零售租金保持低迷而工业房地产市场看上去一片光明

2020年下半年乌节路和区域中心的零售租金平均下降2.5%，而工业仓库市场的总体出租率在2020年提高了0.7个百分点，至89.9%，这归因于仓库的库存增加和电子商务活动的增长

2020年下半年，乌节路和区域中心的零售租金平均下降2.5%。

零售租金预计将在2021年持平，因为房东调整租户组合，而未来供应良好

下半年零售物业交易量环比增长820%，使2020年全年交易额达到29亿新元，同比下降29.5%。

得益于库存和电子商务活动的增加，工业物业市场的整体入住率在2020年提高了0.7个百分点至89.9%。

蓬勃发展的技术部门和生物医学制造将满足对商业园区和高规格空间的需求。

2021年仓库租金将同比增长1.3%，而工厂租金在供应充足的情况下可能保持不变。

高力国际于2月25日发布了两份研究报告，研究了2020年下半年(2020年下半年)零售和工业房地产行业的市场表现及其对这两个行业的预测。

Colliers Research指出，零售物业市场预计将在2021年稳定下来并在此后逐步恢复，而工业物业市场将在物流仓库和高规格空间的强劲需求的支持下复苏。

零售

根据高力研究(Colliers Research)，乌节路的底层租金在2020年下半年环比下降2.6%，至每平方英尺每月S $ 37.24，而区域中心的租金则环比下降2.3%，至每平方英尺每月S $ 31.68。这使全年平均零售租金同比下降7.2%，是我们记录中最糟糕的。

咨询和咨询服务主管总监Jonathan Denis-Jacob表示：“实体零售仍将保持相关性，并将持续下去，尤其是对于全球零售商而言。虽然我们看到了一些知名的零售品牌关闭，尽管并非所有这些都与当前局势严格相关，但我们也看到一些有弹性的品牌迅速用新概念填补了这些闲置空间。交付格式和不断发展的消费者体验将继续发生变化。尽管疫情仍在持续蔓延，但我们已经看到大量大型主要零售店迅速被占用。例如。大型零售商很快将其主要概念店接管了前鲁滨逊百货公司的三个分店，例如JEM的宜家，以及最近的莱佛士城的BHG和Heeren的Courts。

随着限制措施的放松，由于超级市场，IT产品，家具/家用产品和体育用品的销售录得两位数的增长，12月零售销售同比下降4.5%。但是，不同行业之间的复苏不平衡。

高力新加坡研究主管Tricia Song说：“由于这种不均衡的复苏，房东将重新调整房客结构，并调整其策略，使平均零售租金在2021年保持不变。此后，租金可能会随着广泛的局势遏制和恢复出行而改善。”国际的。”

节省的余地是，全岛范围内2021-2025的供应有限，仅占总库存的0.8%，而十年来的历史平均水平为1.1%。此外，新的供应主要集中在郊区和边缘地区，那里有明确的人口聚集区。”

尽管该行业经历了历史上最严重的零售危机之一，但投资者对零售房地产市场的信心依然强劲，因为2020年全年交易额达到29亿新元，同比下降29.5%。

报告重点：

受当前局势的影响，2020年全岛范围内的净吸纳量降至170万平方英尺的历史新低。随着经济的重新开放，而供应仍处于静音状态，预计2021年的净需求将转为正数。

到2020年，随着一些购物中心的整修，净撤出了100万平方英尺的库存。2021-2025年的新年度供应量为存量的0.8%，而过去十年的平均水平为1.1%，这是良性的。

到2020年，乌节路和郊区区域中心的底层租金分别下降8.4%和5.7%。由于租户结构的调整，总体平均零售租金预计将在2021年持平。

由于封锁和安全隔离措施损害了零售销售，2020年全岛空置率上升了1.3个百分点。随着经济复苏，空置率将在2025年逐步提高至8.6%。

2020年零售交易量同比下降29.5%，而由于收入中断，资本价值下降5%。预计2021年的资本价值将保持不变。

高力国际的见解和建议：

“乌节路和区域中心的平均租金在2020年下半年下降了2.5%，由于净吸纳率达到了历史新低，全年下跌至7.2%。我们预计随着经济重新开放，2021年的需求将转为正数。但是，即使到2020年底，人流和租户销售已恢复到大流行前水平的60-97%，我们预计各行业之间的复苏将不平衡。因此，由于房东调整租户结构，并且未来的供应良好，租金可能在2021年保持持平。零售交易量下降29.5%，而乌节路的资本价值在2020年因租金收入中断而下滑5%。

“我们建议有韧性的零售商升级到主要地点并利用在线渠道;房东应该数字化，同时提供安全的购物体验。”

工业的

到2020年，新加坡的工业房地产市场相对具有弹性，JTC的租金和价格指数分别同比下降1.5%和2.7%，而2020年所有工业入住率均增长0.7个百分点至89.9%。

总体而言，高力研究(Colliers Research)预计2021年将恢复增长，仓库物流租金将同比增长1.3%，技术行业蓬勃发展以及生物医学制造业将支持商业园区和高规格空间的需求，而工厂租金可能会因供应充足而保持持平。

宋女士说：“尽管租金上涨，但仓库租金在2020年出人意料地下降，尽管幅度很小。这可能是由于房东将入住率优先于租金，尤其是在危机时期。对电子商务的持续需求和更严格的占用率将为未来几年物流领域的租金增长提供支持。”

投资服务高级总监史蒂芬·谭(Steven Tan)补充说：“由于新加坡工业/物流物业的净收益率在2020年下半年保持稳定在5.75-6.25%，因此财产基金和房地产投资信托对工业资产(尤其是物流仓库)的兴趣与日俱增以及诸如数据中心之类的高规格空间。”