直击房企业绩会，透视年报众生相

编者按：

2020年年报季如约而至，各家房企又到了“总结与展望”的时刻。

在经历了2020年上半年的新冠疫情冲击，下半年“三道红线”压身、融资监管环境收紧后，房企的业绩究竟如何？2021年各家又会作何调整？透过一片数字矩阵和高管表态或许能找到答案……

直击业绩会

“太保守”的越秀2021想要破千亿

“有人说我们太保守，但我认为企业核心是走得更远，从目前看，我相信我的策略是对的。”3月16日，越秀地产董事长兼执行董事林昭远在2020年全年业绩会上如是说。

过去的保守在2020年体现出了优势：销售目标超额达成、“三道红线”全绿、平均借贷成本同比下降31个基点……

稳步向前的越秀地产也终于要在2021年迎来千亿跨越，销售业绩目标定为1122亿元。“这个目标达成以后，我们就稳定在1000亿以上的企业规模。”

满意的2020年

在回顾2020年业绩时，林昭远表示“比较满意”。

报告期内，越秀地产实现营业收入约为462.3亿元，同比上升20.6%；权益持有人应占盈利约为42.5亿元，同比上升21.9%；核心净利润约为40.2亿元，同比上升14.6%。

同期，越秀地产的现金及现金等价物约为373.1亿元，较2019年底上升23.6%；总借贷为678.4亿元，较2019年下降了4.5%，债务规模有所下降，其中一年内到期的债务占比为24.4%，第3年-第5年到期的债务占比达到了40.6%。

越秀地产的融资成本也在2020年大幅下降至4.62%，明显低于2019年的4.93%、2018年的4.82%。

“从2020年8月份、12月份的两个政策出台之后，融资环境就变得有些紧张，今年上半年我们做预算的时候，就比2020年的成本会稍多一点，”在被问到融资成本能否保持或进一步降低时，越秀地产财务总监兼执行董事陈静坦言，“不过我们也希望通过跟金融机构和融资产品的结合，尽可能维持这一成本。”

所谓“8月份的政策”即是让业内众多房企紧张的“三道红线”。据披露，截至2020年底，越秀地产剔除预收款的资产负债率、净负债率和现金短债比率分别为69.2%、47.5%和2.25倍，位列“绿档”中。

一串向好的数据中，还是有一项出现了明显的下滑。年报显示，越秀地产2020年的毛利率为25.1%，较2019年的34.2%下挫了9.1个百分点。

对此，越秀地产投资者关系部总经理姜永进解释称，除了行业整体毛利率水平下行之外，“2020年，毛利率水平比较高的大湾区的入账占比有较大幅度的下降，华东地区的占比有较大的提升。”

具体来看，2019年，大湾区入账销售的贡献是75%，华东地区的是16.4%；2020年，大湾区这一比例降至51%，华东地区的提高到34%；同期，越秀地产的入账销售均价也从22500元降低至18200元。

“我一直强调保持30%以上的毛利率，这个行业是非常暴利的，能控制在25%-30%，就是非常优秀的水平。目前我们还是处在优秀的水平。”林昭远续称，2020年毛利率的下滑也是因为结转的产品从均价的角度看存在结构性的变化，同时由于过去两三年有些地区的限价，也在一定程度上影响毛利率。

2021年目标破千亿

越秀地产在物业销售方面依然保持着较好的表现。

2020年，其实现合同销售金额约957.6亿元，同比上升32.8%，完成全年合同销售目标802亿元的119.4%。其中，大湾区实现合同销售约636.6亿元，同比上升51.1%；华东地区实现合同销售约199.2亿元，同比上升18%。

不过，由于2020年上半年疫情的影响，越秀地产的销售主要集中于下半年，使得回款率稍低，“今年应该可以有一定程度的提升”，林昭远表示，“今年回款率目标大约在70%。”

越秀2021年的销售目标也提高到了千亿以上：1122亿元。“按照可供的货值、60%的去化率来铺排”，林昭远表示，“当然这个目标达成以后，我们就稳定在1000亿以上的企业规模。”

