房地产贷款购买：在完成交易之前要问的问题
来源：互联网 2021-02-26 13:21:00
在房地产价值波动且现金流量难以预测的环境中，在考虑购买房地产贷款时应用全面的观点比以往任何时候都更为重要。确实，我们认为对于买家来说，在购买之前必须考虑以下门槛问题：
抵押品的性质是什么?例如，它是旅馆抵押贷款还是拥有混合用途项目的实体的股权抵押?
出于多种原因，该问题的答案很重要，涉及对基础资产的潜在竞争债权进行分析，并了解在借款人违约的情况下可用的补救措施。如果贷款购买者最终控制了该物业，那么他也需要对经营基础房地产的现实感到满意。最后，COVID-19可能会为陷入困境的投资者创造机会，但也会以仍在发展的方式影响整个资产类别。
谁是利益相关方?
除了借款人和担保人(如果有)之外，相关方还可以包括其他贷方，物业经理，现金管理银行，主要租户等。适当的尽职调查将揭示基础资产中各个利益相关者的相对优先级。例如，主要承租人是否对财产的任何转让拥有优先购买权，如果是，则是否有赎回权?
贷款是否陷入困境?如果这样，借款人/担保人在与贷款人行使补救措施有关的合作方面将处于何种程度?
缺乏借款人/担保人的合作可能会导致巨大的成本，并延迟获得相关房地产资产的所有权。即使有了所谓的“坏男孩”担保和其他复杂的机制，我们的贷款客户仍面临借款人的各种防御性举动，包括试图禁止丧失抵押品赎回权，提出自愿破产，采取措施破坏破产方的破产保护等。借款人实体，选择或忽略独立董事的权利。虽然这些措施最终可能对担保人造成灾难性的后果，但它们却造成了相当大的成本和延误，这会侵蚀贷方的利润并阻止贷方控制其抵押品直到市场周期的下一个阶段，也许是不太理想的阶段。
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