我们现在要去哪里寻找房地产投资资本

由于商业房地产行业目前处于相对停滞状态，贷方变得越来越谨慎，特别是因为在短期内每种资产类别的租金收取都不确定。资本市场的动荡，失业率上升和公共房地产投资信托基金的自由下跌，导致贷方将其处理方式从违法转向防御。

例如，传统的资产负债表贷方特别小心。Covid-19迫使这些放款人向收款不稳定的借款人提供宽容。尽管如此，这些贷方虽然不那么活跃，但仍在与杠杆率低的借款人进行交易，并在大流行之前进行交易。同时，当前的状况为私人贷方提供了机会，以短期，相对较高利率的贷款填补市场空白。

资本市场活跃，但格局已发生变化，您需要就融资决策制定策略。这是您需要知道的。

私人贷方仍然活跃并不奇怪。甚至在危机之前，它们通常对存在潜在问题或更高风险的交易开放。所发生的变化是，过渡式和夹层贷款人，以及提供两年或三年期的贷款人，现在对长期和高资本交易更加开放，并看到了目前银行贷款人可能会推迟的机会。

“这部分贷方将在其他人持股的市场中提供高个位数的利息，”爱丽儿资本服务部总监马特·斯韦德洛(Matt Swerdlow)说。“这可以帮助您在适当的情况下保持投资销售交易的向前发展。”他补充说：“债务资金仍然活跃，但要记住，这些通常无追索权的浮动利率贷款通常只能提供超过1000万美元的资金，并且正在对交易进行更多审查。”

当借款人拖欠无追索权贷款时，贷方只能通过收回杠杆资产来弥补其损失，而不论该资产的当前价值如何。可以理解的是，招待和零售资产对这些贷方的吸引力特别小，因为这些领域的房地产价值正经历着许多长期的不确定性。

谁出去?

直到上周，对于大多数借款人而言，商业抵押贷款支持证券都不是首发，除非该资产位于超优质地点且债务极低。已经进行了CMBS交易的投资者看到交易量下降或价格发生了巨大变化。

然而，CMBS市场上周(5月4日)重新开放，高盛(Goldman Sachs)发行了新的7.719亿美元管道全球生物多样性日和花旗集团C。此举表明贷方开始寻找新业务，并引用了十年期交易，贷款与价值比率高达70%。

尽管CMBS市场仍然存在很大的不确定性，但投资者开始将脚趾放回水中，如果拥有合适的物业，这些数字可能对融资有意义，但这将视情况而定基础。

大银行呢?

正如我所提到的，传统的资产负债表贷方一直非常保守，主要集中在他们认为更具可银行化性的资产类别上，例如多户和工业。这并不是说所有资产负债表贷方都愿意讨论您的交易，即使您在强大的地理市场中拥有坚实的工业产权也是如此。

“现在有足够的谨慎态度，” Ariel资本服务总监Eli Weisblum说。“有些贷方在重新评估市场状况之前不会考虑新的交易，而其他贷方正在收紧其承销准则或仅考虑回头客。”

例如，房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)的贷款申请数量达到了创纪录的水平，并且他们正在修改其贷款政策，以使其更加严格。

Weisblum说：“目前，这是一个贷方市场，每个市场都将以不同的方式来对待。”

甚至在危机之前，工业就是投资销售的强劲市场，资本来源对此类别已经充满信心。现在，制造业比以往任何时候都更加重要，许多公司都在努力生产针对大流行的高需求产品，例如PPE或呼吸器。如果您有一项工业交易，并且没有任何基本问题，那么您应该能够找到感兴趣的资产负债表贷方。其他属性，例如某些医疗办公室，政府办公室，自助存储设施，数据中心和第8节住房，具有很好的收款稳定性，因此，常规贷方需要它们。

其他资产类别为贷方和债务基金提供了截然不同的机会。特别是零售和招待业，对于资本交易来说将是困难的。在危机之前，零售业已经是一个挣扎的行业，尤其​​是在二级城市市场。即使在纽约这样的主要市场，空缺率仍然很高，而且由于封锁，这一数字只会增加。可悲的现实是，即使许多企业发现保持开放的创新方式，许多企业也无法幸免。

结果，债务基金现在已经以很大的折扣购买抵押票据。此操作允许贷方出售抵押票据，并避免了漫长而昂贵的止赎程序。贷方今天可以将抵押贷款注销为损失，以便明天释放资本。