租赁住房业需要从大流行中反弹

在大流行期间失去工作的数百万美国人在房租和水电费账单上落后了数千美元。乔·拜登(Joe Biden)总统就职后的首批正式行为之一就是将联邦禁止迁离的禁令延长至3月。

虽然暂停迁徙和数十亿美元的联邦租金援助已经成为面临困境的租户和房东的安全网，但问题是，出租房屋行业要生存下来的下一步是什么。

国家公寓协会政府事务高级副总裁格雷格·布朗(Greg Brown)讨论了他认为要使租房者和房东保持生计所需要做的事情。

12月通过了250亿美元的租金援助，而随着下一个刺激计划的出台，现在更多的租金援助正在讨论中。最初的250亿美元是有效的还是现在言之尚早?还需要吗?

作为2021年《综合拨款法》(CAA)的一部分而通过的250亿美元租金援助，是至关重要的第一步，也是对产生不可逾越债务的租房者以及那些在美国租赁房屋账单上花了将近一年时间的住房提供商来说，这是至关重要的。我们知道，即使通过增加失业救济和刺激检查等其他经济救济措施，人们仍在挣扎，重要的是要有专门的租金援助，这样居民就不必在购买杂货或住房之间进行选择。

不幸的是，在将这些关键资金分配给最需要帮助的人方面存在滞后。尽管美国财政部以常见问题解答的形式发布了指南，并承诺会提供更多指南，但受赠方最终将确定其资格和申请流程。解释上的差异和要求的其他层次可能会阻碍参与并阻碍资金的有效分配。并且必须更新使用CARES Act资金创建的程序，以符合CAA中概述的要求。因此，确保救济得到最需要救济的租房者，然后是最需要救济住房的房屋提供者，是当务之急。

联邦紧急租金援助计划无疑是维持和重建我们的经济的必要组成部分，我们还必须确保它获得足够的，有力的资金。

这个程序是如何运行的?你该如何申请?

美国财政部正在将紧急租金援助资金直接分配给合格的受赠人，包括拥有超过200,000居民的州和地方政府，而没有哪个州收到不少于2亿美元的资金。

在资格方面，优先考虑当前处于失业状态且已失业90天的家庭以及收入占地区中位数收入(AMI)或以下的家庭的50%。但是，辖区具有一定的灵活性，可以为收入最高为AMI的80%的人群提供服务，并可以根据该社区的需求建立其他标准。该措施将合格收入以家庭申请援助时获得的收入为基础，而不是以其先前的收入为基础。

必须直接向州，地方或部落赠款接受者提出申请。居民可以自己申请，但如果居民获得书面许可，业主也可以代表居民申请。一旦个人获得批准，援助将直接交给业主，以支付居民的余额。这简化了流程，并确保资金用于住房需求。

对于有关资格的具体问题，财政部发布了一些常见问题，以澄清资金的资格和使用情况，但是州和地方一级也存在一定程度的差异。

这是贷款吗?可以用来补租吗?

不可以，当前的“紧急租赁援助计划”是在赠款的基础上提供援助的，个人无需偿还任何款项。

由于Covid-19，该辅助工具最多可用于支付12个月的租金和与住房相关的费用。受赠方必须支付一定数量的欠款，然后才能支付前期租金。如果有证据表明居民的住房状况可能由于持续失业而继续处于危险之中，那么该计划还可以提供长达三个月的预期租金。

当前的分配策略是什么?联邦政府如何在下一轮刺激方案中对其进行改进?

总体而言，我们认为通过财政部运行租赁援助计划将有助于确保将来的快速部署。但是，可用资金有限，并且在州一级实施的繁文tape节和混乱不堪的项目阻碍了租赁援助的推出。

除了国会设定的护栏外，各州和地方对资金的分配拥有最终管辖权。一些州已经从CARES Act基金中实施了租金援助计划，因此联邦计划将帮助补充资金用尽的那些来源。其他人则必须迅速采取行动，以建立适当的渠道来筛选申请，并以有效，及时的方式分配资金。

我们需要更多的资金和简化的分配流程，才能真正解决租房者，家庭主人和其他负担得起的住房提供商所面临的负担。

最大化程序效率和有效性的一些关键考虑因素包括：

●减少居民必须提交的文书工作量。如果过程太复杂或需要来自各种来源的文档，这对于真正需要帮助的人可能会构成障碍，并在增加债务的同时拖延了过程。

●另一个重​​要的方面是接受多种形式的应用程序(电子，纸张等)，因为您可能会限制Wi-Fi，传真机或打印机的访问。

●事实证明，最有效的计划允许住房提供者代表其居民寻求帮助，以及查询居民的申请状况，从而帮助推动这一进程。

是否有任何州或地方实施了真正有效的租金援助计划的例子，其他领导人，包括联邦政府的领导人，可以从中学到吗?

科罗拉多州的租赁援助计划，尤其是财产所有人的保护，在全国范围内赢得了赞誉。该计划最初是使用《 CARES法案》的资金设立的，因此根据CAA的资金进行了一些调整，但是该计划最成功的要素之一是，它允许住房提供者代表其居民寻求帮助。这一点特别重要，因为它允许尽可能多的人为最需要救济的人而努力。另外，如果您的所有者有多个需要帮助的居民，那么他们会熟悉此过程，从而消除了首次居住的申请人可能会遇到的一些困惑。

除了联邦租金援助外，还有继续扩大联邦驱逐暂停期限的讨论。暂停租赁如何提供租赁协助?

从去年的情况来看，暂停实施旨在确保获得直接租金援助的目标。驱逐暂停令在政治上很受欢迎，而且意图良好，但它们并没有达到将居民留在家中的目的，只是将罐子踢得更远。

但这迫不及待。现在正在为居民堆积账单。许多人甚至欠下数千美元，甚至更多。根据2月21日那一周的人口普查，有27.5%的房客对3月份的房租支付能力表示很少或甚至没有信心。同时，业主不能再负担没有足够收入的美国房客的住房负担。

有人误以为租赁房屋行业是由拥有大量投资支持的大型公司所有者主导的。但实际上，全国出租房屋供应量的一半以上(2210万套)由拥有少于5套住房的小型夫妻房东拥有。他们没有储备可以依靠，许多人已经烧掉了自己的积蓄试图帮助居民和维持生计。

房东和房客绝对需要从下一个救济方案中看到什么解决方案?

答案很简单，但是要完成它需要大量的工作和资源。我们必须继续倡导的第一解决方案是迅速，持续，有针对性的租金援助。这个问题不会很快消失，随着租金债务和其他账单的堆积，全国各地数以百万计的房客和家庭经营者正在追逐一个不断变化的目标。

租金援助可确保居民远离大流行，在财务上保持稳定，并确保住房提供者可以继续工作并提供优质住房。除了提供更多资金外，我们还需要看到简化的申请流程，各州的指南和有效的分配方法。

提供这样一项至关重要的服务的行业没有收入就无法运作。这是一项低利润业务，未付租金的连锁反应不仅影响住房存量和质量，还影响我们社区的质量。

每租金美元中只有10美分是利润，其中38美分用于抵押;14美分的税是为学校，消防员和其他紧急服务提供资金的财产税;16美分用于支付包括日常维护在内的运营费用;10美分用于支付薪资，支持该行业的1750万个工作岗位;12美分用于支付资本支出。如果业主没有钱支付这些账单，单位将陷入失修状态，最终可能被取消抵押品赎回权。这只会进一步耗尽本已稀缺的负担得起的住房供应。