这其中，越秀地产给TOD项目的销售提出了更高的期待。2020年，越秀地产的TOD项目实现合同销售约170亿元，同比上升236.6%，“未来稳定在200亿以上的规模，是可以期待的”。

事实上，包括TOD在内的多种方式是越秀地产近年来着力发展的纳储方式。在其2020年新增的560万平方米土地储备中，非公开市场方式增储占比54.1%，其中TOD、“住宅+配建”、国企合作增储方式分别占比18.5%、25.2%、10.4%。“这对我们控制土地溢价起到了关键的作用”。

对于2021年的拿地计划，越秀地产定下了520亿元的目标。“2020年我们土地的投资支出是410亿元，今年的计划是要有所增长”，越秀地产副董事长、执行董事兼总经理林峰介绍，“我们会保持一个适度的投资强度，把握一些市场机遇，使公司的业绩能够得到一个稳定的发展。”

林昭远在回答《国际金融报》关于“两集中”供地政策对公司的影响时也表现出了较为乐观的态度，“我们的资金面还比较充裕的，应该有能力去应对这个事情，所以总体来看，我们把这个当成正面的来看，当然具体还要等落地以后，边操作边总结。”

直击业绩会

下一个3年，世茂服务还要冲5倍

继融创服务之后，世茂服务也发布了上市后的首份年报。

高管在开场介绍中强调三项重要业绩均超市场指引数据。

具体来看，2020年，世茂服务实现收入50.26亿元，同比增长101.9%，归母净利润6.93亿元，同比增长80%，在管面积1.46亿平方米，较去年增长114%。

根据年报，世茂服务的收入来自物业管理服务、社区增值服务以及非业主增值服务，和过往相比，其收入结构正在发生变化，高毛利率的社区增值服务增速显著。

2020年世茂服务里来自物业管理服务收入27.12亿元，占总收入的54%，同比增长126.1%；社区增值服务录得收入16.01亿元，占总收入的31.8%，同比增长146.8%；非业主增值服务收入约为7.13亿元，占公司收入的14.2%，同比增长11.2%。

三大业务盈利能力的排序为社区增值服务、非业主增值服务、物业管理服务，对应的毛利率依次为40.1%、28.1%、27.1%。

物业费和收缴方面，世茂服务从2019年的2.1元上升到2020年的2.2元，收缴率继续维持在95%的高水平，和2019年持平。

年报显示，世茂服务2020年期末在管面积1.46亿平方米，同比增长114.4%；合约面积2.01亿平方米，同比增长99.4%。在管项目达535个，其中来自第三方的面积占比提高至35%，截至2020年底，世茂服务一共收购了12间物业管理公司。

报告期内，公司外拓面积2350万平方米，第三方中标率为53.4%，同比增长7.4个百分点。

叶杰明在会上表示世茂的收并购“不是简单的去做并表，而是希望1+1≥2”。他进一步强调其中逻辑是做价值投资，从投前精准研判到投后一体化管理，短期和中长期中有自己的定位和目标，同时也做细分赛道的卡位。

世茂集团总裁许世坛则重申世茂服务的收并购将专注于区域优势。

谈及世茂服务在集团中的地位，许世坛以“集团中非常重要的一块，一体两翼大飞机战略中的双翼之一”来定调。

叶明杰在会上宣布了世茂服务的3年5倍的增长目标，其详细阐述了这一指标下匹配面积和增速的规划。

具体来看，三年侧重点有所不同。

2021年，世茂服务计划增加合约面积1个亿平方米，其中外拓服务是核心，占比55%-60%左右，第三方收并购和内生分别在30%和5%左右。

2022年，世茂服务计划增加合约面积2亿平方米，这一年的发力重点在于收并购，同年收并购占比增至60%，外拓和内生分别为30%和10%。

2023年世茂服务的合约面积达到5.5亿平方米，将调低第三方外拓的目标，让增长更多来自于增值服务。至于具体的下调比例，叶明杰透露“收并购将由60%调至35%，外拓会从30%提高至50%，内生也将增至15%”。

