俄罗斯人在克里米亚购买房屋却没有考虑后果他们可能会后悔

然而，半岛的争议地位可能会损害新的房屋和公寓所有者-国际不确定性带来的风险甚至高达资产损失。俄罗斯最热门房地产市场的陷阱-在“ Tapes.ru”资料中。

克里米亚和具有联邦政府意义的城市的房地产以更快的速度增长：一年来，塞瓦斯托波尔的新建筑的平方米价格上涨了30%，克里米亚的类似数字增长了29%。就俄罗斯的增长而言，这分别是第一名和第二名。俄罗斯克里米亚半岛的价格在五年内第二次出现上涨-第一次是在加入俄罗斯联邦后立即发生的，随后住房价格上涨并充满了热情：几乎不可能买到(直到2014年8月才暂停房地产交易)，价格标签已经增长。同时，启动了合法的市场重装。

“五年前，不仅改变了许多监管交易的手段，而且改变了设计和建造，”负责半岛的IQ建筑项目负责人Eric Valeev回忆说。“在此过程中，爆炸物价格上涨了2.5至3倍。”

在短短几个月内，回跳被至少四分之一的回滚所取代。重点不仅在于买家赞赏当地度假村基础设施的适度条件和服务水平。即使在半岛房地产交易暂停之后，仍然无法进行许多类型的国家房地产登记(法律重装过程仍在进行中)，并且买家必须签订初步协议或意向协议。

在2014年秋天，危机袭来-暂停了俄罗斯人购买房地产的计划，不仅购买度假胜地，而且购买主要房地产。抵押贷款利率飙升至“弹幕”水平，卢布崩溃。鉴于克里米亚价格标签最初主要以美元显示，因此2014-2015年需求繁荣没有发生的原因是可以理解的。抵押贷款补贴计划在2015-2016年拯救了俄罗斯的新建筑市场，该计划直到2016年底才开始在克里米亚开展工作。即使在危机的严重阶段之后，当地市场上的工作规则仍在稳定-在缺乏城市总体规划的情况下，没有关于新建建筑文明市场的言论，克里米亚的首席建筑师仅在2017年获得批准。

此后，该半岛的主要市场上涨-除此之外，新建筑物和二手建筑物的价格都上涨了。根据“ Tape.ru”分析师“ Avito提供的数据，该地区二级住房每平方米的平均成本。房地产”，从2017年7月的70.9增至2019年7月的7.66万卢布。新建筑物的同一指标的动态变化-从每米79.8到89.5万卢布。Rustime非政府组织总裁Anna Vinogradova表示：“在过去五年中，克里米亚的公寓平均价格上涨了44%，而在莫斯科仅为7%”(该公司致力于保护旅游基础设施所有者和分时度假产品所有者的利益)。

升值过程一直在整个半岛上进行，尽管当然，主要地点也很突出：塞瓦斯托波尔及其黑海舰队的基地，半岛的首府是辛菲罗波尔，并在那里建立了一个新机场，以及南海岸(南海岸-从福罗斯到苏达克的海岸)。主要度假胜地位于。

“随着跨过刻赤海峡大桥的开放，刻赤和费奥多西亚的房地产价格变得越来越昂贵，”安娜·维诺格拉多娃补充说。“开业后的头几个月，增长率分别为12%和10%。”

半岛上最昂贵的房产-度假胜地-位于南海岸。该指标的绝对领导者是雅尔塔(Yalta)，那里的精英住房需求主要集中在此。根据雅尔塔高级公寓“外交官”(Diplomat)雅尔塔综合大楼的营销总监纳塔利娅·祖博瓦(Natalya Zubova)的说法，2019年当地新建筑中一米的成本达到60万卢布。

而且该城市的电表平均费用是半岛上最高的：根据Mir Apartments的分析师所说，这是14.46万卢布。据帕维尔· 卢森科公司总经理说，第二贵的城市是古尔祖夫(每米11.86万卢布)，阿卢什塔则排在第三位(每米11.58万卢布)。十万卢布以上的电表成本由科雷兹的Massandra，Gaspra保留。

