投资者如何应对当前局势后的房地产市场

伦敦：米兰市中心的醒目的外立面邮政大厦(Palazzo delle Poste)是欧洲最优雅的办公场所之一，这里有摩根大通(JPMorgan)和意大利首家星巴克分店。

随着当前局势将办公室工作人员送回家，在2020年的一部分时间里人们都闲着，这栋20世纪初的建筑本月以2.467亿欧元(2.933亿美元)，2700万欧元的价格卖给了一组由意大利Mediobanca协调的私人投资者。高于原始要价。

2.8%的资本化率(预计该物业将产生的回报)是米兰办公房地产的最高记录。

一年以来，远程工作和社会疏离已经根深蒂固，城市中心的办公室，零售和接待场所却空无一人，这笔交易的丰富性似乎违反直觉。Mediobanca Private Banking负责人Angelo Vigano表示：“在享有声望的收益物业上进行直接投资代表了多元化和回报方面的机会，这体现在我们的超高净值客户的兴趣日益浓厚。”

但是市场参与者表示，这表明投资者对办公房地产的高端市场将承受当前局势的冲击充满信心，尽管人们对更沙哑，位置不佳的空间的可行性抱有疑问。许多投资者押注，随着世界从流行病中脱颖而出，房地产收益将超过股票和债券。根据摩根大通(JPMorgan)和Refinitiv的数据，在全球近14万亿美元的债券支付低于零收益率的时候，全球房地产提供的年收益率是基于当前3-4%的价格。相比之下，美国政府债券为1.6%，德国债券为负0.3%，美国股票的股息收益率约为1.6%。

房地产也被认为是抵御通货膨胀的良好对冲工具，由于政府和中央银行的两方面刺激计划，预计通货膨胀在未来几年将会上升。

PineBridge Investments的多资产负责人Mike Kelly说，通货膨胀是“笼罩在金融资产上的缓慢燃烧之火，但却是房地产等房地产的顺风”。该公司收购了英国房地产基金经理Benson Elliott去年十月。

他补充说：“目前，这些市场非常混乱，这为您提供了一个很好的切入点。”

仲量联行(Jones Lang LaSalle)表示，在经历了艰难的2020年开局之后，10月至12月期间的全球房地产投资较上一季度增长了65%，至2670亿美元，缓解了全年总体下降28%的情况。

来自行业专家Global SWF的数据显示，公共养老基金的房地产投资在12月达到了2-1 / 2年的最高水平。

与大流行相关的破坏意味着可以老化的办公室中的机会可以被清理，可以重建旧的零售园区，以及可以应对电子商务爆炸式增长的仓库的机会。

黑石集团是Palazzo delle Poste的卖方，并且是全球3680亿美元资产的所有者，他意识到大流行后的工作和购物可能会大不相同。

黑石集团欧洲房地产负责人詹姆士·塞帕拉(James Seppala)表示：“我们的重点是根据租户明天想要的来创造最优质的资产。”

“特别是针对这种大流行，员工的安全和福祉是租户的首要考虑。”

寻找正确的投资面临着巨大的挑战。汇丰银行和渣打银行等许多大城市中心的雇主计划将其办公室占地面积减少多达40%。

花旗分析师预测，整个欧洲的办公物业价值在三年内可能会下跌25%-40%，并建议客户减少提供办公空间的公司的股份。

南非的Nedgroup投资公司已经减少了在巴黎，悉尼，尤其是纽约的办事处的上市风险。

但是，许多接受路透社采访的投资者继续留在主要办事处。摩根大通资产管理公司欧洲房地产战略主管兼投资组合经理保罗·肯尼迪说，租户可能会采取“混合方式”，家庭办公和办公室相辅相成。

肯尼迪补充说：“这些趋势应该以牺牲更多的边际资产为代价来保护'核心'建筑。”

尽管英国脱欧，伦敦市中心的办公室收入还是超过了大多数欧洲城市。M&G房地产公司战略负责人Jose Pellicer说，这一数字为4%，远高于法兰克福的2.8%。

顾问奈特•弗兰克(Knight Frank)预测，伦敦的办公楼今年将吸引超过100亿英镑的投资，而2020年将达到78亿英镑。

办公楼以外的变化正在逐步发生，一些建筑物的重定位从零售等陷入困境的行业转移到更加活跃的地区例如物流和住宅。

创新的用途已使200多个美国购物中心变成了仓库，医院甚至大学。

在欧洲，电子商务巨头亚马逊去年购买了伦敦的零售园区和Toys R Us商店，将其转变为物流和配送中心。

零售商马莎百货(Marks&Spencer)提议对其伦敦最大的商店之一进行潜在的重建，该计划可能包含新的办公空间。

无论是改建用途还是定制用途，仓库和公寓(行业术语中的“床和棚”)都是大流行的明显赢家。第一太平戴维斯的数据显示，去年流入欧洲物流业的资金达到创纪录的390亿欧元，比2019年增长了5%。

物流巨头Panattoni表示，此前投资者把注意力集中在办公室上，但现在却因长期租赁和高达5%的收益率而被吸引。

Panattoni的欧洲资本市场负责人Artur Mokrzycki说：“许多人得出的结论是，传统的15%的物流分配无法继续进行”，这是因为人们对办公，零售和酒店业的未来存有疑问。

房地产经纪人第一太平戴维斯(Savills)估计，到本十年末，四分之一的英国零售空间可能会空置，这些零售空间是通过电子购物挖空的，而目前这一数字为12.6%。

英国考文垂市的一个购物中心西果园就是这种苦难的例证。根据PitchBook的数据，它的租赁权在2007年价值3.396亿美元，上个月通过拍卖以490万英镑(680万美元)的价格出售。

卖方RDI REIT计划出售零售物业，以专注于工业和办公领域。