为了新三年战略顺利实现，许世坛在会上表态，集团将全力支持世茂服务的发展，支持的关键在于土储和朋友圈。“世茂集团现有1万多亿土储为世茂服务提供了充足的项目储备，此外世茂在与其他开发商、政府的合作中和世茂服务也将产生更多联动。”

业绩向好的世茂服务并非没有烦恼，上市以来世茂服务的股价长期处于破发状态，3月15日世茂服务报收14.66港元，相较16.6港元的发行价，跌幅超过11%。对于这一资本市场表现，许世坛表示，“IPO后公司主要侧重于业绩目标的达成，并没有去和投资者沟通。”为了提振市场信心，许世坛透露，“主席（许荣茂）个人也在增持公司股票。”

“未来会加强和市场的沟通与交流，我明天（3月16日）会陪同叶总参加一整天的路演”，他笑着望了眼旁边的叶明杰。

超预期降杠杆，融创中国的底气

3月12日，融创中国率先揭晓了自己的年报。

一片向好的数字矩阵让董事会主席孙宏斌自信“现在这个行业是在一个全新的逻辑下，优秀企业会迎来自己的盛世年华。”

年报显示，2020年融创中国现实营业收入2305.9亿元，同比增长36.2%；归母净利润356.4亿元，创历史新高，同比增长36.9%；每股盈利7.82元，同比增长30.6%；预计每股分红1.65元，同比增长33.9%。

2020年，融创录得合同销售额5753亿元，稳居行业第四，同时核心城市的领先优势依然显著，杭州、重庆、武汉等12个城市销售金额排名第一，其中杭州单个城市更是创下了超400亿元的销售额。

各项经营业绩稳健增长的同时，融创凭借战略优势和坚实基础，持续优化资本结构。2020年底，融创净负债率大幅下降至96%，非受限制现金短债比提升至1.08，剔除预收款项后的资产负债率下降至78%。两项指标成功达到“三道红线”政策标准，一年期内超预期迅速降至“黄档”。

与此同时，融创以卓越的拿地能力强化土储竞争优势；高品质产品和服务持续领跑行业；“地产+”产业能力日益凸显，行业综合竞争优势进一步得到巩固。

一年降至“黄档”

2020年，国家对房地产行业坚持“房住不炒”的调控目标，并出台“三道红线”等长效调控机制。疫情后，房地产市场快速复苏，土地市场保持较高热度，同时，市场分化也在持续加剧。

自2019年下半年起，融创结合自身发展阶段的要求，主动执行“降杠杆、优化资本结构”更加均衡高质量的发展战略，盈利能力不断提升、资本结构持续优化。

2020年全年，融创录得营业收入2305.9亿元，同比增长36.2%；归母净利润356.4亿元，同比增长36.9%；每股盈利7.82元，同比增长30.6%；预计每股分红1.65元，同比增长33.9%。截至2020年底，融创在手现金1326亿元，非受限制现金超额覆盖短期债务，流动性充裕；短期债务较同年中期大幅下降34.9%，占总有息负债比重下降至30%的行业低位，现金及财务弹性更趋强韧。

与此同时，得益于自身坚实的基础，融创三项资本结构指标连续实现显著改善。2020年底，融创净负债率同比下降76个百分点至96%；非受限现金短债比提升至1.08，剔除预收款项后的资产负债率降至78%。按照“三道红线”标准，融创已降至“黄档”。按照融创的计划，公司的债务指标还会持续优化，最后一个指标会在2022年提前完成。

多元拿地土储优质

在国家宏观调控趋于精细化的背景下，房地产行业正朝着长期、稳定、健康的方向迈进，而具备规模及品牌优势的头部企业，将凭借坚实的基本盘，迎来更大的发展空间。

2020年，融创录得合同销售金额5753亿元，稳居行业第四，核心深耕城市保持领先优势，55个城市销售排名进入前十，其中12个城市销售金额排名第一，此外另有25个城市排名前五。