尽管价格高涨，塞瓦斯托波尔和 辛菲罗波尔的房屋 价格仍未达到每米10万(分别为每米92,000和81,000)。从每米90到10万-在Alupka，Otradnoye，Partenit和Foros度假胜地都有住房。在苏克(Sudak)和叶 夫帕托里亚(Yevpatoriya)，科克特贝尔( Koktebel)的指标为每米78.4万卢布。平均价格在每米70至7.5万卢布之间，在费奥多西亚，价格已约为6.6万卢布。半岛上最便宜的三个定居点是萨基(Saki)，刻赤(Kerch)和巴赫奇萨赖(Bakhchisaray)：这里的“正方形”分别是6.14万，53.3和48.4万卢布。根据克里米亚旧基金的一室公寓的平均费用，据安娜·维诺格拉多娃(Anna Vinogradova)称，约为210万卢布，“ odnushki”未在新建筑中完工，已经是2.5至300万卢布。

我们自己不是本地人

克里米亚房地产市场的特殊性在于对它的需求是外部的，当地居民自己购买住房的频率比来自大陆的客人要少得多。

克里米亚副总理叶夫根尼·卡巴诺夫(Yevgeny Kabanov)谈到了这一点，并解释了共和国价格在五年内上涨了2.5倍，恰好是其他地区的需求。

来自本地市场的公司的统计数据证实了这一趋势。MIEL雅尔塔办事处副主任Marina Epifanova表示，绝大多数交易是由其他地区的居民进行的。此类交易的主要部分是您度假期间的度假屋，但也有买方投资者和想要搬到半岛永久居留的人(主要是养老金领取者)。

根据智商局的统计，他们通常不得不与来自莫斯科，圣彼得堡，喀山的克里米亚房地产买家打交道。LifeDeluxe Sergey Bobashev的项目经理指出，莫斯科人和圣彼得堡人对克里米亚住房的“杂食性”需求：“需求主要是情感。通常，来自莫斯科和圣彼得堡的买家并不在乎拿什么。最主要的是海上。”

这种难以辨认的状态充满了失望。当地市场，尤其是次要市场，种类繁多：并非所有房屋都有中央供暖系统，在某些地方没有天然气。

旧有的非法重建和附属建筑的旧资金中有“自占”土地，而且从10月到6月缺乏集中供热实际上已经停止了房地产的正常使用：即使街道上的温度为+ 18-20，在家里也会很冷。尽管如此，安娜·维诺格拉多娃(Anna Vinogradova)强调，即使这样的“垃圾房”也可能很昂贵。高需求与建筑工地短缺的结合影响了它。“一方面是沿海地区，另一方面是岩石地块，在度假区几乎没有适合建造的地方。因此，即使是破旧的房屋也要花费很多钱。

至于克里米亚人本身，近年来，在共和国购置新房的条件正在逐步接近全俄罗斯的住房条件：抵押贷款年利率为10.5%，育有两个或两个以上子女的家庭可获得6%的贷款。产妇资本计划，军事抵押，受益人的各种特殊条件在该地区运作。但是您仍然不能为当地居民提供负担得起的住房：Domofond分析师的一项研究显示，塞瓦斯托波尔和辛菲罗波尔是抵押贷款期限最长的俄罗斯城市之一。这些城市的中型家庭将需要92个月和97个月的时间来支付38平方米公寓的住房贷款。而且，该半岛的抵押贷款发行量颇具参考意义：根据CIAN分析师的统计数据(可供发布商使用)

当地房地产价格的上涨显然超过了克里米亚人的经济可能性：该地区的平均要求工资，如2019年春季的一项研究所示，仅为20,600卢布。

诚然，正如联邦国家统计局的数据所示，2018年克里米亚人的平均应计工资从25900卢布增加到3600卢布(作为比较：在克拉斯诺达尔地区，该指标从30.3卢布增加到40800卢布)。然而，根据Marina Epifanova的说法，只有在大城市-Simferopol，Sevastopol，Kerch，本地居民在房地产市场上的活动才显眼，那里的工作状况比整个国家都要好，价格也比南岸的度假胜地低克里米亚(南海岸)。专家说：“当然，度假村南部海岸的居民也解决了住房问题，但不像大城市那样积极。” “工资水平的变化和负担得起的抵押贷款可以增加从南海岸居民购房的兴趣。”

