杜克大学的新面貌 丹尼·奥克拉荷马重塑了一个房地产投资信托基金

任何密切关注杜克房地产公司(DukeRetyCorp.)的人，都可能在去年秋天有过似曾相识的感觉。去年12月，总部位于印第安纳波利斯的REIT完成了今年最大的投资组合之一：以11亿美元向黑石集团(Blackstone Group L.P.)旗下子公司出售了一个地理位置各异的郊区办公资产组合。这笔交易于去年12月完成，是杜克将其投资组合转变为多数工业企业并退出许多郊区写字楼市场的战略中迄今最大的里程碑。

六年前，也就是2005年9月，杜克公司完成了价值10亿美元的灵活工业设施投资组合，出售给第一工业地产信托公司的一家合资企业。加州教师退休制度。此次出售涉及中西部和东南部地区1，440万平方英尺的投资组合，也是杜克大学处置其弹性资产时退出战略的核心。在此期间，名称、房地产类别和市场状况发生了很大变化，但这两笔交易有惊人的相似之处。除了规模和机构参与者，这两笔交易都是改造杜克投资组合的战略里程碑。这两家公司都展示了丹尼·奥克拉克(DennyOklak)的独特印记，这位26年的公司老将自2004年以来一直担任CEO。今年是杜克大学成立40周年的时候，奥克拉克正在监督一项正在进行的变革，这一转变将比预定时间提前到达终点线。

当改造完成后，Oklak公司将扩大其在工业和医疗办公部门的业务范围，并将其办公室资产削减到最可靠的市场。摩根士丹利(Morgan Stanley)房地产投资银行董事总经理兼联席主管盖伊·梅特卡夫(Guy Metcalfe)表示：“他并不害怕把公司推向前所未有的发展方向。”梅特卡夫曾在许多交易中为Oklak提供咨询。为了未来的增长，Oklak正着眼于南加州和其他主要港口和物流中心。

杜克转向工业部门是奥克拉克谨慎乐观的2012年预测的一个主要因素。他说：“我们确实认为，今年将是大宗工业的又一个坚实的一年。截至2011年底，投资组合的占有率上升了160个基点，达到90.7%，Oklak预计将继续缓慢改善。郊区办公室投资组合的平稳增长被大宗工业设施的增长所抵消，后者增加了140个基点，年底为90.5%。

杜克的领导层在2009年秋季启动了最新的改头换面。当时，该公司的投资组合包括55%的办公室、36%的工业公司、5%的医疗办公室和4%的零售公司。但经济衰退促使人们重新审视。在苦苦挣扎的就业市场的冲击下，杜克大学办公室资产的整体入住率从2006年底92.5%的衰退前峰值下滑到去年年底的85.3%。

“我们一直在做的事情之一就是展望未来，并问，‘五到十年后，从投资组合的角度来看，我们想去哪里？’”Oklak说。该公司领导层决定增加其工业持股，退出其郊区办公市场更加动荡的市场，并扩大其在医疗办公室资产中的存在。考虑到这一点，杜克大学在2009年宣布了到2013年将其投资组合转变为60%的工业办公室、25%的办公室和15%的医疗办公室的计划。

Oklak是第一个承认该公司正在完成一项艰巨任务的人。他说：“要改变80亿美元或90亿美元的投资组合并不容易--就像翻过冰山一样。”尽管如此，奥克拉克继续稳步推进冰山。在这一年里，杜克公司出售了价值17亿美元的资产，并收购了另一批7.47亿美元的房产。由于这一强有力的执行，目标在最后期限之前就已见分晓。到2011年底，该投资组合包括54%的工业办公室、33%的郊区办公室、9%的医疗办公室和4%的零售部门。

除了黑石交易之外，此次投资组合重组的重点还包括以2.98亿美元收购杜根房地产股份有限公司(Dugan Realty L.L.C.)。这项交易于2010年7月1日完成，杜克公司在中西部和东南部拥有106处房产和2080万平方英尺的工业用地，另外还有62.6英亩未开发的土地。