多年来，卓越的拿地能力以及对于周期的精准把握，始终是融创发展的核心竞争力之一。2020年，在竞争激烈的土地市场，融创审慎把握公开市场机会，同时发挥公司在并购、产业合作等方面的拿地优势获取优质土储。截至2020年底，融创土地储备约78%位于一二线城市，平均土地成本仅约4270元/平方米。2021年，融创全年可售货值预计超过9000亿，其中超过78%位于一二线城市。这也意味着只要全年去化率达到七成便可实现6400亿元的业绩目标，几乎无压力。

在持续获取高质量土地的同时，融创持续推动产品创新升级，产品力保持行业领先。2020年，围绕主力客群年轻化及科技化发展趋势，融创在高端精品定位的基础上，持续升级户型、社区、服务等方面的功能，打造“IAMI”年轻化生活新主张。2020年，亿翰智库“中国房地产超级产品力研究成果”中，融创位居产品力榜首。

“地产+”业务发展迅速

地产主业优势继续巩固之下，融创的“地产+”也呈现出蓬勃的生命力和竞争力。

2020年11月19日，融创服务控股有限公司成功登陆港交所，加速建立物管行业头部企业的竞争优势。

融创服务盈利能力不断提升。2020年录得营业收入46.23亿元，同比大幅增长约63.5%，三年复合增长率达58%；归母净利润6.20亿元，同比大幅增长约129.8%，三年复合增长率达152%。

除了财务指标的大增，融创服务收入结构也在持续优化。截至2020年底，融创服务物业管理服务收入在总收入中的占比大幅提升至60%。此外，社区生活服务多元发力，业绩逐步显现。

得益于母公司的强力支持，高品质综合服务能力、多渠道多业态的外拓能力，融创服务规模收获确定性增长。截至2020年底，融创服务在管建筑面积约1.35亿平方米，同比增长155.1%，合约建筑面积约2.64亿平方米，同比增长67.2%；考虑母公司土地储备面积后的合约建筑面积近4亿平方米。

2020年，融创文旅通过开放式经营、主题夜游、业态权益互通、构建“融创文旅俱乐部”线上会员平台等持续创新的经营策略，疫情后业绩得到快速恢复。2020年下半年，客流量同比提升33%，全年总客流超1亿人次；2020年收入约38.8亿元，同比增长36%，管理利润达约6.27亿元，同比大幅增长311%。

在融创文旅众多产品业态中，融创冰雪依托四季运营优势，已完成市场提前卡位，目前布局全国18个城市，规划18个滑雪场，其中7个滑雪场已开业，总接待333万人次。目前，融创已成为国内最大的室内冰雪运营商。与此同时，融创整合已创立二十余年的超级冰雪IP——哈尔滨冰雪大世界，打造集室内、室外于一体的冰雪娱乐度假目的地。

融创文化也在2020年取得长足发展。期间，融创文化不断完善业务布局，坚定超级IP长链运营模式，围绕真人电影、真人剧集、动画电影、动画番剧、短视频五大赛道持续进行深度布局和优质内容项目制作。

2020年，融创文化已完成七大动画工作室布局，并在影视领域实现头部内容项目的稳定输出。旗下Base首部原创动画电影《许愿神龙》2021年1月上映后，收获超1.6亿票房；2021年春节档，融创文化参投的影片《刺杀小说家》和《熊出没·狂野大陆》，分别收获超9.83亿和5.75亿的票房。

经受住了复杂外部环境的考验，2020年，融创的地产主业实现均衡高质量发展，竞争优势持续强化；“地产+”业务发展迅速，竞争力不断提升。

未来，融创凭借全面竞争优势，得以更加均衡、高质量的发展，成为具备广阔增长空间的大型企业集团。

直击业绩会

恒大物业：用“麦当劳式”扩张冲击“全球第一”