将来，随着克里米亚人自己建造的现代，负担得起的住房存货的出现，对彻底的非流动性的兴趣将逐渐消失。同时，克里米亚的大多数新住房属于“大陆”地区的居民，而当地人主要拥有旧的“私营部门”和典型的苏联建造房屋中的公寓。

他的外星人

但是最主要的是，所有这些内部市场问题并不是一个人存在，而是在法律真空的背景下，该半岛于2014年春季结束。这就带来了额外的风险爱好者-从没有身份的所有者的出现到假设半岛状况发生变化的房地产的完全损失。

2014年3月27日，联合国通过了“乌克兰领土完整”决议，其中呼吁各州，国际组织和专门机构不承认克里米亚和塞瓦斯托波尔的地位发生任何变化，并避免采取可能被理解为此类的行动或交易。2014年4月15日，乌克兰最高拉达通过了《关于确保乌克兰临时占领领土内的公民的权利和自由以及法律制度的法律》，其中规定“如果临时占领领土内的财产权是根据乌克兰法律获得的，则财产权受到保护。” 实际上，正如Consul Group律师事务所的执行合伙人Sergey Pivovarchik所解释的那样，您可以遵守该法规，

专家强调：“任何违反乌克兰法律的克里米亚房地产交易都是无效且不可行的。” -克里米亚法律真空会带来其他风险：俄罗斯USRN中将没有乌克兰登记处的所有权或抵押记录。对于买家而言，这是很高的风险。例如，您可以购买已经出售或抵押给第三方的房屋。

实际上，在克里米亚购买房屋(2014年3月以后建造的房屋除外)是有问题的“二手”房地产交易的特定类比，另外的区别是，要验证其法律清洁度要困难得多。至少房地产经纪人(或买方，如果他敢直接行动的话)将需要与乌克兰当局联系。

当然，这种情况下的风险是潜在的-乌克兰财产所有人不太可能在俄罗斯克里米亚半岛大量出现。但是考虑到该半岛未被国际社会认可为俄罗斯联邦的领土，有远见的买家应该考虑可能的风险。Sergey Pivovarchik说：“如果克里米亚返回乌克兰，则存在未在乌克兰国家登记簿中登记的私有资产国有化的风险。” “在这种情况下，不知道乌克兰是否会为这种资产国有化提供足够的赔偿。”

“在国际社会不认可的国家领土上购买房地产总是充满风险，”联合防务中心律师艾曼•努里克诺娃(Ayman Nurikenova)说。-如果克里米亚出于某些原因返回乌克兰，则可以选择。这不是最坏的选择：您将成为拥有适当税款和需要另外声明的外国房地产的所有人。第二种选择要糟糕得多-您将失去房地产，因为它对新州有利而疏远了。

伦塔调查的律师认为，这种情况的存在，尽管在理论上是不可能的，但实际上是对购买当地房地产采取极为谨慎态度的原因。实际上，正如Yukov&Partners的律师Ilya Bakhilin所强调的那样，购买克里米亚住房的风险与在国外购买房地产的风险大致相同。“使情况复杂化的事实是，这部分内容不适用俄罗斯和乌克兰关于1993年司法互助的协定。因此，专家补充说，最好不要冒险，要等待国家之间至少在克里米亚签署一些协议。“那么，情况可能与科索沃类似，那里与外国人进行的房地产交易不会造成重大困难。”

如果我们现在谈论的是房地产交易，可以建议最谨慎的买主采取保守的方法：在两国的国家权利登记册中注册财产权。此外，据伦塔(Lenta)采访的律师说，位于乌克兰半岛邻国地区的地方当局非常忠于俄罗斯买家，并且不拒绝注册克里米亚房地产的权利。