在2011年第一季度，杜克进一步进军南佛罗里达市场，从高级商业地产公司获得了490万平方英尺的工业投资组合，价值4.5亿美元。这笔交易使杜克在高增长的布朗和棕榈滩郡的持股面积超过700万平方英尺。BMO资本市场公司(BMO Capital Markets Corp.)专门研究REITs的资深研究分析师保罗·阿多纳托(Paul Adornato)表示：“这些交易对公司来说是变革性的，但在技能范围内，其他公司无法执行这些交易。”

虽然到去年年底，医疗保健部门只占杜克公司总持股的9%，但人口老龄化为稳定增长和可靠回报提供了特殊的潜力。杜克大学正将其医疗保健、投资和开发活动的重点放在与主要医疗中心合用的房产上。Oklak认为，与医院的内在联系促进了租赁业的发展。今年1月，该公司宣布在圣安东尼奥、奥斯汀郊区的雪松公园和芝加哥郊区伯尔里奇进行医疗办公室收购。

在杜克不断增长的开发管道中，该行业也是一个受欢迎的类别，Oklak估计，今年该项目的开发规模将达到2.5亿至3.5亿美元左右。去年年底，该公司开始在印第安纳波利斯市中心耗资7.54亿美元的Eskenazi健康园区建造一座27万平方英尺的建筑。该设施正式命名为第五第三学院办公楼，将由杜克大学和马里恩县卫生和医院公司共同拥有。在此之前，杜克大学去年3月完成了位于达拉斯贝勒大学医学中心校区的价值1.54亿美元的贝勒查尔斯·A·萨蒙斯癌症中心。11月，这座459，717平方英尺的工厂获得了LEED黄金认证.

杜克大学在医疗保健方面的加速活动是奥克拉克多年来推行的一项战略的结果。一个早期的里程碑是2007年收购了Bremner Heal thcare房地产及其占地784，000平方英尺的9套房产。詹姆斯·布雷姆纳（JamesBremner）在1996年创立了这家公司，他仍然是杜克医疗保健业务的总裁。

新现实

奥克拉克在经济衰退中的稳定领导为杜克目前的战略奠定了基础。“作为一名投资银行家，我曾与许多首席执行官共事过，丹尼在最具挑战性的时期保持着稳定的态度，他的行为举止依然是固定的、公平的、积极的、有建设性的，”总部位于加州埃斯康迪多的房地产收入公司(Realty Income Corp.)执行副总裁兼首席投资官约翰·凯斯(John Case)评论说。他是美林(Merrill Lynch)的长期投资银行家，凯斯曾与Oklak密切合作十多年，同时为杜克公司的许多重大交易提供咨询，从该公司的IPO开始。

在最近的经济衰退中，奥克拉克通过改变杜克的商业模式来适应新的现实。在税法改革的鼓舞下，该公司推出了一项商业建筑业务，从2002年到2007年达到顶峰。当经济衰退实际上切断了开发管道时，杜克就退出了这一业务。尽管该公司的输油管道正在恢复，但Oklak预计不会在短期内恢复这一业务。相反，该公司将为自己的投资组合或合资企业建造房产。公司建筑业务的关闭在很大程度上造成了杜克公司2008年裁员19%的原因。此外，该公司对64名高级员工实施了工资冻结，并关闭了位于圣安东尼奥、西雅图和加利福尼亚州纽波特海滩的新办公室。董事会增加了1.5亿美元的流动性，这是自杜克大学1993年首次公开募股以来，该公司的股息首次同比减少。

除了下令采取这些节省成本的措施外，Oklak还采取措施筹集新的资金。从2007年10月1日到2009年4月30日，杜克总共筹集了25亿美元。Adornato认为Oklak是经济衰退期间第一批求助于华尔街的REIT领导者之一。杜克计划的股票发行在当时引起了一些分析师的怀疑，因为REIT的股价在2009年初已经暴跌。

尽管如此，奥克拉克的决定还是有了回报。2009年4月，杜克公司通过出售7520万股普通股筹集了5.75亿美元。Adornato说，“这是正确的决定，因为它向市场和杜克的投资者保证，它有足够的资本”来完成其开发管道。那年夏天，杜克通过出售无担保债券又筹集了5亿美元和1.14亿美元的担保融资，并回购了价值3.52亿美元的无担保债务。