作为去年物业市场最大的搅局者，恒大切入物业赛道并不算早，但胜在快。

去年底恒大物业历时47天登陆港交所创下物企上市最快速度，携2.54亿平方米在管面积而来的它并未满足现有规模端的优势。

开年便祭出“军令状”直指今年两大考核目标：一是每月新增拓展在管面积3000万平方米；二是每季度净利润都要较去年全年净利润的1/4增长50%以上。

规模、利润两手抓的诉求很明确。

3月17日，恒大物业交出了上市后的第一张成绩单，执行董事、总经理胡亮开场定调“公司各项核心指标均实现较大幅度的提升”。

具体来看，2020年，恒大物业营业收入同比增长43.31%至105.09亿元；净利润同比增长184.32%至26.47亿元；毛利润同比增长128.26%至40.06亿元；毛利率同比增长14.19个百分点达到38.12%。

今年在管面积将超6亿平

业绩上涨源于公司规模的扩大。

截至2020年，恒大物业合约面积达到5.65亿平方米，同比增长11.88%；公司在管面积同比增长26.05%至3亿平方米；覆盖城市达到290个。这一节奏在迈进2021年后迎来了显著提速，1月“军令状”发布后效果如何？恒大给出了揭晓，“我们仅用了两个月的时间，在管面积增长了1.13亿平米，基本已经完成了全年计划任务的1/3左右”，胡亮说道。

这种增长主要得益于恒大物业“给力”的外拓及收并购，也直接给业务结构带来了变化。

2020年，恒大物业3亿平方米的在管面积中，来自独立第三方的面积仅为0.1亿平方米，占比3.33%。截至2021年2月末，其来自独立第三方的面积达到1.2亿平方米，占比增至29.06%。

据胡亮介绍，2020年度在恒大物业对外的拓展与收并购中，住宅类项目共有369个，商写类项目169个，产业园区72个，学校、医院等公建类项目780个，城市公共服务项目36个，公司整体管理业态的类型更加丰富。

其透露，恒大物业在2021年总合约面积将不低于8亿平方米，总在管面积也将超过6亿平方米。

发力社区增值业务

2020年，恒大物业三大业务均呈现上涨态势，整体收入同比增长约43.3%至105.09亿元。

其中，社区增值服务增速最为显著，同比增长120.6%至12.64亿元。此外，物业管理服务收入同比增长37.1%至63.22亿元，非业主增值服务收入也同比增长36.1%至29.23亿元。

执行董事、副总经理王震在业绩会上直言，对标早期上市的物企，恒大物业的社区增值业务还有很大的增长空间，未来的发展重点包括房产中介、保险经纪、家装美居以及社区团购四大业务板块。

其中，管理层对房产中介业务寄予厚望。

胡亮预判“这项业务将会成为我们2021年整体社区增值服务中非常重要的一个支柱”。

王震称，公司将与恒大宝集团全面合作，立足超3万个服务中心，提供房产信息整合与推荐、拓客引流、房产托管等服务。他在会上立下了Flag，“力争2021年社区增值业务实现近乎100%的增长”。

要做“全球第一”

基于上述业绩表现以及发展战略，恒大物业在业绩会上再次提及“全球第一”的诉求。

胡亮表示，未来2-3年，公司将坚持规模制胜、科技赋能的发展策略，力争做到城市布局最广、在管面积全球最大，保持行业的的龙头地位。

据其透露，恒大将复制麦当劳式的发展，目前在全国已经有300余人的投资拓展团队，并制定了有效的激励措施以达成公司对外拓展以及收购的目标。其中的拓展模式包括现有项目向周边辐射，以寻求一些优质的合作标的和合作资源；也包括不同公司之间主动寻求合作，以达成和实现对外拓展以及收并购的目标。

母公司的支持也是恒大物业的底气来源之一。2020年，中国恒大实现销售额7232.5亿元，合约销售面积达到8085.6万平方米。这些面积将在未来的2-3年逐步转为恒大物业的在管面积。

