢家之一是单户出租房屋。当趋势已经存在时，由于远程工作，人们正在远离公寓和公共区域。现在，有可能-而且价格更便宜-可以搬出城镇并获得后院，车库和工作场所，或者让孩子在家上学。

奥林解释说：“这是一个通过续签产生7-8%的房租租金增长的行业;非常稳定很少有专门建造的新供应[但是]房屋建筑商开始发现这是一件有趣的事情。

“这已经成为资产的宠儿，机构投资者正在互相攀爬以寻找运营商，因为他们认识到您需要一个优秀的运营商，并且需要具备规模才能进行管理。我们喜欢这个空间。”

工业房地产也继续是赢家，这将使所有人感到惊讶。Vison Capital早于此，但是Olin告诉WP，它创造了“工业是新零售”这一短语。其中，与物流电子商务相关的房地产是最大的赢家，其中电子商务占零售总额的比例激增至25%。

尽管这已经成为一种趋势-到2030年可能达到30%-似乎不太可能大幅度下降。奥林认为，与大流行一起，另外两种世俗力量正在使工业房地产受益：制造业的回报和供应链的冗余。

关于第一个，Vision预计美国从中国进口的所有产品中有20%将在美国陆上制造。奥林补充说：“这是一个很大的数字。这不会一overnight而就，这是50年的决定，但它功能强大且有很大的需求。而且我们不认为它会像50年来那样效率低下。它将受益于自动化，机器人技术和人工智能。”

他还认为，“即时供应链”已经结束，该供应链可以在需要时立即运送物料，从而减少了在仓库中存储过多物料的需求。今天，奥林认为耐克之类的公司将在其供应链中裁员。库存占销售额的百分比为10%，Vision认为这一数字会更高。他补充说，蒙特利尔和多伦多是世界上最好的工业市场之一，空置率是2%。

然后是失败者。输入办公室房地产。

奥林说：“我们是多空基金。我们的目标是成为最佳的风险调整绩效基金，这才是真正出类拔萃的。我们从未经历过衰退的一年–这是在2013年，2015年，2018年以及现在的2020年的背景下，从房地产投资信托基金或整个市场的表现来看，这是负数年。

“我们在2020年非常乐观，并且是一个真正的榜样孩子，在该年我们击败REIT指数1,500个基点。这就是多空策略起作用的地方。”

尽管对办公空间的需求已经出现了20年的长期减少，但现在，摩根士丹利，高盛，Twitter，Shopify，Facebook，Salesforce和BMO之类的公司正在崛起，并表示他们的员工队伍在偏远的环境中运转良好。

奥林(Olin)预计对办公空间的长期需求将减少10-15%，尽管由于长期租赁，这不会一story而就，但长期趋势和大流行的结合意味着Vision对办公空间持谨慎态度，因为它们在零售中。

奥林解释说：“我们认为零售业的痛苦可能为时过早。杂货店和购物中心之类的一些热门资产类别看起来仍然相对不错。但是，奶奶在大流行期间又想出了如何上网订购的方法，因此，即使奶奶也不需要在冬季中旬就去商店购物。

“零售商确实正在打击股票市场，我们实际上进行了零售交易并赚了一些钱。但是您必须要谨慎。当然，纽约市街头零售的租金已大幅下降，并且有很多人希望根据第五大道转租。

“人们将回到购物中心，但他们将享受不到以前的租金水平，因此零售业无疑将继续受到挑战。”