杜克在经济衰退期间对资本市场的态度显示出奥克拉克在那里长期表现出的洞察力。Adornato说：“他和任何人都知道这些数字。”他引用了Oklak快速评估复杂财务报表重要性的能力。奥克拉克对资产负债表的灵巧性可以追溯到他在税收和会计问题上的早期投入。作为一名土生土长的Hoosier，Oklak毕业于波尔州立大学，以优异的成绩毕业于会计专业。1977年，他加入了著名的咨询公司Haskins&Sell，这是德勤(DeloitteHaskins&Sales)和德勤(Deloitte&Touche)的前身。他花了9年时间为包括一些商业房地产公司在内的客户提供税务和会计咨询服务。

1986年的税收改革法案被证明是REIT行业的一个游戏规则改变者.它的规定包括对房地产被动投资者可允许的税收损失实行新的限制，这一步骤实质上结束了将房地产投资用作避税工具的做法。对于杜克和其他私营公司来说，这些变化增加了新的复杂性。在REIT之前，杜克的股份是由多个合伙人控制的。税收改革法案突然使追踪收入和损失以及确定某些项目应被视为被动还是非被动变得更具挑战性。

在这种情况下，杜克需要一位经验丰富的税务专家，他也熟悉房地产业务。1986年，Oklak成为该公司第一位税务经理。到1993年，他被提升为副总裁兼财务主管，帮助策划公司的首次公开募股。他确保杜克是首批提供季度补充信息的REITs之一，超出了美国证券交易委员会(SEC)的要求。Adornato说：“杜克大学在REIT产业还处于起步阶段时，绝对是领先的。”

1997年至2002年，奥克莱克担任执行副总裁兼首席行政官。在这方面，他负责监督税务、会计、信息技术、人力资源和租户服务。在这段时间里，他是另一个分水岭项目中不可或缺的运动员。杜克当时的首席执行官汤姆·赫夫纳(Tom Hefner)指派他担任代表杜克与Week Corp.(Week Corp.)于1999年完成合并谈判的菲维团队成员。这笔交易将杜克的足迹扩大到了东南部的8个市场，为其投资组合增加了3100万平方英尺的工业产品，并将公司价值从37亿美元增至52亿美元。

两周合并前的高风险谈判突显出奥克拉克在压力下交付货物的能力。“这些情况可能相当(紧张)，”凯斯说，他作为杜克大学的顾问，对会谈有一个内部看法。“丹尼指出了许多这样的对话和谈判。他有能力对任何向他扔来的东西作出很好的反应。丹尼总是能够保持控制，使一切朝着积极和建设性的方向发展。“

在世纪之交，杜克启动了它的第一个继任计划，作为一个房地产投资信托基金。为了为赫夫纳的退休做准备，奥克拉克于2002年4月担任首席运营官，并于2003年1月晋升为总裁。2004年4月，他正式接替赫夫纳担任首席执行官，一年后，当赫夫纳计划离职时，他接任了董事长一职。

从任职之初起，奥克拉克就一直致力于对杜克的投资组合进行微调。2006年，他从马克温克勒公司(MarkWinklerCo.)手中收购了290万平方英尺的郊区写字楼和轻工业建筑，这笔8.55亿美元的交易使杜克大学在北维吉尼亚州获得了可观的业务。同年晚些时候，杜克将北弗吉尼亚的大部分房产捐给了与伊顿万斯公司(Eaton Vance Corp.)子公司组建的合资企业。

在奥克拉克担任首席执行官的八年时间里，他在同行和同事中赢得了首席执行官的声誉，尤其是在房地产圆桌会议的高层成员中，奥克拉克是其中一名活跃的成员。梅特卡夫说：“他很有人情味，很公平，但他对人也很直截了当。”“我有幸与许多真正有才华和优秀的CEO打交道。我把丹尼放在第一位，说的是‘他的话就是他的契约’。“

奥克克也在其他方面倒退。在过去的一代中，任何行业的高管都越来越罕见地将几十年献给了一家公司。随着杜克今年40周年纪念日的到来，奥克克本人将迎来他去年取得的一个里程碑：房地产生意25年，都与杜克一起度过。随着时间的推移，公司和行业都转变了，而奥克克也做了很多事情来帮助杜克获得许多重要的里程碑。不知何故，一个例证恒定性的执行官似乎很灵活，能在迅速变化的时候领导他的公司。