按照管理层的预期，恒大物业预计今后三年的管理规模仍然会保持50%左右的增长速度。

大唐地产业绩迷雾：3.18亿净利去了哪儿

在一众房企的logo里，大唐地产显得有些特立独行。“蓝脸的窦尔敦盗御马”，它选择一个草莽英雄来做企业的标识。

宣传文案里说logo注入了创始人对企业的信念和期许。

而今，三叩港交所大门、脚踩两道红线上市后，大唐地产交出了首份“成绩单”。

相较于信念和期许，成绩单中京剧脸谱的“变脸”表现得更为突出，无论是净负债率的骤降，还是3亿多的净利“消失”，都为这份数据增添了重重迷雾。

净利去了哪儿

年报显示，大唐地产2020年营业额同比增长30.6%至105.88亿元，同期净利润新增约3.23亿元至9.5亿元，净利润率为9%。然而其归母净利相较于2019年的7.1亿元仅增长了0.05亿，新增的3.18亿利润去了哪儿？

拨动时间轴往前会看得更为直观。

2019年大唐地产实现净利润6.27亿元，其中少数股东应占利润为-0.83亿元。

2020年9.5亿元的净利中，少数股东损益合计约2.35亿元，占同期总净利润的24.69%。

一年间少数股东利润增加了3.18亿元。

由此可见，新增的净利大多流向了少数股东手中。上市公司实际在为少数股东打工。

以“三道红线”的标准来看，截至2020年末，大唐地产的净负债率由2020年上半年的128.5%大幅下降至58.7%，其剔除预收账款后的资产负债率77.7%，现金短债比为1.3，转为“黄档”企业。

对于其大幅下降的净负债率，有业内人士告诉记者，在踩线压力下，企业都在想尽办法调整负债。净负债率相对好调，最难的是剔除预收款的资产负债率，“大唐地产应该是通过大规模合作，把净资产做大调节的净负债率”。

年报显示，2020年，大唐地产的权益总额为79.22亿元，较2019年的30.84亿元增长156.85%。其中公司股东权益49亿元，少数股东股权30.22亿元，二者占比分别约为61.85%、38.15%。

而2019年，大唐地产公司股东、少数股东股权的权益占比分别为93.28%、6.72%。相比之下，大唐地产少数股东权益占比仅在一年之间就增加了近5倍。

有分析人士告诉记者，整体而言，大唐地产少数股东权益的大幅激增使得其难逃明股实债的嫌疑。

牺牲权益冲规模

上述业内人士还称，少数股东权益的增加也说明了大唐地产合作项目的增多。

截至2020年末，大唐地产土地储备总建筑面积为2044万平方米。其中已竣工供出售物业134万平方米，持作投资的可租用面积17万平方米，开发中物业1893万平方米。

《国际金融报》记者注意到，在其列出的102个储备项目中，大唐地产权益占比达到100%的仅有22个，占比为21.57%。其中，在泉州惠安聚龙国风项目中，大唐地产的权益占比为10%，是所有项目中权益占比最低的一个。

热衷于联合拿地或是出于对规模的渴求。大唐地产总裁郝胜春曾于2019年公开表示目标：“三年冲千亿，进入全国房企50强。”

克而瑞数据显示，2020年，大唐地产实现全口径销售额445.1亿元，在百强房企中位居第73位；对应的权益销售额210.4亿元，在百强房企中的排名下滑至第93位。权益占比也从2019年的55.31%下降到47.27%，减少约8个百分点。

牺牲权益，降低业绩含金量成了大唐冲击千亿的路径。

借贷利率上涨

截至2020年末，其公司的借款总额达到103.1亿元，相较2019年同期的77.7亿元增长32.69%。此外，这期间大唐地产将其总值约为123.9亿元的资产已抵押予银行及其他金融机构，作为集团及其合营企业获授信贷融资的抵押。

对于房企而言，上市有利于打通融资渠道，降低资金成本，从而进一步优化资本结构。

然而这一利好在大唐这儿似乎并未奏效。

《国际金融报》记者注意到，2020年大唐地产的融资依然并不容易，上市之年其融资成本还在上升，主要表现在公司其他借款的利率较2019年的9.83%涨至10.79%，在整体融资环境较为宽松的大环境下显得有些突兀。

关于这一点，另一不愿具名的人士告诉记者，虽然大唐地产净负债率大幅下降了，但是“三道红线”仍然踩线一条。金融机构以此来评估，其融资成本依然会受到影响。